Уведомление о расторжении договора управления мкд

Содержание

Блог

Уведомление о расторжении договора управления мкд

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее – МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее – договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора. 

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО “***”). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО “***” выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 – 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2016 № Ф07-672/2016 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/problemy-rastorzheniya-dogovora-upravleniya-mkd/

Расторжение договора управления домом по инициативе собственников

Уведомление о расторжении договора управления мкд

Около 50% собственников помещений в МКД доверяют общедомовое имущество управляющим организациям. Однако безответственный выбор такой компании приводит к тому, что рано или поздно встает вопрос об аннулировании договора. Но эта процедура небыстра, поэтому нужно знать все ее тонкости, чтобы преодолеть ее как можно быстрее.

Инициаторы расторжения

Участвовать в прекращении действия договора может три стороны: ТСЖ, собственники жилья и управляющая компания. Однако товарищество собственников жилья и УК работают в лице их органов и являются юридическими лицами.

Компания не может самостоятельно расторгнуть контракт с собственниками, решение об этом должно быть принято обеими сторонами. Об этом говорится в статьях ЖК РФ. В одностороннем порядке организация может расторгнуть документ лишь при его серьезном нарушении со стороны жильцов дома.

Часто бывает такое, что владельцы жилых помещений не платят взносы, которые прописывает им УК, или не соглашаются на повышение цен, из-за чего дом приходит в аварийное состояние. В таких случаях, если жильцы лишают компанию прибыли, на которую она рассчитывала при подписании документа, УК может подать в суд на его расторжение.

Важно знать! Согласно статьям ЖК РФ собственники жилья в доме могут принять свое решение о прекращении действия договора. Все участники собрания должны подписать составленное заявление.

Принимается такое решение на собрании, на нем должны быть обговорены все плюсы и минусы такого выбора. К тому же на этом же собрании выбирается новый способ управления домом.

Этот способ должен быть выбран до подачи заявления, чтобы была возможность указать это как причину аннулирования документа.

___________________________________________

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

адрес: ____________________________________

от ________________________________________

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

адрес: ____________________________________

телефон: ______________, факс: ____________

адрес электронной почты: __________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

о прекращении договора об управлении многоквартирным домом

«___»__________ ____ г. между _________________________________________ (наименование управляющей организации) и _________________________________________________________________________ (наименование/Ф.И.О. собственника помещения/ ТСЖ/ ЖСК и др.) был заключен Договор об управлении МКД, расположенным по адресу ___________________, N ____ от «___» __________ ____.

Договором об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. предусмотрено его действие по «___»__________ ____ г.

Согласно ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой документ считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявляем о прекращении Договора об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. в связи с окончанием срока его действия с «___»__________ ____ г.

«___»__________ ____ г.

__________________ (подпись)

Основания прекращения договора

Говоря о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, однозначно в силу вступают статьи ЖК РФ. Но жилищный кодекс в этом вопросе ссылается на иной свод статей – ГК РФ. В данном кодексе описаны причины, при которых документ может быть расторгнут или изменен:

  1. Добровольное соглашение обеих сторон на изменение или прекращение действия документа. Инициатором этого может быть как жильцы, так и управляющая контора.
  2. Если одна из сторон желает расторгнуть контракт по причине его серьезного нарушения второй, или по другому пункту, прописанному в документе.
  3. Если были изменены факторы, из которых изначально исходило составление документа, при условии что в договоре не прописано иное.

При совпадении одного или более пунктов, можно начинать процедуру по аннулированию договора. Все процедуры сильно различаются по проведению, это зависит от того, кто именно хочет аннулировать контракт.

Проще всего действовать в случае несоблюдения или нарушения одной стороной пунктов, прописанных в контракте.

Однако, если какую-либо сторону не устраивает деятельность и действия другой, она может побороться за отказ от работы с ней.

Односторонний отказ от договора

Если собственники заметили какие-либо нарушения или невыполнения пунктов, прописанных в договоре, они имеют право написать заявление на его расторжение. Но официально данный отказ возможен лишь при том случае, если владельцы квартир решили выбрать новый способ управления домом.

Желательно сразу уведомить ситца о решении собственников квартир в доме. Много собственников квартир в доме упускает этот пункт и не желает уведомлять компанию, однако это может сыграть против них.

Для представителей организации это будет являться неожиданностью, из-за чего отрицательный настрой и увеличенная длительность процедуры гарантирована.

В результате общего собрания собственников должен быть избран новый способ управления домом, обозначено время на смену УК и выяснен порядок прекращения выполнения обязанностей, прописанных в договоре.

При выборе способа управления МКД на общем собрании необходимо знать, что товарищество собственников жилья, созданное и зарегистрированное в этом доме, не может обеспечивать над ним контроль. Такое ТСЖ может управлять лишь любым другим домом, но не тем, в котором создано.

Мирный способ

Расторжения договора с управляющей компанией может быть осуществлено и более быстро. Осуществляется он по истечению срока действия прежнего договора.

При заключении договора выбираются срок его действия, а также условия, которые должны выполнять обе стороны. И когда данный срок проходит у сторон есть два варианта:

  1. Подать заявление на прекращение работы. И собственники, и УК имеет право сделать первый шаг к расторжению договора управления МКД. На это могут быть различные причины (безответственная деятельность одной из сторон, несвоевременная сдача денег, непредоставление отчета собственникам, плохое исполнение договора и т.д.). Подача заявления может быть проведена перед окончанием срока действия документа или в этот день.
  2. Ничего не делать. Таким образом, условия и сроки прежнего документа остаются те же, и он продлевается на такое же время. Но здесь есть один недочет: стоимость договора определяется ценой содержания и обслуживания многоквартирного дома. А эта стоимость определяется путем совместного обсуждения на общем собрании жильцов. А если собственники решили продлить действие договора, но не установили на общем собрании новую стоимость, то ее потом устанавливает орган местного самоуправления и передает в управляющую организацию. Остальные условия документа остаются теми же.

Обеим сторонам нравится их совместная работа – продление документа, не устраивает – прекращение. Главное принимать все решения на общем собрании. Для того, чтобы на собрании присутствовало максимальное количество жильцов дома, необходимо отправить уведомление за неделю до мероприятия. Уведомление может иметь различный вид: письмо, личное обращение, объявление на общем стенде.

Если компания выбрана органом местного самоуправления

После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.

Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей конторы нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.

Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.

Расторжение договора через суд

Помимо мирного проведения процедуры существуют и вопросы, которые решаются преимущественно в суде. Такая процедура проводится в случае серьезного нарушения одной из сторон. Серьезным является то нарушение договора, при котором вторая сторона имеет большие убытки и не получает того, на что надеялась при заключении контракта.

Разрыв договора управления МКД происходит обычно при невыполнении условий:

  1. Периодическая задержка ремонтных работ и/или плохое качество предоставляемых услуг.
  2. Систематическое непредоставление отчетов о проделанной работе владельцам квартир в доме;
  3. Несогласованное проведение ремонтных работ и услуг, касающихся общедомового имущества.
  4. Причинение вреда имуществу дома, нецелесообразное использование денежных средств, выделенных владельцами жилых помещений.

В ЖК РФ указано, что претендовать на разрыв договора можно в случае любого невыполнения его условий. Но неважно: серьезное это нарушение, или нет.

Важно! Заявление в суд подается только после попытки устранения этой проблемы с другой стороной. Если после обращения к стороне, она не ответила в течение положенного времени (если это время не указано в договоре, стандартно оно составляет 30 дней), то с копией можно прибегать к судебным разбирательствам.

После решения об отказе от УК на общем собрании должен быть избран новый способ управления домом или новоявленная организация.

Расчет сторон

После того, как расторгается договор, у сторон часто возникают вопросы по поводу задолженности. Все долги должны быть взаимно возвращены. Так, жильцы оплачивают неоплаченную ранее стоимость проведенных ремонтных работ и коммунальных услуг. А управляющая организация возвращает владельцам квартир денежные средства, которые не были потрачены на что-либо.

По отношению к коммунальным услугам, прежней УК выделяется некоторое время для передачи управления дома другой компании. Иногда собственники даже пишут заявление о приобретении коммунальных услуг (вода, электричество, газ и т.д.).

Подводя некоторые итоги, можно сказать, что заключить договор управления домом намного легче, чем его расторгать. Поэтому заключать контракт следует лишь с проверенными компаниями, чтобы не ошибиться в выборе.

Источник: https://okommunalke.ru/dokumenty/rastorzhenie-dogovora-upravleniya

Как УК расторгнуть договор управления по собственной инициативе

Уведомление о расторжении договора управления мкд

Перед рассмотрением вопроса о порядке расторжения договора управления МКД нужно разобраться с тем, как он заключается, и в каких взаимоотношениях могут находиться стороны. Дома управляются по-разному. Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления.

Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации.

Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев.

Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.

На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.

Если управляющая компания отказывается от управления домом

Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

  • часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
  • статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

Два варианта расторжения договора управления по инициативе УО

1. При наличии соглашения сторон.

В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.

Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами.

УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора.

Если на ОСС такое решение принимается, то оно закрепляется в протоколе и с собственниками подписывается соглашение. Согласие нужно получить от более чем 50 процентов владельцев помещений.

Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.

Внимание!Право на расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по закону предоставляется только владельцам квартир и нежилых помещений. Поводом для этого становится неисполнение УК своих обязанностей.Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.

Основания, на которых владельцы помещений могут отказаться от выполнения договора, приведены в статье 162 ЖК РФ (части 8.1 и 8.2).

2. Через суд.

Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:

  • вторая сторона существенно нарушила договоренности;
  • значительно изменились обстоятельства;
  • произошли другие случаи, прописанные в договоре.

Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление.

Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется. В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней.

Подробнее о тонкостях одностороннего расторжения договоров рассказывается в статье в журнале «Управление МКД».

Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.

Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.

Более подробно о том, как через суд добиваться расторжения договора управления многоквартирным домом во всех трех ситуациях (существенно нарушены условия договора, существенно поменялись обстоятельства, возникли иные основания) можно узнать в еще одной статье из нашего журнала, посвященной именно этой теме.

Что еще нужно знать о расторжении договора управления

Причины для расторжения договора с УК по инициативе УК могут быть разные, часть из них мы указали во вступлении к тексту. Главной проблемой обычно становятся финансовые трудности. К примеру, управляющей организации не хватает средств на обслуживание дома из-за объективного подорожания услуг и материалов, а жильцы не согласовывают повышение оплаты.

Оправдать расторжение договора управления в некоторых случаях можно возникновением обстоятельств непреодолимой силы. Например, если дом неожиданно оказался в аварийном состоянии по причинам, которые не зависят от управляющей организации, и она не в силах их поменять, то по суду можно расторгнуть договор. Именно такая ситуация описана в одной из журнальных статей, приведенных выше.

В прочих обстоятельствах отказ управляющей компании от дальнейшего обслуживания дома будет неправомерным. Причина этого – публичный характер договора управления. Его второй стороной является группа владельцев помещений, условия соглашения для всех одинаковы, и заключение ДУ для жителей МКД является обязательным.

Конституционный суд РФ в своем определении № 115-О от 6 июня 2002 года говорит о том, что заключать публичный договор нужно обязательно, если имеется возможность предоставить соответствующие услуги.

Отсюда следует и запрет на односторонний отказ в исполнении ранее взятых на себя обязательств, если сохраняется возможность их выполнения.

При несоблюдении этих условий исчезает смысл законодательных требований об обязательности заключения такого договора, а также он лишается правового статуса.

Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке возможно только через суд. Никаких правовых оснований для таких действий УК не предусматривается.

Формально управляющие организации могут пойти в суд, если обслуживание домов приносит им убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что:

  • жильцы не оплачивают услуги;
  • состояние здания внезапно ухудшилось по вине собственников или внешних сил, не зависящих от УО, и так далее.

Однако практика показывает, что суды редко принимают в таких процессах сторону управляющей компании. Это объясняется технической сложностью разбирательств, невозможностью привлечь как ответчиков всех жильцов дома и другими обстоятельствами.

В итоге УК обычно решают проблемы тем, что взыскивают долги через суд и дожидаются, когда закончится срок действия ДУ. Для прекращения договора управления в связи с окончанием срока действия достаточно отказаться от его продления.

Зачастую именно это становится выходом из сложной ситуации с убыточным объектом.

В сложившихся условиях управляющим организациям при начале работы с МКД нужно понимать, что отказаться от его обслуживания в одностороннем порядке она не сможет. Вариантов развития событий здесь может быть три:

  • добиться от жильцов соглашения о прекращении сотрудничества в досрочном порядке. Это уже не одностороннее расторжение, так как вторая сторона соглашается расторгнуть договор. Случается такое нечасто, потому что при отсутствии претензий к УК жильцы менять ее не захотят;
  • дождаться срока окончания ДУ, который заключается на 5 лет, и отказаться пролонгировать его;
  • пойти в суд, где придется долго и трудно добиваться расторжения договора управления МКД.

Источник: https://www.gkh.ru/article/101924-rastorjenie-dogovora-upravleniya-upravlyayushchey-kompaniey

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/kak-uk-rastorgnut-dogovor-upravleniia-po-sobstvennoi-iniciative-5b76f0bd29093500a9b9dad6

Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, требования и оформлению

Уведомление о расторжении договора управления мкд

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Расторжение договора > Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, рекомендации

Жилищным кодексом (ЖК) не дается определений понятий «многоквартирный дом (МКД)», «управление МКД». Обычно дом считается многоквартирным, если есть два или более помещений. Обязательно наличие одного собственника.

Управление – это процесс, обеспечивающий функциональность общего и частного имущества, достижение целей, поставленных владельцами квартир.

Чаще всего субъект (управляющая компания) действует по договору и принимает решения, позволяющие организовать мероприятия по управлению.

Кто может управлять МКД

Жилищным кодексом для многоквартирного жилого дома установлено 3 варианта управления:

  • собственниками квартир
  • кооперативом или товариществом
  • управляющей компанией

Способ зависит от наличия управляющих компаний, количества квартир, наличия/отсутствия поквартирных и общедомовых счетчиков, платежеспособности и дисциплинированности жильцов, вида отношений с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Если домом управляют жильцы, заключаются соглашения на:

  • водоснабжение и отведение воды, поставки газа, электроэнергии, отопления
  • оказание услуг, связанных с ремонтами в жилых помещениях (чаще всего соглашения заключают отдельные владельцы жилья)
  • предоставление услуг, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей (одной стороной контракта выступает большинство владельцев квартир)

Многоквартирный дом

Общее собрание имеет право выдвинуть одного человека, который действует от имени всех жильцов по доверенности.

Если домом управляет кооператив (товарищество), они заключают контракт с жильцами, поставщиками, строительными организациями. Организация и выполнение мероприятий делегируется решением собрания владельцев квартир, договором управления, уставом кооператива (товарищества). Чаще всего управляющие (кооперативы, товарищества) заключают контракт с компанией, которая ищет поставщиков от их имени.

Если для управления привлекается специализированная компания, она разрабатывает возмездный контракт, указывая:

  • адрес дома и имущество, которое требует управления
  • список работ, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей
  • список необходимых жильцам коммунальных услуг
  • цена услуги, порядок ее определения
  • объем и порядок оплаты услуг, ремонтов жилых и общих помещений

Управляющая компания оказывает услуги самостоятельно или выступает посредником между жильцами и поставщиками. Все контракты от имени жильцов заключает управляющая компания.

Правила расторжения одной из сторон

Контракт можно изменить или расторгнуть (ст. 450 ГК). В одностороннем порядке это доступно собственникам квартир, если:

  • соглашение заключалось по результатам конкурса (ст. 161, 162 ЖК)
  • общее собрание приняло решение изменить метод управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
  • управляющая компания нарушает условия соглашения

В первом случае причин для расторжения предъявлять не нужно.

О неисполнении условий управляющим свидетельствует:

Расторжение договора

  • отсутствие мероприятий по обслуживанию
  • низкое качество услуг
  • отказ от оказания оговоренных в соглашении услуг
  • отказ предоставить информацию о деятельности

Самый доступный метод – отказаться заключать контракт после окончания действия предыдущего.

Процесс начинается с проведения собрания владельцев квартир, на котором принимается решение о смене метода управления или управляющего (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Управляющей компании и органу жилищного контроля в течение 5-и дней (п. 18 Постановления № 416) посылается:

  • протокол собрания
  • уведомление

Действие контракта прекращается после получения управляющим уведомления, если это не противоречит условиям соглашения.

Для управляющего законодательством не предусмотрена возможность отказаться исполнять соглашение даже, если:

  • увеличивается стоимость услуг подрядчиков
  • повышается уровень инфляции
  • в экономике кризис
  • деятельность убыточная
  • отсутствуют технические возможности предоставить услуги
  • собственники не согласны с повышением цен на услуги

Работа управляющей компании

Исключения составляют соглашения, в которых предусмотрено право управляющего при определенных условиях договор расторгнуть без согласия жильцов. Чаще всего подобное возможно, если дом в аварийном состоянии без вины управляющего. Других причин законодательством не предусмотрено, так как этот вид договора публичный.

Если управляющая компания обращается в суд, не соглашаясь с расторжением соглашения, необходимы доказательства невыполнения его условий:

  • копии обращений с жалобами в санитарную службу, Роспотребнадзор, прокуратуру
  • копии жалоб на невыполнение отдельных условий
  • копии результатов проверок органов контроля
  • копии актов нарушений, выявленных самоуправлением и Советом дома

Расторжение в судебном порядке

В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.

При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.

Форма документа несложная:

  • наименование суда (полное)
  • реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
  • наименование документа
  • изложение претензий по пунктам
  • просьба расторгнуть соглашение
  • перечень документации в приложении
  • подпись (с расшифровкой) председателя собрания
  • место и дата составления

В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.

Доказательством неисполнения условий соглашения служат различные нарушения, например, управляющий собрал средства на ремонт общих площадей, но работы не выполнены. Но любое утверждение необходимо доказать, поэтому к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие перечисление денег, и показания свидетелей о том, что ремонта не было.

В приложении:

Подача иска в суд

  • ксерокопия паспорта заявителя (заявителей)
  • оригинал контракта с управляющим (можно заменить нотариально заверенной копией)
  • документы, удостоверяющие нарушения условий соглашения
  • квитанция, удостоверяющая оплату пошлины

Подать иск о расторжении контракта может также управляющая компания, если собственники нарушили условия, например, перестали вносить оплату или состояние жилого фонда ухудшилось по вине жильцов.

При этом должно быть выполнено одно из условий:

  • на момент заключения соглашения не одна из сторон не предполагала, что произойдут отрицательные изменения
  • обстоятельства изменились по причинам, которые не может нейтрализовать исполнение соглашения
  • при исполнении условий нарушаются имущественные интересы сторон или управляющий несет существенный материальный ущерб
  • в договоре не указано, что риски при изменении обстоятельств несет лицо, подающее исковое заявление

Независимо от того, кто подал иск, суд оценивает последствия расторжения контракта. Оценивается качество предоставляемых услуг, ценообразование подрядчиков (соответствие стоимости материалов и уровню инфляции), состояние дома.

Если срок действия соглашения истек, любая из сторон может отказаться от продления (ч.3 ст.425 ГК РФ). Управляющий или жильцы обязаны уведомить о своем намерении вторую сторону и орган самоуправления за 2 месяца до окончания срока. Если уведомления нет, соглашение считается продленным (ч. 6 ст. 162 ЖК).

Форма, содержание и правила составления

Предусмотрено 2 вида уведомлений:

  • для оповещения о собрании владельцев квартир, администрации (если есть неприватизированные квартиры, владельцем которых является муниципалитет) и управляющей компании

    Составление уведомления

  • о расторжении контракта

В первом уведомлении нужно указать повестку дня собрания:

  • принять решение об отказе от услуг действующего управляющего
  • выбрать нового управляющего

Обязательно указываются:

  • контактные данные для получения информации о собрании
  • список инициативной группы, занимающейся сбором доказательств
  • место, число и время проведения

Уведомление о расторжении направляется после того, как общее собрание приняло соответствующее решение. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере, скачав образец уведомления о расторжении договора управления МКД из интернета.

Образцы уведомлений

В вводной части справа указывается наименование и адрес управляющего, контакты, реквизиты банка. Ниже (по центру) – номер и число, название документа.

Требования законодательно не определены, в тексте обязательно указывается:

  • время заключения соглашения
  • наименования сторон
  • предмет контракта
  • перечисление условий, которые управляющий не исполнил
  • ссылка на ст. 450 ГК и ст. 162 ЖК
  • подписи (с расшифровкой) жильцов, которые принимали участие в собрании

Скачать заявление о прекращении договора [45.76 KB]

После получения письма в течение 30-и дней вся документация (техническая и финансовая) передается новому управляющему или другой структуре, выбранной жильцами (товариществу, кооперативу, одному из собственников). В организации, снабжающие ресурсами, и расчетный центр направляются уведомления о расторжении. Арендаторы нежилых помещений должны погасить задолженности.

Новый управляющий:

  • подписывает акт приема-передачи
  • составляет акт о состоянии дома
  • снимает показания счетчиков
  • открывает банковские счета, на которые будут перечисляться средства жильцов

Заключается новый договор управления.

Следует отметить, что все кажется простым только теоретически. На практике договора управления, ставшие обыденным явлением и затрагивающие большинство россиян, на законодательном уровне урегулированы недостаточно.

На деятельность управляющих и судов отрицательно воздействует и отсутствие точных правовых предписаний по расторжению.

Контракты заключаются на различные сроки, условия, позволяющие прекратить их досрочно, включаются не всегда, поэтому чаще всего возникают проблемы у обеих сторон.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/contract/otmena/uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora-upravleniya-mkd.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.