Управляющая компания собственник

Уйду в управдомы! Когда и как нужно менять свою УК

Управляющая компания собственник

Устав от перебоев с подачей горячей воды и частыми отключениями электричества, многие жильцы пытаются отказаться от управленческих услуг одних коммунальщиков и пригласить на их место других. В том, как сменить УК, если качество её работы не устраивает, и насколько этот шаг может оправдать желания собственников жилья в многоквартирном доме, разбирался Лайф.

Жильцы многоквартирных домов, ежемесячно оплачивая работу своей управляющей компании (УК), справедливо рассчитывают на качественное предоставление услуг и добросовестное отношение исполнителей к своей работе, но некоторые компании и в обычное время не особенно стараются для своих клиентов.

А в посткоронавирусное время некоторые коммунальщики вообще понизили качество своей работы. В ряде случаев УК выполняют только аварийные работы, при этом официально в ответ на жалобы они отвечают, что, мол, объёмы профилактических работ увеличиваются, а финансирования не хватает даже на текущий ремонт.

И, вообще, временный мораторий на взыскание долгов в нынешней ситуации якобы делает функционирование УК убыточным.

Действительно, наше правительство в своём постановлении № 424 от 02.04.

2020 установило, что в период с 2 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года приостановлено право коммунальщиков требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней) за долги по услугам ЖКХ, также в этот период нельзя отключать потребителей от услуг ЖКХ, даже если они являются неплательщиками. Таким образом, управляющие компании при обращении в суд до начала следующего года имеют право взыскивать только сумму основного долга без пеней. Одновременно для взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги предусмотрен упрощённый порядок: судом выносится судебный приказ (делается это без извещения должника), и приставы по возбуждённому исполнительному производству на основании этого судебного приказа имеют право удерживать деньги с банковских счетов должника.

Но “коммунальных бизнесменов” такое положение вещей не обрадовало, им хочется по-прежнему собирать за “общедомовые услуги”, а в судах эта строчка, которая составляет не менее четверти от месячного платежа каждого плательщика, вызывает вопросы, ответов на которые нет. Да и сами собственники жилых помещений в некоторых случаях начали подозревать, что их деньги уходят “не туда”, и озаботились сменой управляющей компании.

По закону поменять управляющую компанию можно одним из двух способов: дождаться, когда закончится договор с нынешней компанией, или расторгнуть с ней договор, пригласив другую. Первый способ самый простой и безболезненный, но применим редко.

Как правило, УК так оформляют договор, чтобы он продлевался автоматически или с минимальным юридическим риском. Поэтому действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Значит, путь через одностороннее расторжение — такое право предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Но процесс этот непростой.

Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей

По закону решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

Само собрание может организовать любой из собственников помещения в доме (на практике, чтобы всё успеть, нужна инициативная группа), при этом инициатору необходимо не только определить круг вопросов повестки дня, определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора при заочном ании, но и уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании, сделать это нужно не позже чем за десять дней до выбранной даты (ст. 44–48 ЖК РФ).

В случае принятия собранием решения о смене управляющей компании старая управляющая компания должна быть уведомлена об этом в течение пяти рабочих дней. Одновременно с этим необходимо уведомить о решении собрания собственников органы государственного жилищного надзора и муниципальный жилищный контроль (если такое ведомство есть в городе).

При этом, согласно постановлению Правительства РФ № 416, в этих уведомлениях уже должна быть указана новая управляющая компания (хотя закон не требует на этом этапе наличия договора с новой УК), а вот выбор и определение условий работы с ней — самое сложное.

Есть ряд принципиальных вопросов, которые должны решить собственники, если они хотят сменить УК. Кроме конкретной компании, которую следует выбирать исходя из её рейтинга по текущей работе с другими домами, сразу необходимо принять решение о порядке осуществления контроля за её действиями.

Эксперты советуют: чтобы контроль за новыми коммунальщиками был эффективным, в первую очередь необходимо создать совет многоквартирного дома, в состав которого войдёт не менее трёх собственников, такая форма находит своё отражение в законе (ч.

1 ст. 161.1 ЖК РФ). Причём, если в доме есть собственники не только квартир, но и нежилых помещений, желательно в совет пригласить и их. Это позволит с разных сторон выявить потребности в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

Вторым шагом нужно определить полномочия совета дома в отношениях с управляющей компанией, чтобы можно было требовать от коммунальщиков формальную отчётность.

Такой подход позволит улучшить и процесс контроля за накоплением средств для капитального ремонта дома, и приёмку работ по благоустройству прилегающей территории, и мониторинг всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

В-третьих, нужно составить такой договор между собственниками и новой УК, чтобы в нём нашли отражение положения об ответственности коммунальщиков и возможности расторжения договора по инициативе собственников помещений в доме.

Грамотно составленные требования жителей позволят новой управляющей компании, стремящейся к работе с домом, сразу определиться со спектром оказываемых услуг и перераспределить ресурсы (например, формально не перекладывать асфальт вокруг дома и не покупать на зиму реагентов больше, чем их нужно на самом деле), а жителям — контролировать работы по составленному и согласованному плану.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

После того как все вопросы рассмотрены и согласованы, заключается договор с новой управляющей организацией. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, в новом договоре должны оставить свои подписи более 50% собственников помещений. Если собственники не произведут этого действия, договор управления не считается заключённым, несмотря на решение общего собрания собственников.

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

Однако самое важное понимать, что смена управляющей компании — это эффективный путь только в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме готовы проявлять адекватную инициативу по контролю за действиями коммунальщиков. Если же УК отчитывается только перед муниципальными властями, её смена никаких позитивных изменений не сулит.

Источник: https://life.ru/p/1337170

Пропавшие миллионы и грибок на стенах: кто и как управлял элитной высоткой на Колоскова

Управляющая компания собственник

На прошлой неделе в доме на Колоскова, 12, залило один из магазинов. Хозяйка помещения рассказывала, что потоп продолжался несколько дней, а в понедельник, 19 октября, вода полилась снова. Во всех бедах собственники винят управляющие организации, которые сменялись уже не раз. “Клопс” разбирался, что же происходит в элитной высотке.

Шёл одиннадцатый день потопа

Владелица седьмого офиса рассказывает, что с начавшимся 8 октября потопом справиться не удавалось до понедельника. При этом аварийщики несколько раз пытались перекрыть стояки. 

Это уже одиннадцатый день идёт, как нас заливает. Когда покупала помещение, заплатила что-то порядка двадцати миллионов рублей, потому что здание считалось элитным”, — жалуется Снежана Балан.

Есть в доме и другие проблемы — на козырьках над офисами и магазинами жильцы устроили террасу. Из засорившихся желобов вода около пяти лет течёт по окнам текстильного магазина. Рамы отсырели, появился грибок.

С похожей проблемой в 2016-м году столкнулись соседи Снежаны — владельцы пятого и шестого офисов, которые затопило во время дождей. Покрывать убытки предприниматели решили через суд.

Там владельцы залитых помещений и управляющая компания принялись выяснять, где и чья зона ответственности.

По словам юриста Марины Монастырной, в техпаспорте отмечено, что в собственность жильцов входят только отапливаемые помещения, но люди несут ответственность за содержание балконов, лоджий, террас. 

Есть такой момент: системы коммуникаций, которые обслуживают больше чем одну квартиру, считаются общими.

Если по дому через все террасы идут единый жёлоб для сбора дождевых осадков и труба с крыши для их отвода, то вся система ливнесбора является общей системой дома.

За неё несёт ответственность управляющая компания или ТСН независимо от того, что домоуправление не может попасть на эту террасу”, — говорит юрист.

Высотка с непростым характером

С управляющими организациями в многоэтажке на Колоскова, 12, проблемы возникают уже давно. Когда в 2009 году строительная компания “Балткоммерцстрой” сдала в эксплуатацию элитную новостройку, для управления ею создали ТСЖ “Премиум”. Эта организация отправляла собственникам платёжки со счетами за свет, газ и воду, но деньги в коммунальные службы не передавались. 

Итогом стал процесс банкротства товарищества в арбитражном суде. В 2016-м году председателя ТСЖ Татьяну Леонтьеву привлекли к субсидиарной ответственности в размере 3,6 миллиона рублей. По словам Марины Монастырной, замешанные в скандале дельцы покинули страну, а высотка на Колоскова осталась без какого-либо управления. 

По закону, продолжает Монастырная, существует несколько вариантов домоуправления: прямое — в виде ТСЖ или ТСН — либо через управляющую компанию. 

В 2014 году сильно поменялось законодательство, из-за чего на непосредственном управлении могут находиться дома, в которых имеется до тридцати квартир. На Колоскова, 12, их больше — 79. На тот период ТСЖ “Премиум” уже было банкротом. Соответственно, для организации нового домоуправления оставался единственный способ — УК”. 

Адвокат утверждает, что тогда появилась ООО “УК СК12”, но она не имела права выставлять жильцам платёжки, поскольку собственники не заключали с ней договоров. Это подтвердили проверяющие из регионального министерства контроля. 

Не было также документов, из которых жильцы бы знали следующее: откуда эта компания взялась, кто её уполномочил устанавливать тарифы и каким образом собираются деньги, — добавляет Монастырная, — внаглую создано юрлицо, которое стало рассылать всем квитанции”.

Когда владельцы двух офисов потребовали вернуть деньги, уплаченные по квитанциям в течение трёх лет — порядка 400 тысяч рублей, — выяснилось, что организация “УК СК12” не имеет к дому никакого отношения и высотка якобы находится в непосредственном управлении. Несколько раз суд обязывал УК предоставить документы, подтверждающие выполнение всех работ и услуг на собранные с жильцов деньги.

Были совершенно смешные перечни, что они там за лифт кому-то платили десять тысяч рублей в месяц, за мусор — столько же. И так далее…  Но это совершенно “три копейки” от общей суммы этих собранных десяти миллионов”, — утверждает правозащитник.

В 2019-м году на смену компании “УК СК12” пришла организация ТСН “ТСЖ Колоскова 12”, председателем которого стала одна из жительниц дома Елена Козлова. С новым домоуправлением сейчас и конфликтуют предприниматели с первых этажей.

“Заключение будет в четверг” 

Глава действующего товарищества Елена Козлова уверяет, что к действиям предыдущей организации она не имеет никакого отношения. 

В суде Центрального района находится гражданское дело по иску к “УК СК12″. Истцы (собственники офисов номер пять и шесть — ред.) его проиграли, потому что было доказано, что здесь нет вины управляющей компании. Когда происходило залитие и кто это делал, было не установлено”.   

Террасы высотки на Колоскова, 12 : Снежана Балан

По словам Козловой, аварийная организация семь раз приезжала в многоэтажку, чтобы разобраться, почему залило магазин. По мнению Елены, причина в том, что собственница незаконно перепланировала помещение. 

Вчера бригада работала более шести часов. Установлено, что Балан не то что зашила гипсокартоном, а заложила полностью весь стояк кирпичами сверху донизу. Рабочие были вынуждены долбить и разбирать эту стену, чтобы добраться до общей трубы”, — фотографии и акт аварийных служб Елена Козлова пообещала предоставить в пятницу, 23 октября. 

Двадцать рублей за квадратный метр 

Нынешней управляющей организацией недовольны только собственники трёх коммерческих помещений на первом этаже, считает Елена Козлова. Снежана Балан и соседние офисы жалуются на “состояние ливнёвок и подъездов, а также высокими тарифами за обслуживание дома — 20 рублей за квадратный метр”. Для сравнения: средняя стоимость обслуживания “хрущёвки” неподалёку — около десяти рублей за “квадрат”.

Если собственники недовольны своей управляющей организацией, они могут сменить её. По словам Марины Монастырной, выбрать новую УК можно только после ликвидации действующего ТСН.

Для создания легального домоуправления, товарищество должно было набрать две трети собственников дома”, — юрист добавляет, что такое решение должно приниматься на общем собрании.

Если жильцы хотят оспорить протокол собрания, на котором решили создать ТСН, это нужно сделать в течение полугода. “Иначе в суде могут отказать по причине пропуска срока давности””, — объясняет Монастырная. Жители Колоскова, 12, этот срок уже пропустили. Недовольные могут “подать в полицию заявление, что о собрании ничего не знали”. 

В региональном Роспотребназдоре рассказывали о семи вещах, про которые должен знать собственник: 

1. Плату за содержание и ремонт жилого помещения могут установить только собственники жилых помещений;  

2. Каждый год владельцы квартир должны проводить общее собрание, на котором должен определиться размер платы за содержание и ремонт дома. Эта сумма устанавливается на основании предложений управляющей компании;

3. Собственники могут принять предложение управляющей компании либо отказаться от него;

4. Управляющая компания является одной из сторон по договору управления жилым домом. Изменять его условия можно только на общем собрании;

5. Размер платы не может устанавливаться или изменяться в одностороннем порядке — этот момент регулирует договор управления многоквартирным домом. Если собственники не смогли определить размер платы за обслуживание дома на общем собрании, его устанавливает орган местного самоуправления. Ознакомиться с порядком установления тарифов можно в Жилищном кодексе РФ.

6. Требуйте от управляющей компании, чтобы перечень работ и услуг был чётко расписан в договоре управления многоквартирным домом.

7. Не соглашайтесь с тарифом за обслуживание жилья, который предлагает УК, если он не соответствует фактическим выполненным работам. Эта информация должна быть представлена в ежегодном отчете.

О других скандалах вокруг элитных строений в Калининграде можно прочитать здесь.

Читайте и комментируйте Клопс в Телеграме

Источник: https://klops.ru/articles/2020-10-21/222078-propavshie-milliony-i-gribok-na-stenah-kto-i-kak-upravlyal-elitnoy-vysotkoy-na-koloskova

Собственники помещений vs управляющая компания: кто кого?

Управляющая компания собственник

После 1 мая не допускается осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ).

А что, если с получением лицензии качество оказываемых по управлению домом услуг не стало выше? Портал ГАРАНТ.

РУ расскажет, как сменить управляющую компанию, и какие проблемы могут возникнуть во время этой процедуры. 

Решение о смене управляющей компании

Способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников помещений, при этом такое решение является обязательным для всех собственников помещений (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Несмотря на наличие решения общего собрания, с управляющей организацией заключается договор управления (п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания в одностороннем порядке собственники помещений вправе, только если управляющая организация не выполняет условий такого договора, например, не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не информирует собственника о заключении договоров о предоставлении коммунальных услуг, не раскрывает информацию о своей деятельности и др. (п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Безусловно, такой подход представляется оправданным с точки зрения стабильности рынка управления. В то же время, доказать, что управляющая компания не выполняет условий заключенного с ней договора, бывает непросто даже в ситуациях полного бездействия с ее стороны (Определение ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № ВАС-4755/09 по делу № А75-1432/2008).

В отечественной судебной практике долгое время существовал подход, согласно которому при отсутствии доказательств существенного нарушения условий договора общее собрание было неправомочным принимать решение о смене управляющей организации (Определение ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № ВАС-4755/09 по делу № А75-1432/2008).

Однако последние несколько лет суды придерживаются иной точки зрения (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14).

Теперь договор управления многоквартирным домом рассматривается как смешанный, в котором присутствуют элементы договора подряда и возмездного оказания услуг с преобладанием последнего.

Это означает, что стороны договора могут в одностороннем порядке отказаться от его исполнения в любое время не только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, но и при выборе ими на собрании иной управляющей организации или иного способа управления данным домом.

При вынесении соответствующих решений суды исходят из того, что домовладельцы, выбравшие единожды способ управления домом и управляющую организацию, не должны лишаться возможности изменить их иначе, чем при подтверждении нарушений со стороны управляющей организации.

К слову, исходя из этой логики, сама управляющая компания тоже может в одностороннем порядке отказаться от управления тем или иным домом. Такой подход характерен для гражданских правоотношений. Важно понимать, что собственники могут проать на общем собрании за расторжение договора управления и по причине его надлежащего исполнения со стороны управляющей организацией, т. е. при оказании услуг ненадлежащего качества (Определение Свердловского областного суда от 28 февраля 2012 г. по делу № 33-2795/2012).

В Жилищном кодексе РФ описан и еще один способ смены управляющей компании. Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Для этого собственники помещений должны до истечения срока действия такого договора провести общее собрание и принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Напомним, открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится органом местного самоуправления сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме за год не смогли выбрать способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161, п. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, открытый конкурс проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Вновь избранная управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (письмо Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 “О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом”). При этом сам договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами.

Передача документации от одной управляющей компании к другой 

Управляющая компания за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы организации, которая выбрана для управления многоквартирным домом (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

На практике управляющие организации часто не имеют технической документации либо просто не желают ее передавать, в связи с чем заинтересованным лицам приходится обращаться в суд.

При наличии у управляющей организации технической документации суды, как правило, выносят решение об ее истребовании, а при отсутствии – о восстановлении утраченных документов и передаче их вновь избранной управляющей компании (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483).

При этом следует помнить, что по правилу о замене исполнения “новая” управляющая компания может сама восстановить утраченную техническую документацию, взыскав понесенные убытки.

Суд не указывает, как надлежит поступать организации, у которой требуют передать документацию, в случае, если такой документации она никогда не имела. Обычно отсутствие документации можно доказать с помощью подписанных актов приема-передачи дома на управление.

“В таких ситуациях суды поступают по-разному, но я считаю, что если ответчик доказал, что у него никогда не было таких документов, понуждать его к их передаче бессмысленно”, – считает доцент Российской школы частного права, магистр частного права Михаил Церковников.

Если вновь избранная управляющая организация обратилась с требованием о передаче документации по прошествии трех лет со дня прекращения договора управления, то прежняя управляющая компания может сослаться на истечение общего срока исковой давности.

Однако в случае с передачей карточек регистрационного учета граждан на квартиры – документов, оформляемых при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда – этот срок не действует, поскольку данные документы носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).

Достаточно сложным является вопрос исполнения судебного акта с требованием восстановить и передать утраченную техническую документацию вновь избранной управляющей компании.

Для ускорения этой процедуры многие юристы рекомендуют истцам заявлять ходатайство об установлении судом астрента – денежной суммы, которую придется заплатить ответчику в случае неисполнения решения суда в течение определенного срока в добровольном порядке (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22).

При этом данная сумма подлежит уплате в пользу истца, а не государства. Многие юристы рассматривают астрент как своеобразную ответственность за неисполнение судебного акта и активно применяют его.

Конкуренция управляющих компаний 

Принятие собственниками решения о выборе новой управляющей компании еще не означает, что прежняя не будет искать возможности вернуть управление себе.

Многие лишенные полномочий на управление домом компании подают заявления в суд на вновь избранную управляющую компанию, однако такие иски остаются без удовлетворения (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. № 17АП-13995/2014-ГК по делу № А60-24773/2014).

Суды отмечают, что поскольку между управляющими компаниями отсутствуют договорные отношения, оснований для заявления требования о признании или утрате права управлять домом тоже нет.

ВАС РФ ориентировал судебную практику на то, что в данной ситуации управляющим компаниям надлежит заявлять требование об оспаривании конкретного решения собрания (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14). Соответственно, доказывать законность своего решения необходимо собственникам жилья.

Некоторые управляющие организации, желающие вернуть себе управление многоквартирным домом, обращаются в антимонопольную службу с заявлением о воспрепятствовании их деятельности со стороны “новой” управляющей компании (например, при распространении ею листовок с лицевым счетом, на который необходимо вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения). ВАС РФ в этом случае занял однозначную позицию: если решение собственников жилья о смене управляющей компании никем не оспорено, значит, такая управляющая компания считается действующей и не может воспрепятствовать чьей-либо работе (Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июня 2012 г. № 17635/11 по делу № А50-1710/2011).

*** 

Как видно, сменить управляющую компанию не так уж и сложно, как может показаться на первый взгляд. Главное здесь – единодушное желание и стремление всех собственников помещений сделать управление их домом качественнее.

Источник: https://www.garant.ru/article/638302/

МосОблЕИРЦ разъясняет: Принцип взаимодействия собственника жилого помещения с организациями сферы ЖКХ

Управляющая компания собственник
16.08.2018 Собственники квартир нередко обращаются в МосОблЕИРЦ с вопросом о необходимости заключения договоров с той или иной организацией сферы ЖКХ. МосОблЕИРЦ разъясняет, в каких случаях закон требует заключения договоров между собственником жилья и организацией, в каких – нет

Собственник жилого помещения  – управляющая компания – МосОблЕИРЦ

Между собственником квартиры и управляющей организацией заключается договор на управление многоквартирным домом.

При этом, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации,  управляющая компания имеет право заключить договор с платежным агентом на организацию расчётов за жилищно-коммунальные услуги.

Такое распределение функций дает возможность УК  сосредоточиться на своей основной деятельности – обслуживании и ремонте жилого фонда и  снизить собственные расходы на расчетно-кассовое обслуживание.

В соответствии с  Правилами предоставления коммунальных услуг плата за коммунальные услуги вносится потребителями исполнителю либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту. Договор между потребителем и платежным агентом при этом не требуется.

Собственник жилого помещения – ресурсоснабжающая организация (РСО) – МосОблЕИРЦ

В соответствии с Федеральным законом от 03.04.2018 № 59 жители могут отказаться от услуг управляющей компании и заключить прямые договоры с РСО.

Решение о переходе на прямые договоры «собственник – РСО» принимается на общем собрании собственников.

Как и в случае с управляющей компанией,  ресурсоснабжающая организация вправе заключить договор с платежным агентом для произведения расчетов за ЖКУ. Договор между потребителем и платежным агентом при этом не требуется.

Собственник жилого помещения  – специализированная организация, обслуживающая газовое оборудование  – МосОблЕИРЦ

Согласно Правилам пользования газом техническое обслуживание и ремонт внутридомового и внутриквартирного газового оборудования осуществляется на основании договора о ТО ВКГО, заключаемого между собственником помещения  и специализированной организацией.

“Заключение договоров на ТО ВКГО специализированная организация может проводить  самостоятельно или через 3-е лицо,   путем направления договора оферты. Оплата услуги «ТО ВКГО» в едином платежном документе является акцептом размещенной специализированной организацией публичной оферты на условиях проекта договора.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбирать организацию и самостоятельно заключать договор на техобслуживание газового оборудования.

Житель может самостоятельно заключить такой договор с любой специализированной организацией, уведомив об изменении договорных отношений управляющую компанию и расчетный центр”, – говорится в сообщении.

На основании договора, заключенного между расчетным центром и специализированной организацией, или по поручению управляющей компании, также на основании заключенного договора, МосОблЕИРЦ включает услугу «ТО ВКГО» в единый платежный документ.

Для исключения строки ТО ВКГО из платежного документа необходимо обратиться в клиентский офис МосОблЕИРЦ, написать заявление об отказе от услуги и предоставить заключенный договор об оказании данной услуги другим поставщиком.

Собственник жилого помещения – страховщик – МосОблЕИРЦ

Услуга «добровольное страхование» не обязательна к оплате.

 В случае оплаты услуги собственник помещения автоматически заключает договор со страховой компанией и может рассчитывать на то, что при наступлении страхового случая страховщик возместит убытки.

При этом дополнительного подписания каких-либо документов не требуется, после оплаты договор считается акцептованным, а  помещение –  застрахованным.

Включение в единый платежный документ  услуги осуществляется на основании договора между МосОблЕИРЦ и страховой компанией. Также страховая компания размещает публичный договор-оферту в интернете, в соответствии с Законом РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 №4015-1.

Собственник жилого помещения  – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Московской области – МосОблЕИРЦ

Обязанность по уплате взносов за капремонт установлена Жилищным кодексом Российской Федерации и возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении 6 месяцев с даты включения в региональную программу.

С января 2018 года Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области передал полномочия по начислению, сбору и обработке взносов единому платежному агенту – МосОблЕИРЦ.

МосОблЕИРЦ  – платежный агент, который производит начисления в соответствии с заключенным между ФКР и МосОблЕИРЦ договором.  Отдельных договоров между жителями и расчетным центром законодательство не требует.

Для жителей многоквартирных домов, где управляющие компании имеют договор с МосОблЕИРЦ на организацию расчетов, строка «Взнос на капремонт» входит в единый платежный документ. На тех территориях, где таких договоров нет, жителям приходит отдельный платежный документ с начислениями по услуге «взнос на капитальный ремонт».  

http://inorehovo.ru/novosti/poleznaya_informaciya/mosobleirc-razyasnyaet-princip-vzaimodeystviya-sob…

Источник: https://www.xn--90aijkdmaud0d.xn--p1ai/press/about_us/17317/

Кто остановит произвол управляющих компаний?

Управляющая компания собственник

Изменилась ли к лучшему ситуация в российском ЖКХ? Удалось ли остановить произвол управляющих компаний? Куда предпочтительнее обращаться москвичам — в управляющие компании или в ГБУ “Жилищник”? На эти вопросы Pravda. Ru отвечает исполнительный директор гильдии управляющих компаний в ЖКХ Вера Москвина.

“Черная дыра” ЖКХ: зачем нанимать управляющую компанию

Рынок ЖКХ

— Скажите, пожалуйста, какая сейчас в целом складывается ситуация на рынке жилищно-коммунального хозяйства? Кто сейчас руководит процессом на уровне дома и выше?

— Недавно я выступала на конференции “Единой России” перед Дмитрием Медведевым по поводу ситуации в ЖКХ. И когда он вышел с ответным словом, он сказал: “А ситуация-то в ЖКХ изменилась к лучшему”. Это мнение правительства.

Смотрите, создано министерство ЖКХ, значит, целое министерство трудится сейчас над проблемами в отрасли. Ввели лицензирование, и на рынке сейчас де-юре остались только очень хорошие компании, потому что они, как хорошие компании, получили лицензии. Кто не получил лицензию, тот с рынка ушел.

Теперь вроде бы эти хорошие управляющие компании не должны работать плохо, их поставили в такие рамки, что если есть два нарушения и они по этим нарушениям не исправили ситуацию, с рынка долой. Поэтому управляющие компании, которые хулиганили в домах, здорово поджали хвосты. Это первое.

Второе, они научились понимать одну простую истину, что основной заказчик — это собственник. И все, что ты делаешь в своей профессии, все на его деньги, за его счет. Тут царь и бог один — это собственник, который платит.

— И по факту так и получается на рынке?

— По факту не все собственники понимают свое счастье. Собственники у нас делятся на три категории:

  • собственники активные, которые понимают, что у них есть квартира в многоквартирном доме, они ее оставят своему ребенку, этот дом они должны передать своему внуку, а может быть, и правнуку. А для того, чтобы это случилось, нужно содержать дом в нормальном состоянии и за всем следить, чтобы его не разбомбили, не разворовали, чтобы коммуникации были все, как полагается. И это сейчас зависит только от контроля, который собственник осуществляет своими силами, потому что так написаны наши законы. Это первая категория;
  • вторая категория граждан, которая говорит “я такой занятой, ребята, вы там правильно все решаете, раз вы уже все взвалили на свои плечи, а я вроде бы рядышком”;
  • третья категория, которая против всего.

— А совет дома есть у каждого дома?

В каждом доме должен быть создан совет многоквартирного дома, но в каждом доме он не создан. Потому что бывают активные дома, а бывают пассивные дома. И там, где дома пассивные, управляющие компании и хулиганят. Судьба управляющей компании сейчас, как никогда, в руках собственников.

Повторяю, всего два заявления собственника на управляющую компанию – и, если подтверждаются факты, управляющая компания этот дом теряет. Если управляющая компания имеет, допустим, тридцать домов, и от тридцати домов она теряет пятнадцать процентов, она лишается лицензии и уходит с рынка. Без восстановления.

Управляющие компании поставлены в жесткие условия

— Кто обслуживает сейчас многоквартирные дома в Москве?

— В Москве ситуация такая, что примерно 60 процентов всего жилищного фонда разных районов находится под управлением ГБУ “Жилищник”. 40 процентов у нас остались под управляющими организациями. Я считаю, что это немножко неправильно, потому что нужно было оставлять пятьдесят на пятьдесят.

Серьезная конкурентная атмосфера в Москве есть и сейчас, а при разделе пятьдесят на пятьдесят она была бы еще острее. Ну и ни в коем случае нельзя закрывать весь рынок государственными учреждениями, такими как “Жилищник”.

— А как можно с ним вообще конкурировать? Если оно государственное, то оно по определению монополист, разве нет?

— Я бы так однозначно не заявляла. Де-факто и та, и другая компания являются управляющими, но одна работает при поддержке города, а вторая только при поддержке собственника. И чем больше мы погружаемся в дебри капитализма, тем азартнее и ожесточеннее борьба на рынке ЖКУ.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

Я вам скажу, почему. В ЖКХ всегда работать выгодно, ЖКХ — это выше, чем нефтянка, потому что граждане независимо ни от чего будут платить ежемесячно свои деньги. Это неиссякаемый источник дохода.

— Но если послушать чиновников по телевизору, ЖКХ дышит на ладан, собственника стимулируют все время выкладывать деньги, мотивируя это тем, что ЖКХ изношено жутко и никаких денег не хватает.

— Часть правды в этом есть. Конечно, двадцать лет никто не занимался ремонтом нашего жилого фонда. Поэтому в России заработала программа капитального ремонта.

На самом деле, это огромное счастье, что капитальный ремонт начался.

И для того, чтобы капитальный ремонт был сделан качественно, созданы такие структуры, как ЖКХ-контроль города Москвы, городская комиссия, депутатский муниципальный контроль, сейчас будем создавать ассоциацию советов многоквартирных домов. Все это только с одной целью — контроль за ходом реализации капитального ремонта.

— А “Жилищник” и управляющая компания имеют одинаковый спектр полномочий, или нет?

— Не одинаковый. Конечно, по сравнению с обычной управляющей организацией “Жилищник” — это монстр. Управляющая компания — это мозги, это обходы, она принимает решение по поручению собственника, она нанимает людей, она контролирует работу, она возвращает собственнику результат.

“Жилищник” — это монстр, который делает все сам. В “Жилищнике” огромное количество отделов, огромное количество техники. У нас управляющая компания занимается только домом, до отмостки, территорией дворовой не занимается, а “Жилищник” всем занимается.

Как выбрать управляющую компанию

— Из каких соображений тогда собственнику выбирать управляющую компанию, если “Жилищник” — это такая сила?

— Есть такая поговорка — у семи нянек дитя без глаза. “Жилищник” отвечает за все, у него управление по остаточному принципу, огромное количество домов. Триста, четыреста, пятьсот домов в управлении — это очень серьезно.

А управляющие компании — это всегда объем поменьше. Самая эффективная управляющая компания — это сто домов. Тогда они и обойти каждый дом могут, и в каждый подъезд заглянуть, она и рентабельна по деньгам, и по возможностям управляющая компания хорошо и честно делает свою работу. Дай той же компании объем в двести домов, она уже будет управляться хуже.

Поэтому собственник должен выбирать.

Либо я выбираю государственную организацию, потому что я понимаю, что с государством надежнее, что там все контролируется восемьдесят четыре раза, и там все под префектурой, и я знаю, куда обратиться, понимаю, какая там дисциплина.

Либо я выбираю управляющую компанию, потому что понимаю, что управляющая компания в условиях, когда на рынок пришел “Жилищник”, будет в четыре раза лучше работать, потому что очень хочет удержать эти объемы, очень хочет удержаться на рынке.

— И “Жилищнику” также можно претензии предъявить?

— Да, те же самые претензии. У нас “Жилищник” имеет такую же лицензию.

— А на какие цены ориентироваться собственнику, если он будет иметь дело с “Жилищником”, и какие деньги он будет платить, имея дело с управляющей компанией?

— Мы вообще один из немногих регионов, если не единственный в России, который платит субсидию своим гражданам. То есть мы платим шестьдесят процентов от всех коммунальных услуг, сорок процентов за нас доплачивает город. Как правило, ставку нам определяет город, мы ее все платим одинаково. Никакой разницы в оплате управляющей компании и ГБУ “Жилищник” практически нет.

Интересные факты о сталинских домах

Тренды в отделке квартир бизнес-класса

Продажи жилья в 2020 году сократятся - эксперты

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1295472-moskvina/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.