Уведомление собственникам о расторжении договора управления

Содержание

Прекращение договора управления многоквартирным домом

Уведомление собственникам о расторжении договора управления

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2009, N 4

По данным Министра регионального развития РФ, приоритет при выборе способов управления многоквартирным домом отдается управляющей организации. Так, в конце 2008 г. доля многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющих организаций, выбранных собственниками, составила более 32,2%. Безусловно, у данного способа управления есть и плюсы, и минусы.

Сложности же могут возникнуть, когда минусы преобладают и появляется необходимость прекратить договор управления. Для расторжения указанного договора следует понимать, кем, когда, на каких основаниях и в каком порядке это может быть сделано.

Попытаемся ответить на поставленные вопросы, обратившись к гражданскому и жилищному законодательству, а также используя разъяснения компетентных ведомств и арбитражную практику.

Оговоримся сразу, что договор может быть прекращен одним из следующих способов:

  • в связи с окончанием срока его действия;
  • по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ;
  • в связи с прекращением обязательств в порядке, предусмотренном гл. 26 ГК РФ .

Последний способ не будет рассмотрен в рамках данной статьи.

Нормы о договоре управления многоквартирным домом содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

По данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Таким образом, говоря о расторжении договора управления, необходимо будет рассмотреть как минимум две ситуации – расторжение договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией, и расторжение договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей компанией.

Инициатор прекращения договора

Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору.

То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ , в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.

Договоримся, что все сказанное о ТСЖ в полной мере может быть распространено на поименованные в законе жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы.

Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.

2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме.

Это подтверждается и судебной практикой, которая будет рассмотрена ниже.

Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

Общие основания прекращения договора

В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В ст. ст. 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:

  1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
  2. По требованию одной из сторон по решению суда только:
  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
  1. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Рассмотрим каждое из указанных оснований.

Мирный способ: отказ от пролонгации

Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Постановление ФАС ВВО от 06.08.2007 N А79-3516/2006.

Здесь же следует обратиться к п. 6 ст.

162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Договор управления многоквартирным домом срочный – максимальный срок для него установлен в пять лет, а минимальный – один год (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора. Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании.

Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение.

Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов ания до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом. В случае если такого собрания не проведено, к заявлению об отказе в пролонгации контракта не приложен протокол общего собрания собственников, управляющая организация вправе считать договор управления продленным. Обычно для собственников помещений прекращение договора управления в связи с истечением срока договора означает выбор нового способа управления, а это обязательно влечет расторжение договора с предыдущей управляющей организацией в любом случае, вне зависимости от истечения срока договора .

Определение ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08.

Между тем для ТСЖ может быть крайне полезным иметь в виду такое основание прекращения, как отказ от пролонгации.

Например, если в договоре нет условия об одностороннем отказе, а управляющая организация добровольно расторгнуть договор не хочет, остается два варианта: ждать истечения срока договора (направив соответствующее заявление) либо обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

С учетом времени, необходимого для обращения в суд и рассмотрения дела, часто бывает быстрее и дешевле дождаться окончания срока договора.

Что касается выбора способа управления, то здесь он уже выбран – управление посредством ТСЖ, а заключение и расторжение договора управления осуществляются юридическими лицами, порядок взаимоотношений которых определен гражданским законодательством. Так, Постановлением от 20.10.

2008 N А21-6325/2006 ФАС СЗО отказал ТСЖ в удовлетворении иска о расторжении договора на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда многоквартирного жилого дома, заявленного в связи с принятием решения общим собранием членов товарищества об изменении способа управления домом. Дело в том, что законом не предусмотрено, что решение общего собрания ТСЖ об изменении способа управления является основанием для расторжения договора, заключенного между двумя юридическими лицами.

Несколько слов о пролонгации

Вернемся к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, которым установлено, что договор управления в случае отсутствия заявления одной из сторон считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Представляется, что данная норма несколько не согласована с п. 7 ст.

156 ЖК РФ: цена договора производна от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а этот размер определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Поэтому если первоначальный договор был заключен на год, цена договора установлена на общем собрании также на этот год, то в случае автоматической пролонгации договора может показаться, что не определено одно из существенных условий, предусмотренных п. 2 ст. 162 ЖК РФ, на будущий год. Однако п. 4 ст.

158 ЖК РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Итак, в случае если общее собрание по каким-либо причинам не состоялось, при условии пролонгации договора управляющая организация обязана применить тарифы, установленные органом местного самоуправления, а все остальные условия договора остаются в силе. Отсюда вывод: непроведение общего собрания собственников помещений и неучастие в нем всегда невыгодны, главным образом самим же собственникам.

Изменение способа управления – одностороннее прекращение договора

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в данном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Названной нормой фактически предусмотрен еще один способ одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, о котором уже говорилось выше, – смена способа управления домом. Определением ВАС РФ от 24.10.

2008 N 13261/08 признано: суды пришли к верному выводу, что, приняв согласно протоколу от 18.03.

2007 решение о выборе управляющей организацией общества “Связькабельстрой-2”, собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с обществом “ДомКом”, и поскольку истец был уведомлен об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с обществом “ДомКом”, признаны прекращенными .

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/55094-prekrashhenie-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Что делать, если УО в одностороннем порядке расторгла договор?

Уведомление собственникам о расторжении договора управления

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.

Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления.

В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.

Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.

426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома.

Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг.

Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Новости ЖКХ

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее — МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее — договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора.

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО «***»). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО «***» выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика):

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 — 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики:

1. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2016 № Ф07-672/2016 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/rastorzhenie-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-2.html

Образец уведомления о расторжении договора управления мкд от собственников

Уведомление собственникам о расторжении договора управления

> > > > Жилищным кодексом (ЖК) не дается определений понятий «многоквартирный дом (МКД)», «управление МКД». Обычно дом считается многоквартирным, если есть два или более помещений.

Обязательно наличие одного собственника.

Управление – это процесс, обеспечивающий функциональность общего и частного имущества, достижение целей, поставленных владельцами квартир. Чаще всего субъект () действует по договору и принимает решения, позволяющие организовать мероприятия по управлению.Жилищным кодексом для многоквартирного жилого дома установлено 3 варианта управления:

  1. управляющей компанией
  2. кооперативом или
  3. собственниками квартир

Способ зависит от наличия управляющих компаний, количества квартир, наличия/отсутствия поквартирных и общедомовых счетчиков, платежеспособности и дисциплинированности

Уведомление о расторжении договора управления МКД образец

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Расторжение договора > Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, рекомендации Жилищным кодексом (ЖК) не дается определений понятий «многоквартирный дом (МКД)», «управление МКД». Обычно дом считается многоквартирным, если есть два или более помещений.

Обязательно наличие одного собственника. Управление – это процесс, обеспечивающий функциональность общего и частного имущества, достижение целей, поставленных владельцами квартир. Чаще всего субъект (управляющая компания) действует по договору и принимает решения, позволяющие организовать мероприятия по управлению.

Жилищным кодексом для многоквартирного жилого дома установлено 3 варианта управления:

  1. управляющей компанией
  2. собственниками квартир
  3. кооперативом или товариществом

Способ зависит от наличия управляющих компаний, количества квартир, наличия/отсутствия поквартирных и общедомовых счетчиков, платежеспособности и дисциплинированности жильцов, вида отношений с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Блог

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее — МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее — договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора.

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом,

Расторжение договора управления МКД по инициативе собственников 2020 год

› Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления.

Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности. Чтобы аннулировать договор, нужно четко отдавать себе отчет, когда на каких основаниях и кто подписывал первоначальный документ, а также какова процедура расторжения.

Ответы на данные вопросы содержатся в законодательстве нашей страны (Жилищном и Гражданском кодексах).

Кроме того, в некоторых случаях не лишним будет заручиться пояснениями компетентных служб и изучить практику Арбитражного суда.

Стоит сразу уточнить, что методов аннулирования договора не так уж много: По причинам, указанным в Гражданском кодексе (ст.450).

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД.

В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:при грубом нарушении договора;в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (), которая запрещает односторонний отказ

Прекращение договора управления МКД по инициативе УК

Вопрос: Между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД заключен договор управления.

В договоре прописан срок действия на 1 год, но с пролонгацией. Управляющая организация хочет расторгнуть договор управления в связи с тем, что собственники не согласны поднимать тариф на содержание общего имущества МКД, а для управляющей организации имеющийся тариф стал крайне невыгодным. Как поступить в такой ситуации управляющей организации?

Как управляющей организации расторгнуть договор управления в одностороннем порядке? Ответ: В рассматриваемой ситуации управляющая организация вправе: — отказаться от пролонгации договора управления на новый срок; — предложить собственникам помещений в многоквартирном доме расторгнуть договор управления по соглашению сторон до истечения срока действия договора управления. Управляющей

Уведомление о расторжении договора управления МКД, образец

Отказ от управляющей компании Вопросы 1.

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании в единоличном порядке?

1.1. Отказаться можно путём проведения общего собрания собственников и вынесения соответствующего протокола. 2. Имею ли я право отказаться от управляющей компании и платить самостоятельно? 2.1. Ваш отказ платить за коммунальные услуги не правомерный, вы не можете не платить за услуги, которыми вы пользуетесь, потому что УК, по вашему мнению не выполнила свои обязательства.

Если вы не согласны с отказом, обратитесь с жалобой в жилищную инспекцию.

3. Основания отказа от услуг управляющей компании. 3.1. Здравствуйте. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Расторжение Договора управления МКД

Оглавление

  1. Два варианта расторжения договора управления по инициативе УО
    • 1. При наличии соглашения сторон.
    • 2. Через суд.
  2. по инициативе управляющей компании
    • Если УО отказывается от управления домом
    • Два варианта расторжения договора управления по инициативе УО
      • 1. При наличии соглашения сторон.
      • 2. Через суд.
    • Подробнее о расторжении договора управления
  3. Подробнее о расторжении договора управления
  4. Если УО отказывается от управления домом
  5. 2. Через суд.
  6. 1. При наличии соглашения сторон.

по инициативе управляющей компании При работе с некоторыми домами управляющие организации не получают ожидаемого результата из-за пассивности жильцов и плохой собираемости оплаты.

В такой ситуации заниматься содержанием МКД проблематично – на него не хватает средств, а собственники не проявляют интереса и игнорируют собрания. В подобных случаях УО обычно не хотят нести убытки, поэтому они ищут способы расторжения договора управления в одностороннем порядке.

Перед рассмотрением

Как УК расторгнуть договор управления по собственной инициативе

При работе с некоторыми домами управляющие организации не получают ожидаемого результата из-за пассивности жильцов и плохой собираемости оплаты.

Дома управляются по-разному. Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления. Отдельный порядок работает в отношении новых домов.

Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации.

Источник: https://em-an.ru/obrazec-uvedomlenija-o-rastorzhenii-dogovora-upravlenija-mkd-ot-sobstvennikov-70519/

Проблемы расторжения договора управления МКД

Уведомление собственникам о расторжении договора управления

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее – МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее – договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора. 

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО “***”). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО “***” выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 – 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2016 № Ф07-672/2016 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года.Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a69d3df4bf161c07b4caf03/problemy-rastorjeniia-dogovora-upravleniia-mkd-5a93d0a24bf161d1589ca4a6

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.