Управление содержания имущества

Содержание

Управление, содержание и ремонт общего имущества

Управление содержания имущества

Одна из важнейших задач совета дома – подготовить предложения собственникам помещений по условиям договора управления многоквартирным домом, а это, прежде, всего, предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, который собственники помещений заказывают управляющей организации.

А затем – предложение по размеру платы собственников помещений, обеспечивающей выполнение этих услуг и работ.

 До сих пор в большинстве случаев собственники помещения сами не определяли перечень услуг и работ для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Под надлежащим содержанием общего имущества понимается обеспечение соблюдения требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и других лиц, постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов и оборудования к поставке коммунальных ресурсов (см. ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса)), они принимали тот перечень, который предлагала управляющая организация в проекте договора управления многоквартирным домом. Совет МКД может самостоятельно подготовить перечень необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту дома как предложение для собственников помещений и управляющей организации. Что нужно сделать, чтобы определить, какие услуги и работы нужны для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме? Рекомендуется последовательно выполнить следующие действия: Шаг 1. Убедиться, что есть все необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме (состав общего имущества с необходимыми качественными и количественными характеристиками), если сведений нет или недостаточно, получить (собрать) их. Шаг 2. Провести осмотр всех частей общего имущества для того, чтобы оценить их состояние. 

Шаг 3. Для каждой части общего имущества составить список необходимых работ (услуг) для поддержания в надлежащем техническом и (или) санитарном состоянии.

Необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме

 Собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо знать, из чего состоит принадлежащее им общее имущество, чтобы они могли обеспечить его надлежащее содержание.

В соответствии с законодательством состав общего имущества в доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяют собственники помещений.

Органы государственной власти также могут определять состав общего имущества в доме, но в целях осуществления контроля за содержанием общего имущества, а органы местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации[1], если собственники самостоятельно не выбрали способ управления своим домом.

Поэтому при описании общего имущества собственники помещений – главные.

Возможно, состав общего имущества уже известен, потому что кто-то уже его описал, и это описание включено в договор управления многоквартирным домом (без указания состава общего имущества, в отношении которого осуществляет управление управляющая организация, договор управления считается недействительным[2]). В этом случае совету МКД имеет смысл проверить правильность и полноту описания общего имущества (провести своего рода инвентаризацию) и при необходимости внести дополнения или изменения. Если такого описания нет, то надо его сделать. В этой работе совету дома может помочь кто-то из собственников помещений, имеющих строительное или другое инженерно-техническое образование. Добросовестная управляющая организация также не откажет совету дома в помощи.Для описания состава (или инвентаризации) общего имущества необходимо провести осмотр многоквартирного дома и внести название каждой части (элемента) общего имущества, выявленного при осмотре, в заранее подготовленную форму. Пример формы для описания общего имущества приведен в таблице. Таблица. Примерная форма для описания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме 

Наименование элементов общего имуществаОписание /качественная характеристика (материал, др.)Ед. изм.Техническая /количественная характеристика (площадь, длина, мощность, др.)Общее количество Примечание (например, наличие технической документации)
       
       
       

 При заполнении формы с описанием общего имущества рекомендуется группировать отдельные элементы общего имущества следующим образом:1. Помещения общего пользования2. Кровля (крыша)3. Ограждающие несущие конструкции4. Ограждающие ненесущие конструкции5. Внутридомовая система холодного водоснабжения6. Внутридомовая система горячего водоснабжения7. Внутридомовая система отопления8. Внутридомовая система электроснабжения9. Внутридомовая система газоснабжения10. Механическое, электрическое санитарно-техническое и иное оборудование11. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства12. Объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные на земельном участкеПри определении состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 2, 5, 6 и 7). Если возникают какие-то сомнения, можно руководствоваться отличительным признаком общего имущества: общее имущество предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

При описании общего имущества необходимо установить также границы, разделяющие общее имущество собственников помещений, и имущество, принадлежащее отдельным собственникам (являющееся принадлежностью квартир), а также границы между общим имуществом и имуществом других лиц (муниципального образования, если речь идет о земельном участке, имуществом коммунальных организаций – инженерным сетям). Внешние границы сетей электро-, газо- тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, устанавливаются в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[3]. Границы и размер земельного участка, входящего в состав общего имущества, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и указываются в кадастровом плане земельного участка.

При определении состава общего имущества целесообразно одновременно указывать качественные характеристики каждой части общего имущества (например, наружные стеновые конструкции – панельные или кирпичные, трубы – стальные, чугунные или пластиковые и т.д.), а также технические и количественные характеристики.

Среди количественных характеристик особенно важны те, которые будут определять объем выполняемых работ по содержанию той или иной части общего имущества.Например, если говорить об обслуживании системы холодного водоснабжения, надо знать протяженность труб в подвале, а при ремонте еще и диаметр.

При планировании санитарного содержания подъездов, необходимы сведения об общей площади лестничных площадок и маршей, площади окрашенных стен, которые будут мыться или краситься. Для многих частей общего имущества качественные и количественные характеристики указаны в проектной или другой технической документации на многоквартирный дом и могут выписаны оттуда.

Эта документация находится у управляющей организации. Совет дома может знакомиться с содержанием технической документации и иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.Детальное описание общего имущества с указанием качественных и количественных характеристик – очень большая работа.

Если нет возможности выполнить ее в полном объеме, имеет смысл в первую очередь отписать и охарактеризовать те части общего имущества, для которых работы по содержанию выполняются всегда.

Например, санитарное содержание подъездов, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем – это не только обычные, но и обязательные работы, поэтому количественные характеристики этих элементов общего имущества необходимы для формирования заказа управляющей организации.

А обслуживание стеновых конструкций в общем случае заключается просто в их осмотре, чтобы убедиться, что нет трещин, выпучиваний, отклонения от вертикали. Для такой услуги количественные характеристики осматриваемых конструкций не особенно важны.

Их можно определить и внести в описание позже, например, когда появится потребность в определении количества материалов для ремонта, объема работ.

Кроме состава и количественных характеристик частей общего имущества для планирования перечня необходимых работ по его содержанию обязательно необходима информация о фактическом состоянии всех элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли элемент общего имущества только в поддержании существующего хорошего состояния (то есть в профилактическом обслуживании) или необходим ремонт (текущий или капитальный) либо замена.

Осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, является неотъемлемой частью содержания общего имущества и согласно законодательству при способе управления домом «управление управляющей организацией» является обязанностью управляющей организации[4]. Проведение осмотра общего имущества для оценки соответствия его состояния требованиям законодательства должно включаться в перечень услуг и работ, выполняемых управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. Если эта услуга управляющей организации указана в договоре управления, совет МКД вправе запросить у управляющей организации акт осмотра всех элементов общего имущества. Кроме того совету дома имеет смысл осуществить проверку соответствия сведений, которые указаны в акте осмотра общего имущества, действительному положению дел. В случае если управляющая организация не предоставила акт осмотра дома, совет МКД может провести оценку состояния общего имущества самостоятельно. Для этой задачи может быть специально создана техническая комиссия собственников жилья.

Оценку состояния общего имущества можно делать одновременно с его описанием или как специальное мероприятие для подготовки предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту. По результатам осмотра и оценки составляется акт о техническом состоянии общего имущества.

В акте для каждого элемента общего имущества указывается характеристика состояния (например, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное), описываются выявленные повреждения, дефекты (если есть возможность, с количественными показателями повреждений, необходимых ремонтов), делается вывод (соответствует или не соответствует требованиям законодательства, нуждается или нет в ремонте, замене).В отношении требований законодательства к состоянию общего имущества совету дома необходимо иметь в виду, что эти требования устанавливаются, прежде всего, для обеспечения надежности и безопасности многоквартирного дома, в том числе безопасности для жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании» обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к процессам их эксплуатации) устанавливаются техническими регламентами, которые принимаются федеральными законами или постановлениями Правительства Российской Федерации. Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Со дня вступления в силу указанного Федерального закона и до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;

предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей[5].

В соответствии с законом о техническом регулировании принят Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно данному закону требования к многоквартирному дому в период его эксплуатации заключаются в следующем[6]:1. Безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания должны соответствовать требованиям проектной документации.3. Эксплуатация зданий должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий требованиям энергетической эффективности зданий и требованиям оснащенности зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий. В соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Правительство РФ утвердило перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований данного Федерального закона[7].

Источник: https://gkh.volgograd.ru/information-support/sovety-mnogokvartirnykh-domov/upravlenie-soderzhanie-i-remont-obshchego-imushchestva/

Способы управления МКД и об управлении общим имуществом

Управление содержания имущества

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  • непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  • создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  • передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  • за содержание/ремонт общего имущества;
  • за готовность систем инженерных коммуникаций;
  • за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  • за содержание и ремонт имущества;
  • за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  • за работоспособность инженерных систем;
  • за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  • обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  • собирать средства за предоставление услуг;
  • перечислять полученные средства поставщику;
  • вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  • конструктивные особенности МКД;
  • потребности жильцов;
  • их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Изменение способа управления МКД

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством присутствующих на собрании собственников.

Обязанности и ответственность управляющей компании

Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

  • обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
  • содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
  • сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Лицензирование деятельности УК

Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

  • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  • отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
  • размещение в свободном доступе (ГИС ЖКХ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
  • наличие у руководителя квалификационного аттестата;
  • отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Если владельцы не выбрали способ управления

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Заключение

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

Источник: https://zhkhnews.ru/vsjo-chto-nuzhno-znat-ob-upravlenii-obshhim-imushhestvom-mkd/

Что такое услуги управления и обслуживания МКД

Управление содержания имущества

Обязательства управляющей компании перед владельцами жилья постоянно расширяются, последние правки были внесены Постановлением Правительства 27.03.2018 No 331. Целью изменений становится повышение комфорта жильцов, обеспечение прозрачного формирования тарифов. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать высокое качество работ, выполняемых управляющей компанией.

Законы об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Управляющие компании могут быть организованы различным образом, они могут быть представлены в виде ООО или ПАО. Между собой в каждом конкретном случае они различаются по форме организованного общества, размеру и составу участников.

Как бы ни было организовано управление многоквартирным домом, оно регулируется существующими нормами законодательства. Основными законами в этой правовой области являются Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г.

N 416 (в нём прописан порядок выполнения работ по реализации управленческих функций) и Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

N 290 (в котором определён минимальный набор работ, необходимые для обеспечения обслуживания общей собственности).

Законы периодически подвергаются правкам, доработкам и изменениям. Это делается для усовершенствования нормативных актов, а поводом становится тот или иной опыт применения статей. В Постановление Правительства N 416 часто вносятся изменения. Правки расширяют права собственников и дают новые обязательства управляющей компании в плане обслуживания многоквартирных домов (МКД).

Какие услуги предоставляет управляющая компания ЖКХ

Управляющая компания оказывает три блока услуг: коммунальные, жилищные (содержание жилья), управление. Коммунальные и жилищные услуги имеют между собой определённую разницу.

Регулировка тарифов за коммунальное обслуживание является функцией государства. Это обеспечивает отсутствие больших наценок, доступность для широких слоёв населения.

Государство также решает, как они должны исполняться.

Определением тарифов на жилищные услуги занимаются сами собственники жилья.

Все условия их предоставления прописываются в договоре с управляющей компанией, этот документ обеспечивает контроль со стороны жильцов за качеством обслуживания.

Собственники могут сменить управляющую компанию, если желают снижения тарифов, увеличения числа работ или повышения их качества. Государство жестко не регулирует данную область, в ней преобладает рыночная конкуренция.

Коммунальные услуги

Исполнителями коммунальных услуг могут быть управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственно организация, занимающаяся снабжением ресурсами. Жилец может без лишних сложностей понять, кто является исполнителем конкретной услуги, для этого достаточно посмотреть в квитанции, какая организация занимается начислением и выставляет счета по конкретной услуге.

Если форма управления домом выбрана как «самостоятельное управление», предоставлять услуги и отвечать за их качество должна ресурсоснабжающая компания.

Товарищество (ТСЖ) или кооператив становятся исполнителем с даты их государственной регистрации. Управляющая компания приобретает статус поставщика с даты подписания договора или проведения общего собрания, где принято данное решение.

Закон регулирует данные переходы, чтобы не возникала необходимость двойных переплат.

Что включает в себя перечень коммунальных услуг

Коммунально-бытовые услуги включают в себя работы и получение ресурсов из перечня, который регулируется государством. К перечню коммунальных услуг относится::

  • снабжение холодной водой 
  • снабжение горячей водой 
  • газоснабжение 
  • отопление 
  • поставка твёрдого топлива (если используется печное отопление) 
  • вывоз твёрдых отходов 
  • водоотведение и канализование 

Данный список прописан в пункте 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 N 354. Собственник при возникновении споров с управляющей компанией относительно качества и стоимости предоставляемых услуг должен ссылаться на положения данного закона.

Услуги содержания жилья

Государство не вмешивается в формирование тарифов, касающихся жилищных услуг по содержанию жилья. В то же время действующее законодательство в сфере ЖКХ устанавливает минимальный перечень работ и услуг выполняемых УК на МКД, несоответствие работ управляющей компании становится поводом для споров и судебных разбирательств.

Данные обязательства прописаны в Постановлении Правительства N 290. Документ предписывает исполнение действий, которые можно объединить в укрупненные блоки:

  • работы по содержанию конструктивных элементов здания, обеспечению их сохранности и долгого срока эксплуатации (фундаменты, подвалы, стены и фасады, крыши, перекрытия, опорные колонны, окна, двери и т.д.)  
  • эксплуатация оборудования и различных инженерных систем (мусоропроводы, системы вентиляции и дымоудаления, тепловые пункты, бойлеры, общедомовые приборы учета, системы теплоснабжения водоснабжения и водоотведения, лифты, электрооборудование) 
  • работы по санитарному содержанию придомовой территории и мест общего пользования (мытье окон, лестничных клеток, уборка мусорокамер, уборка придомовой территории, стрижка газонов, вывоз и сдвигание снега, антигололедные работы, дератизация и дезинсекция, вывоз мусора и жидких бытовых отходов) 
  • Проведение ремонтных работ

В законодательном акте присутствуют правила оказания услуг, которые строго должны соблюдаться управляющей компанией или другой организацией, выполняющей услуги управления.

Текущие и капитальные ремонты

По окончании каждого сезона (осенью и весной) управляющая компания проводит осмотр и оценку состояния общего имущества.

Во время этого процесса выявляются дефекты и неисправности, а на базе полученных данных определяется перечень работ по их устранению.

Действует принцип необходимости: если без данных работ появляется риск значительного ухудшения состояния объекта, они обязательно выполняются.

Управляющая компания с согласия собственников жилья может принять решение о проведении текущего или капитального ремонта.

По текущим ремонтом подразумеваются действия по исправлению мелких проблем, что помогает предотвратить износ и выход из строя важных конструктивных элементов здания.

Под капитальным ремонтом понимаются действия по восстановлению первоначальных характеристик конструкций, которые утрачены во время эксплуатации.

Список необходимых работ при капитальном ремонте прописан в статье 166 Жилищного кодекса РФ и ФЗ No185. В документах обозначено, что выполнение капитального ремонта не освобождает от исправления мелких неисправностей, которое выполняется при текущем ремонте. Оба вида ремонтных не являются взаимоисключающими.

Обслуживание МКД

Управляющая компания должна выполнять не только текущий и капитальный ремонт для поддержания состояния многоквартирного дома. В её обязанности входят работы по обслуживанию, которые обеспечивают комфортную жизнь собственников жилья.

Особого внимания заслуживают виды работ в зимний период. В это время появляется необходимость в уборке территории от снега, периодической очистке крыш.

Сотрудники обслуживающей компании должны очищать желоба и свесы на кровлях со скатом и наружным водостокам, снежные навесы на всех разновидностях кровельного покрытия.

Летом УК должна обеспечить ежедневное подметание и полив придомовой территории при температуре свыше 30 градусов. Также в обязанности обслуживающей организации сходят сбор мусора с площадок, уход за клумбами и газонами, обеспечение песком детских игровых площадок, покраска ограждений и других сооружений, побелка деревьев и бордюров, очистка мусоросборников.

Исполнителем услуг для жильцов многоквартирного дома считается управляющая компания, но он исполняет свои обязанности силами подрядных организаций, жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭУ).

Обязанность ЖЭУ перед жильцами заключается в надлежащем качестве работ. Собственники жилья могут обращаться напрямую к представителям ЖЭУ, чтобы получить необходимые услуги. Если по каким бы ни было причинам жилищно-эксплуатационная контора не может выполнить требуемые работы, следует жаловаться в управляющую компанию, именно она становится ответственным лицом.

Что входит в услугу управления многоквартирным домом

Услуги управления многоквартирным домом предоставляются в соответствии с положениями Постановление Правительства N 416. Стандарты управления многоквартирным домом имеют большую важность в плане организации управленческой системы, которая будет приносить пользу жильцам.

Порядок управления многоквартирным домом включает в себя следующие положения:

  1. прием, хранение и передача технической документации, ключей от помещений, что считаются общим имуществом, и других технических средств регулируется правилами 
  2. управляющая компания должна вести реестр собственников 
  3. подготовка предложений касательно обслуживания общего имущества производится с ознакомлением владельцев квартир и по их согласию 
  4. организация собственниками органов управления товарищества или кооператива закрепляются документально с участием всех владельцев недвижимости 
  5. организация предоставления услуг соответствует подписанным договорам 
  6. управляющая компания обеспечивает совместную работу с представителями государства и органами самоуправления 
  7. организация и произведение расчетов выполняются в соответствии с законодательными актами
     

Управление включает в себя строгое выполнение все обозначенных функций. Соблюдать стандарт управления многоквартирным домом нужно в полном объёме без исключений, иначе компания считается не способной исполнять возложенные на неё обязанности и могут подвергаться штрафам со стороны ГЖИ.

Все обязанности УК по управлению МКД прописываются в договоре между собственниками и самой компанией. Все положения соглашения должны соответствовать действующему законодательству.

При наличии спорных моментов сначала рассматриваются положения законов и нормативных актов, регулирующих данную отрасль права.

Собственники жилья имеют право менять управляющую компании и сам тип управления на общих собраниях.

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/upravleniya-i-obsluzhivaniya-mkd

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Управление содержания имущества

Оперативное управление — ограниченное вещное право.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что имущество на праве оперативного управления может передаваться казенному предприятию и учреждению.

Так, согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не предусмотрено законом, распоряжаются данным имуществом с согласия его собственника.

Таким образом, право оперативного управления это ограниченное вещное право, которое предоставляет казенному предприятию, учреждению в отношении закрепленного за ними имущества возможность осуществлять в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом (в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества).

Субъекты права оперативного управления

По действующему законодательству субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия, а также финансируемые собственником учреждения.

Казенные предприятия создаются на базе государственной и муниципальной собственности (федеральное казенное предприятие, казенное предприятие субъекта РФ, муниципальное казенное предприятие).

Учреждения: могут создаваться субъектами любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной).

Объекты права оперативного управления

К объектам права оперативного управления относятся:

1) сами предприятия, рассматриваемые как имущественные комплексы. Также к  объектам права оперативного управления относятся входящее в состав этих имущественных комплексов имущество, необходимое для  осуществления деятельности предприятий (например, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и т.д.);

2) денежные средства.

права оперативного управления

1) Собственник определяет в учредительных документах цель деятельности создаваемого казенного предприятия, учреждения, предназначение передаваемого ему имущества. Кроме этого собственник дает указания по управлению закрепленным за ними имуществом и единолично решает вопрос о распределении доходов казенного предприятия.

2) Собственник не имеет права изымать имущество, закрепленное за казенным предприятием, учреждением. При этом собственник может изъять излишнее, неиспользуемое, используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению;

3) Ограничения права субъекта оперативного управления распоряжаться закрепленным за ним имуществом:

а) Казенное предприятие может самостоятельно решать только вопросы реализации произведенной продукции (работ, услуг) при условии. Во всех остальных случаях отчуждение, распоряжение закрепленным за казенным предприятием имуществом возможно только при наличии согласия собственника этого имущества;

б) Учреждение вообще не вправе отчуждать, иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, поступивших учреждению по смете.

Денежные средства, которые учреждение получило от собственника в рамках финансирования, учреждение вправе расходовать только в соответствии со сметой, утвержденной собственником;

4) Казенное предприятие, учреждение несут самостоятельную ответственность по своим обязательствам. При этом казенное предприятие отвечает по своим долгам всем своим имуществом, а учреждение отвечает по своим долгам только в пределах находящихся в его распоряжении денежных средств;

5) Собственник несет субсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия в случае нехватки имущества у казенного предприятия. Субсидиарная ответственность собственника по долгам учреждения наступает в случае нехватки денежных средств у учреждения, необходимых для погашения задолженности.

Момент возникновения права оперативного управления имуществом

При этом право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственник принял решение о закреплении за учреждением, возникает у последнего с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и другими правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).

Так, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Отметим, что право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.

Момент прекращения права оперативного управления имуществом

Право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Так, собственник имущества вправе: изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закреплённое им за казённым предприятием или учреждением либо приобретённое казённым предприятием или учреждением за счёт средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

При этом имуществом, изъятым у казённого предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Переход права собственности на имущественный комплекс или на учреждение

 При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

Плоды, продукция и доходы

Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Право оперативного управления: подробности для бухгалтера

  • Возврат имущества в казну по инициативе автономного учреждения … статье.
    Право оперативного управления.
    Подавляющая часть имущества автономных учреждений принадлежит им на праве оперативного управления. То …

    имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, действующим федеральным законодательством не регламентированы … за учреждением. При прекращении права оперативного управления на имущество последнее продолжает находиться … собственником имущества отказа учреждения от права оперативного управления на спорный объект
    Постановление …

  • Практические аспекты деятельности бюджетных государственных и муниципальных учреждений: вопросы и ответы … . Чем данное право отличается от права оперативного управления? Сохранится ли у учреждения бюджетное … движимое) закрепляется за ним на праве оперативного управления, при этом собственником любого имущества …

    учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления, собственником любого имущества такого учреждения … закрепить его за учреждением на праве оперативного управления и принять решение о том … имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления либо приобретенного ими за счет …

  • Налог на имущество казенного предприятия …

    является унитарным предприятием, основанным на праве оперативного управления. Учредителем унитарного предприятия, в … на праве оперативного управления.
    Находящиеся на балансе у государственных или муниципальных организаций на праве оперативного управления …

    объектов недвижимого имущества, закрепленных на праве оперативного управления за муниципальным казенным предприятием, учредителем … имущества, которое принадлежит организации на праве оперативного управления, действует общее правило: недвижимость, …

  • Изъятие имущества в казну по инициативе учредителя …

    которое закреплено за ними на праве оперативного управления, в пределах, установленных законом … , передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким … прокуратура пресекает попытки замены права оперативного управления (пусть и на основании …

    , что размер закрепляемой на праве оперативного управления площади под административные цели исчисляется … платной деятельности;
    5) избегать замены права оперативного управления безвозмездным пользованием имуществом.
    [1] …

  • Принимаем к учету объекты недвижимого имущества по кадастровой стоимости … .

    ; получено свидетельство государственной регистрации права оперативного управления от 28.02.2019; … государственном кадастровом учете порядке. Право оперативного управления недвижимой вещью, к которой … вложения, но не получено право оперативного управления, предназначен забалансовый счет 01 …

    до даты государственной регистрации права оперативного управления
    01
    50 000
    Передача … свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления:
    по актуализированной кадастровой стоимости …

  • Применение МСФО (IFRS) 16 «Аренда» при исполнении концессионных соглашений в Российской Федерации …

    и государственным бюджетным учреждениям на праве оперативного управления.
    Объект концессионного соглашения и иное …

  • Обзор арбитражной практики по погашению обязательств автономных учреждений … имущество, находящееся у него на праве оперативного управления, за исключением недвижимого и особо …

    , собственник, передав имущество учреждению на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом …

  • Новшества в учете нефинансовых активов … В части основных средств
    Закреплено право оперативного управления на объекты основных средств
    4 … , в том числе при прекращении права оперативного управления (изъятии из оперативного управления)
    0 …

    , в том числе при прекращении права оперативного управления (изъятии из оперативного управления)
    0 … В части материальных запасов
    Закреплено право оперативного управления объектом материальных запасов
    4 105 …

  • Списание автомобиля: согласование, оформление, учет … автомобиля или другие случаи прекращения права оперативного управления на него. О порядке списания …

    автомобиля или другие случаи прекращения права оперативного управления на него. О порядке списания … учреждений закрепляется за ними на праве оперативного управления (п. 1 ст. 3 Закона … за подведомственными Минкультуры учреждениями на праве оперативного управления, учреждения, помимо акта о списании …

    , в том числе при прекращении права оперативного управления (изъятии из оперативного управления)
    0 …

  • Зачем страховать имущество АУ и какова процедура заключения и исполнения договора страхования? … учреждение может эксплуатировать имущество на праве оперативного управления, безвозмездного пользования, аренды. При всех …

    учреждение может эксплуатировать имущество на праве оперативного управления, безвозмездного пользования, аренды. При всех … учреждений, которые владеют им на праве оперативного управления.
    По мнению автора, наиболее соответствует … договора;
    лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления;
    лицо, пользующееся имуществом на основе …

  • Деятельность бюджетных учреждений: вопросы и ответы … имущества, находящегося у учреждения на праве оперативного управления (в том числе переданного … , находящегося у учреждения на праве оперативного управления (в том числе переданного … имущества, находящегося у учреждения на праве оперативного управления;
    22) объем средств, полученных …

    имуществом, находящимся у учреждения на праве оперативного управления;
    23) общая балансовая (остаточная) … имущество закреплено за учреждением на праве оперативного управления, является муниципальным, но используется …

  • Обзор нарушений, допускаемых учреждениями при заполнении форм бюджетной отчетности …

    до представления отчетности) государственной регистрации права оперативного управления на объекты недвижимости, формирование капитальных … получения документов, подтверждающих государственную регистрацию права оперативного управления (правоустанавливающих документов) на это здание …

    в пользование», при условии, что право оперативного управления у передающей стороны не прекращено … записки.
    Если у передающей стороны право оперативного управления прекращено в установленном порядке, а …

  • Инвентаризация нефинансовых активов … или оформление);
    документов о закреплении права оперативного управления (при инвентаризации зданий, сооружений);
    2 …

  • Методические указания Минфина по применению СГС «Основные средства» … которых является субъект учета на праве оперативного управления, в составе объектов основных средств … учреждения во владении (пользовании) на праве оперативного управления и соответствующих критериям активов, применявшийся … учреждений во владении (пользовании) на праве оперативного управления материальных ценностей, признаваемых основными средствами … или постоянного использования учреждением на праве оперативного управления (праве владения и (или) пользования …
  • Доходы и расходы будущих периодов: порядок признания и учета … прекращения на активы права собственности (права оперативного управления) 1 401 40 172
    1 … -продажи имущество до момента прекращения права оперативного управления*
    Забалансовый счет 26 960 000 … 320 000
    По факту прекращения права оперативного управления имуществом
    Отражено списание начисленной амортизации … -продажи до прекращения права собственности (права оперативного управления) в отношении такого имущества информацию …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/pravo_operativnogo_upravleniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.