Уступка прав по дду без согласия застройщика

Содержание

Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ

Уступка прав по дду без согласия застройщика

Договор, который подписывает покупатель при приобретении жилья в возводимом доме, зависит от стадии строительства. В частности, распространен договор долевого участия (далее ДДУ).

Он ратифицируется на любом из этапов строительства, но до сдачи квартиры в эксплуатацию. Сторонами ДДУ выступает застройщик и приобретатель квартиры. Кроме того, заключается договор переуступки прав (требований).

О нем поговорим поподробнее.

Основные характеристики договора

Переуступка прав требований – это договор, заключаемый на стадии строительства, до сдачи возводимого дома. Его отличие от ДДУ заключается в том, что стороной соглашения будет не застройщик, а гражданин, либо организация, которые уже купили объект недвижимости. А приобрели квартиру они как раз по договору долевого участия.

Либо стороной рассматриваемого договора может быть также и лицо, которое приобрело квартиру также по переуступке прав. Звенья таких соглашений могут простираться до бесконечности, до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию. Но в момент сдачи дома государственной комиссии и введении его в работу, регистрацию переуступки не производят.

На практике цессия проводится на основании соглашений:

  1. Купля-продажа (предварительная). В этой ситуации уступается право требования выхода на основную сделку. Передача денег за покупку происходит только после ратификации основного договора, предметом которого выступает приобретение квартиры. Уступка юридически значима с момента заключения предварительного договора и до дня подписания основного.
  2. По ДДУ. В этой ситуации уступке подлежит не только право на получение жилой площади, но и обязательства, связанные с взносами дольщиков. Если они не выплачены продавцом в полном объеме, то сделать за него это обязан покупатель. Цессия возможна с момента ратификации соглашения и до подписания документа, свидетельствующего о передаче квартиры. Это акт приема-передачи. Договор уступки прав по ДДУ обязательно регистрируется. И здесь необходимо учесть один нюанс: приобретатель получает права на жилую недвижимость в аналогичном объеме, что и продавец. Исходя из этого, важно в документе прописывать основание перехода права требования, а также основные положения ДДУ.

Этапы заключения договора по уступке права требования

Здесь необходим определенный алгоритм. От успешности его соблюдения зависит, собственно, эффективность проведенной сделки.

Стадии:

  1. Проверочный анализ застройщика.

    В процессе необходимо акцентировать внимание на следующее:

  • длительность работы компании застройщика;
  • срок существования учредительной документации на предмет ее актуальности в момент продажи квартиры;
  • наличие разрешения на строительные работы;
  • возможность долгосрочной аренды на землю, на которой стоит дома, либо право собственности на нее.
  1. Подготовка документов. В момент совершения сделки продавец обязан предоставить следующие бумаги:
  • договор в первоначальном виде;
  • ДДУ, либо предварительное соглашение;
  • согласие на переуступку (оно необходимо, если продавец не выплатил полостью цену за строящееся жилье);
  • согласие супруга на сделку (если покупатель находится в законном браке);
  • платежные документы об оплате строящегося жилья.

Покупатель на сделку приносит с собой паспорт. И если он находится в брачных отношениях, согласие второй половины.

  1. Составление соглашения. Это происходит после проверки всех предоставленных бумаг. Договор составляется в аналогичной форме, что и предыдущий. Если предыдущий заверен нотариально, то переуступка прав также требует участия нотариуса в этом процессе. Основное условие переуступки – это именно передача права. Таким образом, необходимо детально описать предмет договора, в частности, какие права подлежат передаче, в каком объеме. Кроме того, нужно указать на основание, по которому происходит переход. Все остальные условия признаются дополнительными: по закону они вносятся в текст по договоренности между сторонами.
  2. Регистрация переуступки. Это делает Росреестр. Для этого обращаются в МФЦ, либо в одно из территориальных подразделений Росреестра. Передача денежных средств за квартиру происходит после окончания регистрационной процедуры. На практике, проходит от 5 до 10 дней.
  3. Оплата государственной пошлины. Ее размер зависит от статуса сторон. Для граждан пошлина в меньше размере, чем для организаций. Если несколько заявителей требует регистрацию, то государственная пошлина делится между ними поровну. Каждому из них выдается квитанция об уплате.

Риски договора:

Таким образом, переуступка заключается с гражданином или организацией на покупку квартиры в строящемся доме. По этому соглашению приобретение возможно до стадии введения дома в работу.

На стадии котлована квартиры покупает немало граждан, юридических лиц. Популярность данных объектов недвижимости объясняется низкой ценой на квартиру именно до сдачи ее в эксплуатацию.

Фактически покупатель приобретает воздух, и только потом создается новое жилье. Риски, связанные с покупкой жилья с фундамента, присутствуют.

Но, необходимо отметить, что они есть везде, в том числе при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Договор переуступки права либо цессии

При заключении договора между сторонами, каждая из них наделяется законом объемом полномочий. Заказчик должен своевременно оплатить работы и услуги, а исполнитель – качественно их исполнить. Обладателем права требования в обязательстве выступает кредитор, а тот, кто обязан исполнить что-либо – должником. Права могут быть переданы иному лицу.

Об этом говорит глава 24 ГК РФ. И это происходит по договору цессии или переуступки права требования. С точки зрения права, это соглашение представляет собой одну из форм перемены лиц в существующем обязательстве. То есть, новый кредитор меняет прежнего, а причин, по которому было уступлено право, может быть немалое количество.

Например, должник несвоевременно платит по обязательству, а для кредитора важен срок исполнения договора. Если третье лицо, входящее в договор, готово оплатить необходимую сумму за должника по договора, для кредитора это является оптимальным решением.

После заключения соглашения кредитор получает так необходимые ему денежные средства, а новый кредитор – право требовать исполнения обязательств.

Договор цессии заключается на основании первоначального соглашения, стороной которого выступает застройщик. Первый покупатель квартиры заключил договор с ним, приобретая квартиру с фундамента. Между сторонами в этом процессе был заключения ДДУ. Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре.

На основании зарегистрированного надлежащим образом договор, происходит оформление цессионного договора. И происходит перемена лица в обязательстве. Теперь вместо первоначального покупателя, выступает другое лицо. Кстати, таких перемен может быть много: закон не налагает ограничений на число заключаемых цессионных договоров.

Исходя из этого, при оформлении договора, необходимо тщательно проверять всю имеющуюся у застройщика документацию.

Документация дду:

Этот договор первоначальный, по сравнению с цессией. Заключается на стадии строительства, между приобретателем квартиры и застройщиком. Основным его условием выступает передаваемое жилье, его параметры. А также срок сдачи и сумма денежных средств за покупку. ДДУ регистрируется.

В процессе переуступки, при передаче основных документов, которые имелись на квартиру ранее, необходимо просмотреть бывшие договора цессии. Это нужно для того, чтобы проанализировать всю цепочку приобретателей квартиры.

Кроме того, обязательно предоставляются чеки, платежки покупающее стороне. По оплате недвижимости: она может быть погашена полностью, либо по рассрочке. Второй вариант предполагает, что при цессии объект недвижимости оплачен не полностью.

Если по квартире имеется непогашенная задолженность, она переходит к новому покупателю. Стоит помнить, что покупатель может быть обладателем и просроченного долга. В этой ситуации лучше поговорить с застройщиком о долгах продавца недвижимости, их наличии.

Будет ли задолженность помехой в приобретении квартиры? Ведь застройщик сможет отсудить недвижимость за просроченные в большом количестве долги.

Согласие застройщика на переуступку

Закон не требует обязательного согласия. Но это положение прописано во всех договорах долевого участия. То есть, компания-застройщик должна быть уведомлена о том, что по такой-то квартире происходит передача прав от одного покупателя к другому. Во избежание проблем лучше получить согласие на заключение соглашения.

Договор цессии означает не только то, что покупатель становится обладателем права. По соглашению он приобретает и обязанности. Например, если за продавцом имеют долги, они погашаются до оформления цессии. Либо существует иной вариант: они полностью переходят к новому покупателю.

Только при развитии такой ситуации застройщик дает согласие на заключение цессии. Переход долга может быть оформлен отдельно, по договору. Два документа могут быть подписаны сторонами одновременно.

Кроме того, пункт о том, что долги будут погашены, может быть включен в сам договор переуступки.

Акт приема-передачи документов

Согласие необходимо с точки зрения положений СК РФ. Приобретение квартиры выступает совместно нажитым имуществом мужа и жены.

И если собственность совместная, то при ее отчуждении по закону необходимо согласие второй половины. Это согласие обязательно оформляется у нотариуса.

Это обезопасит приобретателя от негативных правовых последствий в будущем, например, от признания договора недействительным.

Наличие пакета документов при заключении цессии является обязательным. Это обезопасит добросовестного приобретателя от негативных правовых последствий. И цессия должна быть также зарегистрирована в Росреестре, по аналогии с первоначальным договором.

Если он не пройдет регистрацию, то доказать его действительность с юридический точки зрения будет очень сложно. В процессе принятия решения о приобретении квартиры по переуступке прав, необходимо самым тщательным образом изучить параметры первоначального договора.

В частности, приобретаемая квартира должна иметь уточненные параметры, расположение, площадь и т.д. В договоре указывается настоящая цена квартиры!!!

После сдачи дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности с приобретенной квартирой. Не важно, по какому договору она была приобретена – цессии или ДДУ. Оформить недвижимость в собственность иногда довольно сложно.

После сдачи дома и регистрацией права собственности (бумажное свидетельство Росреестр) в настоящее время не выдает, может пройти определенное время.

На практике, некоторые задержки связаны с порядком осуществления финансовых расчетов застройщика с вкладчиками, поставщиками, то есть всеми теми, кто инвестировал денежные средства.

Если между сторонами существуют споры, которые они не могут решить по договоренности, они обращаются в суд. И в этой ситуации ждать оформления квартиры придется долго, так как пока спорное правоотношение не урегулировано, оформление в собственность квартир в доме не может быть произведено.

Кроме того, при приобретении объекта с котлована существует риск двойных продаж. Чтобы избежать его, необходимо заключать договор цессии, который основан только на зарегистрированном ДДУ. Если этот договор не зарегистрирован застройщиком по ряду причин, озвученных последним, не стоит приобретать такую квартиру. Можно обратить внимание на другую компанию-застройщика или на вторичный рынок.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-tsessii-pokupaem-novostroyku-po-pereustupke-ddu/

Арбитражный суд: уступка прав требований по ДДУ без согласия застройщика признается недействительной, если обязательность такого согласия установлена в ДДУ – Новости ЕРЗ.РФ

Уступка прав по дду без согласия застройщика

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям на онлайн заседании 20.10.2020 года отклонил законопроект №787700-7 «О внесении изменения в статью 11 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…”».

www.thumbs.dreamstime.com

Поддерживая в целом необходимость борьбы со злоупотреблениями, комитет Госдумы отметил «важность тщательной проработки выдвигаемых законодательных инициатив, с тем, чтобы они обеспечивали эффективное решение рассматриваемых проблем и не вступали в конфликт с действующими нормами гражданского законодательства».

«К сожалению, предложенный способ ограничения объема уступаемых прав по договорам долевого участия не позволяет эффективным образом решать существующую проблему потребительского терроризма», — отметил член Комитета, депутат Александр Якубовский (на фото ниже).

www.pbs.twimg.com

По мнению парламентариев, практическая реализация обернется снижением суммы уступки прав требования и нарушит один из основополагающих принципов гражданского законодательства — свободу выбора защиты нарушенных прав.

«Застройщик будет находиться в еще более привилегированной ситуации, а права дольщика, как более слабой стороны в данном экономическим споре будут нарушены», — подчеркнул Александр Якубовский.

www.nikolaevonline.ru 

Глава Комитета Николай Николаев (на фото) пообещал вернуться к этой теме еще раз для ее обсуждения с привлечением, в том числе экспертов.

Напомним, что законопроект был внесен в Государственную Думу сенатором Сергеем Лисовским (на фото ниже) еще в сентябре 2019 года.

www.retail-life.ru

Инициатива направлена на снижение в два раза неустойки по ДДУ в случае уступки права требования по нему индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу.

По мнению автора законопроекта, действующие положения 214-ФЗ повышают финансовые риски застройщика и препятствуют реализации строительных проектов, то есть бьет по интересам добросовестных дольщиков и целям нацпроекта «Жилье и городская среда».

Правительство РФ ранее направило отрицательное заключение по законопроекту, мотивируя это ограничением прав граждан как потребителей, на защиту которых направлены действующие нормы Гражданского кодекса и 214-ФЗ.

Портал ЕРЗ.РФ недавно информировал об отклонении Комитетом Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям двух законопроектов также направленных на противодействие потребительскому экстремизму дольщиков.

В частности, один из законопроектов, внесенный по инициативе Государственного Собрания Республики Башкортостан и депутата Госдумы Михаила Бугера, был отправлен на доработку с учетом поступивших замечаний.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Депутаты не согласовали законопроекты по противодействию потребительскому экстремизму

НОСТРОЙ предложил ввести досудебный порядок разрешения споров между застройщиками и дольщиками

Новые законодательные инициативы в поддержку застройщиков

Госдума поставит заслон потребительскому экстремизму дольщиков

Верховный Суд: несущественные и устранимые недостатки объекта долевого участия могут стать основанием для отказа от ДДУ

Верховный Суд: отказ устранить недостатки объекта долевого участия из-за несоставления акта приема-передачи незаконен

Владимир Якушев: Процедура передачи жилья дольщикам должна быть жестко регламентирована

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

Сенатор Сергей Лисовский о потребительском терроризме: «Потребительская» неустойка должна распространяться только на потребителей

Сенаторы предлагают защитить застройщиков от двойной неустойки в пользу третьих лиц

Источник: https://erzrf.ru/news/arbitrazhnyy-sud-ustupka-prav

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

Уступка прав по дду без согласия застройщика

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства. Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ?

У такой сделки свои нюансы. Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно.

Общие положения ГК РФ об уступке прав требования

Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования.

По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру.

Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.

Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).

Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент)  передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.

Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.

Переуступка договора ДДУ в 214-ФЗ. Требования ст. 11 закона: основания

При заключении договора долевого участия, у дольщика (покупателя) возникает право требовать с застройщика (продавца) жилье после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как известно, строительство дома – не самый быстрый процесс, жизненная ситуация у дольщика может измениться, и необходимость в  будущем жилье опадет либо будет найдена более заманчивая инвестиционная идея. В таких обстоятельствах он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках одного основного договора. Между бывшим и будущим дольщиком заключается отдельный договор. В такой бумаге, как правило, зафиксированы все основные условия сделки.

Важно знать, что этот документ необходимо регистрировать в Росреестре.

К такого рода сделкам помимо норм 214-ФЗ также применяются нормы гражданского законодательства. Нужно понимать, что бывший участник долевого строительства может осуществить передачу своих прав по ДДУ только в том объеме, который у него был. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика.

Заключение договора переуступки права требования не влияет на условия ДДУ. Этот документ может только подтверждать  смену участников в рамках конкретного договора, все условия ранее заключенного ДДУ остаются прежними.

Полезно: Неустойка при нарушении сроков строительства, считается на стоимость квартиры из договора ДДУ, а не последующего договора переуступки.

Важным фактором реализации права на переуступку является соблюдение установленных условий. К ним относятся:

  • Наличие права требования у дольщика на момент заключения сделки.
  • Совершить действия по заключению переуступки прав требования можно после окончания государственной регистрации ДДУ вплоть до подписания передаточного акта на квартиру.
  • При наличии задолженности у дольщика перед строителями осуществить переуступку прав по ДДУ без их участия не представляется возможным. Если дольщик произвел расчеты со строительной компанией в неполном объеме, то одномоментно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Регламентируется заключение данного соглашения нормами ГК РФ.
  • Необходимо письменное согласие строительной организации на данную сделку при наличии долговых обязательств у прежнего дольщика.
  • Если покупка совершалась с привлечением ипотечного займа, это условие обяжет согласовать сделку с банком, выдавшим кредит.
  • В обязательном порядке необходимо известить застройщика о смене дольщика, если он не является третьей стороной в данном договоре.

Все эти условия должны выполнятся. При несоблюдении какого-либо из них договор переуступки прав требования не зарегистрируют. Ответственность за несоблюдение выше перечисленных условий ложиться в полном объеме на продавца. Он будет обязан произвести возврат всей суммы покупателю.

Какие основания и ограничения установлены по закону для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика читайте в нашей статье.

Вернемся к вопросу о получении согласия застройщика для осуществления переуступки прав требования. Действительно ли во всех случаях необходимо заручиться согласием строительной компании при заключении договора цессии?

В Федеральном законе № 214 содержится два основания, по которым уступка прав требования может быть признана недействительной:

  • Первое — договор участия в долевом строительстве оплачен частично.
  • Второе – было упущено время. Потому, что соглашение об уступке права требования можно заключать в предписанный законодательством промежуток времени, т.е. после того, как ДДУ будет зарегистрирован до подписания акта о приемки квартиры.

Каких-либо других оснований в этом законе не содержится. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тоже не имеет таких требований.

Отсутствие таких требований связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права дольщиков (потребителей) от злоупотреблений со стороны строительных корпораций.

Приоритет защиты прав потребителя в законодательстве РФ

Однако Гражданский кодекс оговаривает, что договором могут быть предусмотрены условия по уступке. Но в России есть еще законы, такие как ст. 11 закона 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

В процессе ознакомления с законодательством по данному вопросу необходима отсылка к ст. 9 закона 15-ФЗ от 26.01.1996 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в ней отдан приоритет требованиям закона по отношению к условиям договора, заключенного потребителем (зачастую навязанных потребителю).

Важно: Исходя из действующих правовых норм, следует, что дольщик после оплаты им стоимости договора вправе переуступить права по договору долевого участия третьим лицам без получения согласия застройщика.

Эти выводы подкрепляются судебной практикой. Для примера можно рассмотреть постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 № 15АП-20591/2014 по делу № А53-17100/2014.

Выдержка из судебного постановления: В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи, с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
При ознакомлении с судебной практикой становиться ясно, что содержавшийся в договоре ДДУ пункт о необходимости письменного  согласия строительной организации для заключения переуступки прав требования не всегда имеет законное обоснование.

Следовательно, если  дольщик произвел все выплаты предусмотренные договором долевого участия, то можно обращаться в регистрирующий орган. При наличии отказа в государственной регистрации из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, делайте официальный запрос в строительную компанию.

Получив отказ, идите в суд с исковым требованием о признании ничтожным пункта договора. В Росреестре своего региона по этому поводу можно получить консультацию специалиста. Чаще всего данное действие помогает развеять все сомнения по данному вопросу. Как правило, в регистрации не откажут, даже при наличии пункта, требующего согласия застройщика.

О порядке взыскания неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры по ДДУ, читайте далее в нашем материале.

Почему Росреестр не требует письменного согласия

Нужно понимать по каким причинам Росреестр не требует такого согласия. Связанно это с правовой экспертизой документации поступившей на государственную регистрацию.

Регистратор должен проверить законность сделки независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важным этапом проверки законности сделки будет контроль соблюдения прав и законных интересов всех её участников и третьих лиц, не участвующих в ней.

К тому же регистратор за необоснованную приостановку или отказ в самой регистрации несет ответственность.

Он обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями или бездействием. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 67 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Считается, что регистратор не имеет права отказать в регистрации сделки, если она может быть оспорена, по причине того, что признание такой сделки недействительной – это компетенция суда.

Но, проводимая экспертиза при осуществлении государственной регистрации призвана предупреждать споры, связанные с правом на недвижимость, а не увеличивать их и без того немалое количество.

Итак, когда возникает необходимость иметь согласие строительной организации. Получить соглашение придется, если вместе с цессией заключено дополнительное соглашение о переводе долга.

Не избежать данной процедуры, если в договоре долевого участия имеется прямой запрет на переуступку прав требования. Но, как правило, такого рода запрет будет являться законным, только в случае неполного расчета с застройщиком.

Во всех остальных случаях такое согласие не требуется. Нужно понимать, что в рамках данной статьи рассматривается строительство, которое осуществляется по закону 214-ФЗ.

Документы для оформления и регистрации уступки ДДУ

Чаще всего договор цессии оформляется в агентстве недвижимости или в офисе строительной компании. В обоих случаях при оформлении бумаг будет присутствовать юрист-оформитель.

Он поможет грамотно составить договор цессии и скомплектовать пакет документов необходимый для Росреестра. Если продавец и покупатель встретились без участия посредников, то им понадобиться самостоятельно, собирать все документы.

Рекомендуем привлекать специалиста для составления договора цессии. Если Вы решили самостоятельно пройти весь этап по переуступке, то понадобится соблюсти ряд действий, которые впоследствии помогут беспрепятственно получить право на квартиру в построенном доме.

Читайте про права и ответственность созаемщика по ипотеке в статье здесь.

Документы, которые понадобятся для переуступки прав требования по договору ДДУ, условно можно разделить на те, что требуются для государственной регистрации и те, что покупателю желательно запросить у продавца, для того чтобы уберечь свои права в дальнейшем.

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы (все бумаги должны быть в двух экземплярах подлинник и копия):

  • договора цессии и ДДУ
  • документ, подтверждающий выплату по договору ДДУ либо соглашение, подтверждающие одновременный перевод долга на нового дольщика;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору ДДУ (если цессия осуществляется с одновременным переводом долга на покупателя);
  • согласие супруга, заверенное нотариально, если покупатель состоит в браке;
  • письменное согласие банка, при наличии обременения;
  • договор, на основании которого возник залог (если есть факт ипотечного кредитования);
  • если в роли цедента выступает несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин(ка) понадобится согласие органов опеки и попечительства;
  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Документы, которые желательно иметь покупателю

  • Выписку о произведенных платежах бывшим дольщиком.
  • Акт сверки от застройщика по осуществленным платежам.

Полезно: Решив стать обладателем квартиры в новом доме, не надо экономить на привлечении специалистов по оформлению документов. Присутствие профессионала облегчит восприятие информации содержащейся в договоре долевого участия.

Специалист поможет грамотно трактовать все условия, выставленные застройщиком. С его помощью будет легче проанализировать разрешительную документацию строительной организации. А это в свою очередь снизит все существующие риски при покупке жилья в строящемся доме.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/14/pereustupka-prav-po-ddu-soglasie-zastrojshhika/

Переуступка без согласия застройщика в 2020 – по ДДУ, права требования, не требуется

Уступка прав по дду без согласия застройщика

Приобретение квартиры в строящемся доме по контракту об уступке прав – это достаточно сложный процесс, который требует повышенного внимания от покупателя.

Если не обращать внимания на некоторые нюансы, сделка может оказаться опасной – приобретатель рискует остаться “ни с чем”. Именно поэтому важно знать все особенности таких договоров.

В сфере покупки и продажи недвижимого имущества уступка может осуществляться в двух способах:

  • по предварительному ДКП;
  • по ДДУ.

Если заключается предварительный ДКП, дольщик уступает право на предъявление требования к строительной корпорации на заключение основного контракта о купле квартиры.

Важно! По предварительному ДКП уступается именно право на предъявление требования о заключении основного контракта, но никак не право требовать предоставления квартиры в собственность!

С юридической точки зрения, предварительный ДКП лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. После совершения цессии будущий покупатель квартиры приобретет право требования со строительной компании заключения контракта о купле-продаже.

Уступка возможна, начиная с момента его заключения по дату заключения основного контракта о купле-продаже.

Обратите внимание! Предварительное соглашение не подлежит госрегистрации!

По ДДУ производится уступка права требования со строительной фирмы передачи квартиры. Перед цессией все расчеты по ДДУ должны быть совершены – иначе уже новому владельцу придется их нести.

Уступка по ДДУ может быть совершена до даты подписания акта приема-передачи жилого помещения от строительной фирмы к приобретателю. Договор подлежит обязательной госрегистрации в ЕГРП.

Особенности ДДУ и других договоров уступки

По ДДУ уступается именно право требования со строительной компании передачи квартиры в собственность, а не само право собственности (так как на стадии строительства дома его не существует в принципе).

Отметим, что помимо ДДУ, еще существует ряд гражданско-правовых договоров, по которым осуществляется уступка. Такие сделки не подлежат госрегистрации. В связи с этим, для конечного покупателя увеличивается риск неполучения жилого помещения.

К примеру, застройщик рассчитывается построенными жилыми помещениями с подрядчиком, а последний, в свою очередь, может переуступить право истребования уже конечному приобретателю.

Подрядчик может обладать правами на квартиру, к примеру, по инвестиционному контракту или соглашению о взаимозачете.

Повышенный риск для покупателя заключается в том, что права подрядной компании на конкретное помещение могут быть четко не регламентированы, либо подрядная организация может не выполнить свои обязанности перед строительной фирмой. Это значит, что права подрядной фирмы на квартиру могут быть оспорены в суде.

Важно! Чтобы снизить риски, покупателям необходимо заключать договор уступки только на основании ДДУ (договора долевого участия). Регистрация сделки в Росреестре снизит возможные риски до минимального предела.

Цессия не прекращает действия основного договора долевого строительства. На основании соглашения об уступке, изменяются стороны в обязательстве – на место первоначального дольщика встает новый.

При этом сохраняются все условия прежнего договора, касающиеся сроков и порядка передачи жилого помещения. Все права и обязанности прежнего дольщика переходят к новому в неизменном виде.

Как оформить землю сельхозназначения в собственность если она в аренде, рассматривается на этой странице.

214-ФЗ определяет, что в общем случае разрешения от строительной корпорации на заключение контракта об уступке прав истребовать не обязательно. Однако ГК РФ допускает включить в изначальный ДДУ условие об истребования письменного согласия на проведение цессии.

Если такое условие есть в ДДУ, дольщику необходимо его выполнять, а в отдельных случаях – даже платить строительной корпорации за выдачу разрешения.

Законом определено право застройщика на отказ в цессии, если изначальный дольщик не выплатил сумму денежных средств по договору долевого строительства.

В договоре может быть и не предусмотрено условие о согласии стройфирмы. Но даже в этом случае дольщику следует направить письменное уведомление на юридический адрес строительной фирмы о желании провести цессию.

В противном случае, на основании ст. 382 ГК РФ, покупатель, к которому перейдет право требования, будет нести все риски связанных с этим неблагоприятных последствий. В частности, конечный покупатель может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Тем не менее, такие вопросы в большинстве случаев решаются на усмотрение суда. И исход дела во многом будет зависеть от опыта и квалификации юриста, ведущего дело.

Как его получить

Чтобы получить согласие от застройщика, необходимо:

  • выплатить всю сумму по договору долевого строительства;
  • убедиться, что соответствующего пункта, запрещающего цессию, в ДДУ нет;
  • ознакомиться с условиями соглашения – предусмотрена ли плата за уступку прав и, если да, то в каком размере;
  • направить застройщику письменное уведомление о желании произвести сделку.

Перед подписанием договора уступки производятся следующие действия:

  • проверяется нормативная документация застройщика;
  • подготавливаются документы участников процедуры;
  • составляется договор.

Для проверки документации застройщика покупатель квартиры может обратиться в офис строительной компании.

По первому требованию заявителя администрация застройщика обязана предоставить необходимые сведения:

  • учредительные сертификаты;
  • регистрационный аттестат;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
  • патенты на земельный участок – на праве аренды или собственности;
  • финансовая выписка за отчетный квартал;
  • лицензия на осуществление строительных работ.

Помимо указанных бумаг, приобретатель жилого помещения вправе запросить план на строительные работы. В плане указываются:

  • цель проектирования;
  • этапы возведения постройки;
  • срок предполагаемого завершения строительства;
  • срок сдачи здания в эксплуатацию.

Согласие застройщика на переуступку по ДДУ

Вместе с получением согласия от застройщика в письменном виде, продавец выполняет следующие действия:

  • уведомляет строительную компанию о совершении уступки, направляя на юридический адрес соответствующее письмо – при отсутствии оповещения сделку могут признать неправомерной;
  • строительная фирма предоставляет письменное согласие (за выдачу разрешения застройщик может взимать плату согласно условиям соглашения о долевом строительстве);
  • застройщик выдает справку о том, что задолженность по ДДУ отсутствует;
  • запрашивается разрешение от банка – если квартира является предметом залога по ипотеке.

Важно! Если приобретатель квартиры находится в зарегистрированном браке, требуется согласие супруга/супруги на покупку имущества!

После сбора всех документов происходит государственная регистрация договора цессии:

  • либо в Росреестре;
  • либо в одном из многофункциональных центров предоставления госуслуг.

В присутствии работника госструктуры участники процесса подписывают соглашение и подают следующие документы:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
  • при необходимости, разрешение на покупку недвижимости от супруга;
  • договор долевого участия, ранее подписанный совместно со строительной фирмой;
  • справка о погашении задолженности перед застройщиком или документ, подтверждающий переход задолженности к конечному покупателю;
  • согласие от застройщика на переуступку прав;
  • если квартира является предметом залога по ипотеке, требуется подтверждение от банка.

После передачи документации сотрудник кадастровой службы принимает оригиналы и копии бумаг, сверяет ксерокопии с оригиналами и возвращает документы.

И продавцу, и покупателю недвижимости выдается расписка о получении документов и сообщается предельный срок оказания государственной услуги.

На права требования

Для закрепления правоотношений сторон с юридической точки зрения должен быть составлен договор цессии.

Важно! Соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре для внесения соответствующей записи о переходе права в ЕГРН.

Ознакомиться с образцом договора об уступке можно по этой ссылке.

В контракте указываются следующие условия:

  • город и место заключения сделки;
  • дата составления;
  • адреса, паспортные данные сторон процесса;
  • предмет договора;
  • реквизиты основного документа, являющегося основанием для переуступки (ДДУ);
  • адрес местонахождения объекта недвижимости;
  • технические параметры помещения – номер квартиры, этаж, количество комнат, общая проектная площадь;
  • оценка права требования (стоимость);
  • способ передачи денежных средств за передачу права от одной стороны к другой;
  • перечень документации, подлежащей передаче от одной стороны к другой, и сроки такой передачи;
  • права и обязанности сторон по договору;
  • прочие положения;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Итак, переуступка прав без разрешения строительной фирмы возможна, но в том случае, если в договоре долевого строительства не указано обратное.

Вне зависимости от условий соглашения, застройщик обязательно должен быть уведомлен о процедуре в письменной форме. В противном случае, конечный приобретатель помещения будет нести сопутствующие риски – например, отсутствие возможности потребовать неустойку за срыв сроков строительства.

Может ли брат отказаться от доли в квартире, рассказывается тут.

Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом читайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/pereustupka-bez-soglasija-zastrojshhika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.