Ук тсж

Содержание

Ук или тсж: что лучше

Ук тсж

Товарищество собственников жилья или управляющая компания, ТСЖ или УК, что лучше? Всегда актуальный вопрос в сфере предоставления услуг ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства).

Многие собственники практически не задумываются о том, кто осуществляет управление их многоквартирным домом и в каком порядке.

А те, кто интересуются этим, до сих пор не знают явных преимуществ той или иной формы управления.

Товарищество собственников жилья

Данная форма управления является некоммерческой. В качестве участника общественных отношений ТСЖ является юридическим лицом. Так же, как и другие организации, ТСЖ проходит установленную законом процедуру регистрации юр. лиц и также берёт на себя некоторые обязательства.

Согласно нормам жилищного законодательства учредить ТСЖ могут собственники квартир одного или нескольких находящихся рядом многоквартирных домов. Целью учреждения такой организации является осуществление управления имуществом, являющимся общим для всех собственников. Уставом организации могут быть определены и иные цели, не противоречащие положениям законодательства.

Что понимается под общим имуществом всех собственников квартира в многоквартирном доме.

Это:

  • подъезды;
  • чердачные помещения;
  • помещения технического назначения;
  • придомовые участки;
  • отопительные котельные помещения;
  • парковочные места (в некоторых случаях гаражи);
  • придомовые участки земли;
  • иные строения культурного значения и так далее.

Так как в ведении организации будут находиться довольно обширные территории, то и учреждение такой организации возможно лишь при условии согласия более половины собственников жилья в соответствующих многоквартирных домах.

Жилищное законодательство ограничивает количество многоквартирных домов, которые могут быть под управлением одной организации.

Учреждается ТСЖ на основе документа – соглашения собственников, которое в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. После учреждения организации, на первом собрании всех собственников избираются управляющие лица, которые будут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей учреждения.

Перечень полномочий управляющих лиц в ТСЖ определяется уставом организации, также утверждаемым анием собственников. Основными задачами, однако, остаются предоставление услуг ЖКХ и контроль над правильным использованием общего имущества.

Управляющая компания

В отличие от ТСЖ, управляющая компания является коммерческой организацией, которая учреждается частными лицами. Функции управляющей компании практически идентичны задачам ТСЖ.

Однако имеются некоторые особенности:

  1. УК учреждается частными лицами, вне зависимости от того, являются они собственниками жилья в подконтрольных многоквартирных домах или нет.
  2. УК является предпринимательской структурой, ведущей свою деятельность на основе коллективного либо индивидуального соглашения с собственниками жилья.
  3. Данная организация должна иметь резервные фонды, запасы денежных средств, так как несёт материальную ответственность перед контрагентами в пределах всего своего имущества.
  4. УК обеспечивает поставку коммунальных услуг либо сама их поставляет и определяет тарифы, предварительно согласовав их с собственниками жилья.

Однако УК может быть образована и по инициативе самих собственников жилья, путём объединения нескольких, стоящих рядом многоквартирных домов. Однако при этом сами собственники не смогут осуществлять управление организацией и каким-либо образом участвовать в управлении.

УК является независимым хозяйствующим субъектом, главной целью которого является получение прибыли.

В чём разница?

Итак, чем отличается ТСЖ от УК? Хотя целями создания и той и другой организации являются одни и те же задачи, но между собой они принципиально различаются. По статистике на сегодняшний день более 80% многоквартирных домов на территории Российской Федерации находятся под управлением УК. ТСЖ предпочтение отдают лишь небольшие 20% собственников квартир.

Всё дело в том, что когда распались советские структуры осуществления домоуправления, первыми им на смену пришли именно управляющие компании. ТСЖ как форма домоуправления пришла в Россию относительно недавно и ещё не так сильно развита.

Отличия же между ТСЖ и УК заключаются в следующем:

  1. ТСЖ является некоммерческой структурой, а основной задачей УК является ведение предпринимательской деятельности.
  2. Управляют товариществом коллективно, то есть каждый собственник в каждом жилье вправе участвовать в управлении. В то же время в УК полное хозяйственное управление и принятие решений осуществляется должностными лицами и учредителями, без учёта мнения собственников квартир.
  3. Поле деятельности ТСЖ территориально и функционально ограничено, тогда как УК может осуществлять и иные виды предпринимательской деятельности, осуществлять управление бесчисленным множеством многоквартирных домов.

Пожалуй, самое принципиальное, чем отличаются друг от друга эти организации, заключается в вышеуказанном. Но не стоит забывать, что выбор той или иной организационной формы домоуправления не лишает собственников квартир права использовать преимущества другой формы. Так, специалисты рекомендуют учредить ТСЖ, которое будет заключать функциональные соглашения с УК.

Ведение деятельности одновременно двумя организациями позволяет снять нагрузку с самих собственников жилья, но вместе с тем сохранить в некоторой степени участие собственников в управлении вопросами ЖКХ.

Плюсы и минусы

Трудно ответить что лучше. Сравнивая отрицательные и положительные стороны УК и ТСЖ необходимо выделить преимущества и недостатки каждой из указанных форм домовладения.

Так, преимуществами УК являются следующие факторы:

  • расходование средств осуществляется планово, согласно хозяйственному балансу предприятия, что обеспечивает экономию и целевую трату;
  • перед поставщиками услуг ЖКХ ответственность полностью несёт УК, а собственники будут нести материальную ответственность перед УК согласно гражданско-правовому договору;
  • как правило, управляющие компании и их должностные лица признаются более квалифицированными в вопросах ЖКХ и решении спорных ситуаций.

В качестве недостатков УК можно выделить следующие обстоятельства:

  • в принятии решений, даже ответственных и важных для собственников квартир, их мнение не учитывается;
  • целью УК является экономия собственных средств, а не средств собственников квартир.

В свою очередь, стоит отметить следующие положительные стороны ТСЖ:

  • ТСЖ, распоряжаясь общим имуществом, может получать прибыль и направлять её на удовлетворение общих нужд собственников квартир;
  • практически все решения, касающиеся распоряжения средствами ТСЖ, распоряжения общим имуществом принимаются при участии каждого собственника квартиры;
  • оплата услуг ЖКХ также контролируется самими жильцами;
  • жильцы имеют возможность сэкономить деньги, если смогут грамотно распределить средства ЖКХ.

В качестве отрицательных черт ТСЖ можно указать следующие факторы:

  • по всем обязательствам ТСЖ отвечают сами собственники квартир;
  • так как управление осуществляется самими жильцами, то и обеспечить грамотный менеджмент также не всегда представляется возможным.

Вместе с тем стоит отметить, что управляющие компании зачастую привлекались к ответственности в административном, а их должностные лица – в уголовном порядке, так как подозревались и обвинялись в преступлениях. Так, очень частым явлением считаются мошеннические действия со стороны УК с целью присвоения денег жильцов. В итоге УК объявляют банкротом, а жильцы остаются без средств для обеспечения задач УК.

По этой причине многие специалисты рекомендуют учреждать ТСЖ и в дальнейшем, в зависимости от ситуации, заключать соглашения с управляющей компанией на оказание услуг ЖКХ.

В сфере заключения соглашений с поставщиками услуг ЖКХ ТСЖ ничем не ограничены. Они могут выполнять те же задачи, что и УК, но уже под полным контролем самих жильцов.

Однако проблему долгов недобросовестных соседей не может решить ни одна из указанных организаций. ТСЖ вынуждено закрывать глаза на таких соседей, чтобы продолжать свою деятельность, а УК в своих предпринимательских целях просто перераспределяет скопившиеся долги таких соседей на других, которые регулярно оплачивают услуги ЖКХ. Так что и в этом плане преимущество сохраняется за ТСЖ.

В любом случае всё зависит от самих жильцов. Каждый из них должен ответственно относиться к своим обязательствам и активно участвовать в сфере домовладения. Лишь в таком случае можно будет добиться справедливого распределения бремени под названием ЖКХ.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zhkh/tszh/uk.html

Чем ТСЖ отличается от УК: плюсы и минусы

Ук тсж

Собственникам квартир вменено в обязанность содержание МКД, о чем прописано в жилищном законодательстве. Чтобы обслуживание было грамотным и централизованным, можно выбрать один из способов управления. А для этого стоит иметь представление, чем объединенное ТСЖ отличается от привлеченной УК.

Формы управления многоквартирными домами

В соответствии со ст.161 российского ЖК, утверждено 3 вариативных формы управления многоквартирными домами:

  • самими жителями небольшого дома;
  • товарищество собственников жилья (ЖСК);
  • управляющая компания.

Часто встречающийся вариант – управляющие компании.

Функции и цели УК и ТСЖ

Вид управления выбирается одинаково – только на общем собрании, в присутствии более 50 % собственников.

Одними и теми же обязанностями, функциями наделены ТСЖ и управляющие компании:

  • соблюдать права всех собственников квартир, установленные законом РФ, при выборе метода, управляющего ОДИ;
  • предотвращать попытки давления сторонних лиц против проявления законных прав собственников, и представлять их интересы;
  • дома и прилегающие к ним территории необходимо содержать на должном уровне, обследовать их состояние и коммуникации;
  • заниматься вопросами вывоза мусора и ТБО;
  • контролировать работу ПУ;
  • проводить текущие ремонтные работы в доме, в т. ч. с помощью организаций со стороны;
  • если выбран спец. счет, то заниматься сбором на капремонт;
  • принимать меры соблюдения безопасности проживания, включая пожарную;
  • устанавливать тарифы, следить за тем, как оплачиваются коммунальные услуги, и их качеством.

Жильцы дома выбираю вид управления на общем собрании, в присутствии более 50 % собственников.

Управляющая организация – исключительно коммерческая организация, которая сотрудничает с поставщиками услуг ЖКХ и преследует цель – накопление прибыли, о чем оговорено в ее Уставе.

Цели ТСЖ, в отличие от управляющей компании, преследует иные. В него входят люди, проживающие в доме и объединившиеся в товарищество. Сам характер его организации является некоммерческим.

И главное требование – ведение хозяйства (подъезды, чердачные помещения, земельные участки и т. д.). Полученный доход от аренды помещения нежилого фонда идет на ОДН. Все вопросы по тарифам и распределению доходов решают уполномоченные лица из правления и председатель товарищества.

Чем отличается ТСЖ от УК

Помимо финансовой нацеленности, ТСЖ отличается от управляющей компании следующими критериями:

  • числом МКД;
  • способом ведения деятельности (товарищество – самостоятельно и с привлечением управляющей компании);
  • принятием решений по содержанию дома (совет и председатель управляющей компании, на собрании жильцами дома, при явке не менее 50 %);
  • материально-технической базой (в управляющей компании полное укомплектование, в т. ч. и профессиональные специалисты);
  • борьбой с долгами (управляющей компании проще, в т. ч. в принятии мер по приостановке КУ);
  • экономией и тратами (управляющая организация не заинтересована в уменьшении тарифов и меньших затратах);
  • вниканием (товарищество настаивает на изучении каждого пункта, заключая договор управления).

Управляющая компания не посвящает жильцов в методы работы, не отчитывается о доходах/расходах и возможной экономии. Деятельность ТСЖ, наоборот, прозрачная, т. к. в ее основе лежит самоуправление.

Управляющая компания – коммерческая организация, посредник между ЖКХ и жильцами МКД.

ТСЖ или управляющая компания – что выбрать

Прежде чем принять решение, какая лучшая форма управления из предложенных, нужно все изучить. Выбор управляющей компании имеет свои достоинства:

  • планирование – все работы (ремонт помещений, уборка территорий) осуществляются по графику, самостоятельно или с помощью подрядчиков, нет непредвиденных трат;
  • в случае задолженности за КУ компания сама их покрывает;
  • компетентность в данной сфере и спорных моментах с контрагентами;
  • наличие техники и специалистов;
  • шанс отказаться от управляющей компании.

Недостатки:

  • не прислушиваются к жильцам, владеющим собственностью в МКД;
  • обслуживание обходится дороже;
  • нет отчета.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • получить доход для содержания дома от аренды и размещения рекламы;
  • выбрано жильцами, поэтому и решить все вопросы удастся быстрее и проще;
  • все сведения доступны;
  • бюджетно;
  • личный интерес на результат, забота о чистоте и уюте;
  • на собрании членов товарищества можно выбрать и в любой момент заменить контрагентов.

Недочеты:

  • не всегда сведущие люди;
  • долги раскидываются на всех, т. к. собственного капитала нет;
  • одноразовые услуги предлагаются порой дороже.

Плюсы и минусы есть в том и другом варианте. Три четверти населения страны выбирает управляющую компанию.

Действующие нормативы

Виды управления МКД имеют свои рамки и нормативы:

  • жители небольшого дома (до 30 квартир). Договор с РСО заключают напрямую владельцы или уполномоченное лицо, вопросы по содержанию дома и прилегающей территории решают сами;
  • ТСЖ (ЖСК) создаются в одном МКД или нескольких, объединенных коммуникациями. Товарищество собственников выбирает правление, которое и занимается обслуживанием. Можно привлечь управляющую компанию;
  • управляющая компания вступает в договорные отношения с владельцами квартир. Обслуживает любое количество домов.

ТСЖ – это способ управления домами с наличием квартир, где жильцы выступают собственниками

Управление МКД осуществляет только организация, имеющая лицензию. Весь законодательный аспект прописан в главе 19 ЖК.

Деятельность товарищества с правами, полномочиями, обязанностями и т. д. регламентируется главами 13 и 14 ЖК.

Выход из УК при создании ТСЖ

Если собственники не довольны, как управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирных домов, в которых проживают, они вправе отказаться от ее услуг. Есть несколько вариантов, один из которых – создание товарищества собственников жилья.

На общем собрании письменно оповещенных жильцов решение протоколируется и отправляется в управляющую организацию. Сделать это лучше до истечения срока соглашения между управляющими компаниями и собственниками квартир.

В противном случае придется соблюдать временные рамки, ожидая целый год.  Жильцы не приватизированных квартир имеют право голоса, но окончательное решение за муниципалитетом. Проать должно большинство, но расчет идет из числа кв.

м, а не прописанных.

Предстоит большая бумажная волокита. Муниципалитет может оказать содействие в подготовке необходимых документов, которые останется только заполнить. Далее открывается лицевой счет в банке. Перезаключаются все договора с РСО. Решается, кто будет вести дела – сами жильцы, привлеченные сотрудники или новая УК, на выгодных условиях для жильцов.

Итак, формы управления УК и товарищества собственников жилья отличаются между собой, имеют плюсы и минусы, хотя и занимаются содержанием дома в порядке.

Независимо от того, кто будет осуществлять контроль – профессионалы из лицензированной организации или компетентные соседи – жильцы будут спокойны за свое имущество. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-i-uk-chem-otlichayutsya

Тсж или управляющая компания: что лучше в 2020 году?

Ук тсж

Собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) несут ответственность не только за собственное жилище, а ещё и за дом в целом, и начинается это с выбора.

Они вправе сами определить, как дом будет управляться – при помощи профессионалов из управляющей компании (УК), или товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Первый вариант предполагает полную передачу дел в руки УК и минимальное участие собственников в делах дома, второй же, напротив, – самостоятельное управление ими МКД.

Управление МКД

Часто выбор между ТСЖ или УК непрост, у обоих вариантов есть преимущества и недостатки.

Из-за этого мнения собственников относительно предпочтительной формы управления могут разойтись, тем более что многие из них мало интересуются этой темой, и как следствие, плохо понимают, чем различаются данные  формы управления.

В результате, чаще всего МКД остаются под управлением УК, даже не из-за того, что преимущества этой формы управления перевешивают, а из-за консерватизма, обусловленного незнанием вопроса и нежеланием глубоко в него вникать, и тем более самостоятельно заниматься делами дома.

Потому по статистике три четверти домов находится под управлением УК, а значит, на долю ТСЖ приходится не более оставшейся четверти. Меж тем не во всех, но во многих случаях ТСЖ – более эффективная форма управления.

Чтобы определить, к чему лучше обратиться в вашем случае, а при необходимости и провести соответствующую разъяснительную работу с другими жильцами, нужно в деталях разобраться в том, какие особенности присущи УК, а какие ТСЖ, и из чего стоит исходить при выборе для вашего дома.

Организовать управление домом не так просто, как можно подумать, и для этого надо обладать набором знаний в области законодательства, чтобы ориентироваться в ситуации, а также постоянно «держать руку на пульсе», то есть быть в курсе нововведений в жилищной сфере, ведь законодательство претерпевает изменения регулярно.

Это приводит нас к тому, что для продуктивного обслуживания МКД важен, прежде всего, выбор формы управления, подходящей большинству владельцев квартир в здании. Ведь важно, чтобы владельцы квартир в доме действовали согласованно, вместе осуществляя меры по целесообразному использованию и сбережению недвижимости, предоставлению коммунальных услуг, созданию оптимальных условий для проживания.

Законодательство

В отдельных статьях Гражданского кодекса затрагиваются вопросы управления МКД, например, в ст. 290 определяется, что такое общее имущество, а в ст. 291 даются основные понятия, связанные с ТСЖ.

Но первым документом, на который стоит ориентироваться в жилищной сфере, является Жилищный кодекс – и в нём соответствующие вопросы освещены очень детально. Управлению многоквартирными домами посвящён его раздел 8, статьи со 161 по 165, где разбираются вопросы выбора способа управления МКД, заключения договора, что такое непосредственное управления, и некоторые другие.

ТСЖ же полностью посвящён обширный раздел 6, включающий в себя статьи со 135 по 152 и подробно регламентирующий все связанные с товариществом детали, а раздел 5, включающий статьи 110-134, посвящён кооперативам – жилищным и жилищно-строительным.

Словом, ЖК очень подробно оговаривает нюансы управления МКД, но помимо ЖК и ГК, есть также и немало иных законодательных актов, регламентирующих важные детали – из-за их большого количества перечислять эти документы мы не будем.

Варианты управления домом

Выделяют два варианта: управляющая компания и товарищество собственников жилья. Стоит упомянуть, что есть также и третий – непосредственное управление, и пусть он относительно редко встречается, стоит кратко отметить и его основные черты и чем он будет отличаться.

При непосредственном управлении заключение договоров с поставщиками ресурсов осуществляется собственниками без руководства «сверху», пусть даже выбранного ими самими.

Если договор с определённой компанией подписала большая часть собственников жилья в МКД, он начнёт считаться действующим, и поставщик ресурсов примется за его выполнение.

Для оплаты услуг выбирается председатель дома, именно он будет собирать её и передавать поставщикам.

Это более свободная форма управления даже по сравнению с ТСЖ, при ней делами МКД действительно занимаются сами жильцы, а посредничество сведено к минимуму. Но для больших домов она подходит плохо, в них она будет медленной и неэффективной из-за большого количества участников, и крайне желательно, чтобы в них присутствовала определённая управленческая структура.

А вот для маленьких домов, скажем, двухэтажек с 6-10 квартирами, она может подойти неплохо. Впрочем, и дома побольше могут использовать прямое управление, но с привлечением УК и заключением с ней договора-подряда.

Опасность, подстерегающая при непосредственном управлении – если поставщик оказался выбран недобросовестный, судиться с ним будет довольно сложно, как из-за отсутствия структуры, которая поможет жильцам организоваться для этого, так и в целом из-за их слабой защищённости законодательством.

В результате прямое управление остаётся не слишком распространённой формой, и чаще всего выбирать приходится именно между УК и ТСЖ. Этот выбор и должно помочь сделать подробное описание разницы того и другого, но отметим, что помимо них важную роль играют и качества самих владельцев квартир.

Если в доме проживают инициативные люди, готовые тратить время на управление им и имеющие соответствующие навыки, эффективнее будет ТСЖ, а если таких не нашлось, то лучше всё-таки оставить дела в ведении УК, поскольку, если дом окажется под управлением ТСЖ, во главе которого стоят некомпетентные люди, может стать ещё хуже. А если сама эта компания не устраивает, её обычно можно просто поменять на другую.

Управляющая организация

При выборе данного варианта управлением МКД будут заниматься специалисты, для которых это основной род занятий. Соответственно, они делают это за плату, и потому, хотя собственникам проще всего отдать дела на откуп управляющей компании, но и обойтись это может недёшево, ведь она должна содержать весь свой штат и нацелена на получение прибыли сверх того.

Управляющая компания должна собирать с жильцов деньги за предоставление им ресурсов и услуг, заключать договора с компаниями, предоставляющими то и другое, и передавать им собранные средства.

Также она выступает в роли органа, контролирующего качество работы тех компаний, с которыми заключила соглашение, и в первую очередь при проблемах с ними жаловаться нужно именно в УК, на ней лежат организационные нюансы. Она же обеспечивает ремонт и эксплуатацию дома в целом, а также заниматься придомовой территорией.

УК обладает рядом преимуществ, которые и обуславливают возможность выбора в её пользу:

  • Всё, что нужно – сделать выбор предпочтительной УК для обслуживания дома, после этого отвечать за всё будет именно она, а владельцам квартир в МКД делать не придётся практически ничего.
  • Если выбрана УК верно, и её сотрудники профессиональны и добросовестно выполняют обязанности, она может обеспечить заключение наиболее выгодных договорённостей с поставщиками благодаря налаженным контактам и хорошему знанию рынка. Жильцы же редко обладают тем и другим, в результате чего могут серьёзно переплатить или обратиться к ненадёжному поставщику.
  • УК имеют в штате специалистов по обслуживанию дома и, опять-таки при верном выборе компании, оно будет выполняться на высоком уровне.
  • Если кто-то из жильцов не делает взносы вовремя, УК может оплатить долг из собственных резервов, и таким образом у дома не возникнет неприятностей с поставщиками. Взысканием долга она должна затем заниматься самостоятельно.

Но, помимо плюсов, есть и минусы:

  • Поскольку УК полностью берёт на себя вопросы по дому, жильцам труднее донести свою позицию по тем или иным вопросам, иногда работники УК просто игнорируют их желания либо процесс принятия решений оказывается слишком длительным.
  • Наличие постоянного штата, получающего заработную плату – это значит, что его содержат жильцы. Хотя каждая УК обычно занимается далеко не одним домом, а иногда десятками, всё равно это ощутимые расходы.
  • Поскольку обычно компании управляют сразу несколькими домами, то и средства между ними могут перебрасываться, в первую очередь это относится к такому мероприятию, как ремонт. Одни дома могут получать его гораздо раньше, а другие, внося не меньшие выплаты, ждать очереди долгие годы.
  • Поскольку перед УК стоит задача извлечения прибыли, возникает риск чрезмерной экономии с её стороны – это может быть закупка дешёвых материалов в ущерб качеству, задержки с выплатами и прочие злоупотребления. Более того, возможна и откровенная недобросовестность, и применение коррупционных схем со стороны отдельных сотрудников, даже если они вредят компании в целом. Например, заключение невыгодного контракта с поставщиком за «откат», то есть выплату определённой суммы заключающему договор.

Товарищество собственников

У ТСЖ свой набор плюсов и минусов. Начнём с первых:

  • Управление домом передаётся самим собственникам, в результате чего каждому члену товарищества гораздо проще влиять на приятие решений.
  • ТСЖ руководят сами собственники, ведь правление и председателя они избирают из своего числа, в результате чего деятельность организации более прозрачна, а значит, собранные деньги наверняка пойдут на нужды МКД, а не куда-то ещё.
  • Жильцы могут сами вести хозяйственную деятельность через ТСЖ – сдавать ненужные помещения общего пользования, место для рекламы, и таким образом покрывать часть расходов МКД. Либо же строить дополнительные помещения при необходимости, обустраивать детские или спортивные площадки, парковки и так далее.

Что до минусов, то основные из них:

  • Поскольку жильцы куда сильнее вовлекаются в процесс управления, большую важность приобретает их социальная однородность, и если состав владельцев квартир этой однородностью не обладает, чьи-то интересы неизбежно будут ущемляться. Ведь требования собственников к уровню предоставляемых услуг будут абсолютно разными, одни будут стремиться к минимизации затрат, а другие к наибольшему уровню комфорта, даже при повышении расходов. УК же в значительной степени сглаживает эти противоречия, рассчитывая расходы исходя из усреднённого достатка жильцов.
  • ТСЖ предъявляет высокие требования к членам – среди них обязательно должны найтись одновременно инициативные и компетентные в вопросах управления граждане. Управлять домом непросто, и если члены правления ТСЖ не обладают опытом в этой сфере, то наверняка совершат ошибки, в результате чего польза от такой формы управления окажется сомнительной.
  • Борьбу с должниками придётся вести самостоятельно: взыскание долгов – процесс сложный, и если должники будут упорствовать, то останется лишь подавать на них в суд. Пока долги не будут отданы, придётся каким-либо образом изыскивать средства на то, чтобы в полном объёме оплатить услуги поставщиков, или накапливать долги уже перед ними.

Влияние этих минусов может быть в значительной степени преодолено при помощи смешанной формы управления: ТСЖ заключает договор с УК, и та занимается непосредственно обслуживанием дома, за ТСЖ же остаётся функция контроля.

Функции и цели

УК и ТСЖ выполняют одинаковые функции, а именно:

  • содержат дом и придомовую территорию;
  • организуют поставку и оплату коммунальных услуг;
  • проводят ремонт и собирают средства на него;
  • осуществляют прочие действия, связанные с многоквартирным домом и общим имуществом.

Но вот цели у этих организаций различаются: перед ТСЖ стоит цель наилучшим образом управлять домом и обеспечивать жильцам услуги как можно более высокого качества, и при этом по как можно более низкой цене.

Перед управляющей компанией стоит цель приносить прибыль своим владельцам.

Впрочем, это не делает её автоматически хуже, поскольку в долгосрочной перспективе к повышению прибыли ведёт планомерная работа по выполнению ранее перечисленных целей ТСЖ – и за счёт этого привлечение всё новых клиентов.

Но вместе с тем стоит помнить о риске, что в погоне за повышением сиюминутной прибыли менеджмент УК забудет о долгосрочных целях, или же и вовсе будет действовать в личных интересах против интересов компании.

Основные различия

В значительной мере ключевое отличие ТСЖ от УК рассмотрели в предыдущем разделе: ТСЖ имеет некоммерческий характер, а УК – коммерческий. Именно это отличие и является определяющим. Но есть и другие нюансы: в случае с ТСЖ участники лично заинтересованы в достижении целей, ведь они и сами живут в доме, у работников УК же такой заинтересованности нет.

Но в УК работают профессионалы, и этим отсутствие личного интереса может компенсироваться, а сама компания имеет уже отлаженные связи с поставщиками.

И даже в случае с ТСЖ есть риск злоупотреблений со стороны правления, при этом работников УК легче за эти злоупотребления наказать по закону – их деятельность более чётко регулируется законодательством.

Но при этом проконтролировать УК сложнее, чем ТСЖ, в случае с которым собственники могут быстро поменять правление или председателя.

И ещё одно важное отличие – УК берёт на себя организационные вопросы, снимая их с жителей. А при переходе «власти» к ТСЖ те будут заниматься ими сами – значит надо, чтобы они были инициативными и имели время на участие в делах МКД.

Что выбрать: ТСЖ или УК

На основании перечисленных ранее особенностей каждой из форм, её плюсов и минусов, и стоит делать вывод и выбирать, какая из них больше подходит для вашего дома и его жильцов – ведь важен и их настрой.

Нельзя заранее сказать, что подойдёт лучше, без знания обстоятельств в конкретном МКД: где-то есть активные люди, готовые сами заниматься управлением домом, и обладающие соответствующими знаниями, где-то их нет, а где-то есть активные и готовые, но знаниями не обладающие – что бывает ещё хуже, а то и нечистые на руку. Соответственно, следует взвесить все обстоятельства в вашем доме, после чего и делать выбор, и либо обращаться к услугам управляющей компании, либо искать группу единомышленников, и образовывать с ними ТСЖ.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/tszh/uk/

Что лучше – управляющая компания или ТСЖ

Ук тсж

Собственники многоквартирного дома обладают правами самостоятельно выбирать способ управления МКД. На законодательном уровне определены правила создания органов правления. В силу этого, часто поднимается тема – чем отличается ТСЖ от УК, и что лучше выбрать.

Обязанности УК

Управляющая компания может быть как юр. лицом, так и ИП, осуществляющим деятельность по управлению МКД. Цель организации – извлечение прибыли. Основополагающим документом, регулирующим деятельность, выступает договор на управление, заключенный с собственниками в количестве больше 50%. Процентное отношение устанавливается не численностью владельцев квартир, а методом подсчета площади.

В обязанности УК входить широкий перечень действий, а именно инициация ремонтных работ и содержание МКД на основании технических требований.

Согласно заключенному договору УК обязано:

  1. Предоставлять интересующие сведения собственникам в рамках 5 рабочих суток после заявления.
  2. Ознакомить с информацией о перечне, объеме и качестве выполненных услуг.
  3. Осуществлять проверку выполненных работ.
  4. Ликвидировать дефекты по первому требованию и контролировать полноту мероприятий.
  5. В первом квартале каждого года отчитываться на информационной доске по выполненным мероприятиям.
  6. Обязательное прохождение лицензирования.

На фоне этого управляющая организация с низкой вероятностью будет снижать расходы по обслуживанию дома, тем более новостройки. Помимо этого, финансовая деятельность для собственников не всегда прозрачна. Примечательно, что в штате организации числятся работники, которым выплачивается оплата труда. В связи с этим снижение тарифа на обслуживание ждать не приходится.

Понятие и функциональность ТСЖ

Понятие ТСЖ раскрывается, как товарищество собственников жилья и является некоммерческим образованием. На один дом разрешено организовывать только единственный кооператив. При этом допускается объединение нескольких МКД.

Товарищество формируется согласно нормативам и требованиям Жилищного кодекса РФ. То есть при принятии такой формы правления, владельцы квартир проводят собрание. На ании выбирается переход в ТСЖ или ТСН, утверждается Устав.

Затем открывается расчетный счет, регистрируется юридическое лицо. В руководство товарищества входят собственники жилья. Председателем выбирается один человек.

Избрание управленческого состава осуществляется на период не более 2 лет.

Финансовый план также утверждается на собрании, а отчет о проделанной работе предоставляет ревизионная комиссия. О деятельности ТСЖ, члены кооператива обязаны отчитываться на каждом собрании. В силу этого финансовая реализация средств более прозрачна, т. к. каждый владелец квартиры вправе влиять на решения по благоустройству.

Преимущества и недостатки организаций

Невзирая на выбранный вид управления, собственники жилья складывают обязанности по содержанию МКД. Иными словами, управление общедомовым имуществом и прилегающей территорией берет на себя УК или ТСЖ.

В таблице №1 представлены основные плюсы организационных форм правления:

Товарищество собственников жильяУправляющая компания
Возможность выбирать подрядчика с положительными отзывамиУслуги оказываются профессиональными специалистами
Право на расторжение и заключение договоров с поставщиками в случае неудовлетворительного качества работОбладает материально-технической базой. Соответственно, быстро нейтрализует возникшие ЧП
Свобода в распоряжении финансов. Отсутствует необходимость ждать проведения планового ремонта, если деньги собраны раньше срока.Налажены контакты с подрядчиками и субподрядчиками. Поэтому шанс возникновения дефектов по оказанию услуг минимальны.
Самостоятельное принятие решения по благоустройству холлов, подсобных помещений и т. д.Расчет платежей выполняет квалифицированный бухгалтер
Возможность установки видеонаблюдения и вторичных защитных средствВ штате УК есть хороший юридический специалист, следящий за поправками в Законодательстве РФ. Обладает возможностью отстаивать интересы владельцев квартир в суде.
Получение дополнительной прибыли от сдачи в аренду нежилых помещенийПроведение ряда строительных и иных работ без дополнительных взносов

В таблице №2 перечислены минусы обеих форм управления МКД:

ТСЖУК
Бухгалтерская деятельность входит в обязанности членов товарищества. Следовательно, необходимо иметь навыки и опыт для корректного подсчета сумм для оплаты по коммунальным платежам. Дополнительно, сбор денег выполняется самостоятельно. Выполнение своевременной оплаты подрядчикам и поставщикам. Оплата налогов и т. п.Дополнительный доход – прибыль компании
Увеличение квартирной платы, в сравнении с УК, так как появляется обязанность в уплате дополнительных услуг. То есть, собственники будут платить большеПлата за квартиру не всегда прозрачна и понятна собственникам
При наличии конфликта с подрядчиком, государственными структурами или ЖКХ отстаивать правоту придется в самостоятельном порядке в органах суда. Допускается обращение к юристу, но за вознаграждениеОтсутствие возможности у владельцев жилья контролировать расходы. В связи с этим зафиксированы махинации и злоупотребление должностными обязанностями.
Риск появления проблем при благоустройстве территории, т. к. количество обслуживающих служб большоеИзменения в отношении управления МКД принимаются без согласования с собственниками
Зачастую некачественные услуги

Таким образом, обе формы обладают рядом положительных и отрицательных сторон. В силу этого при организации товарищества, в его состав должны входить квалифицированные, неравнодушные и инициативные люди.

Отличия ТСЖ от УК, влияющие на выбор управления домом

Не существует однозначного ответа, кто лучше будет управлять МКД, т. к. следует учитывать ряд нюансов. Например, если это коттеджный поселок или очень большой дом, то найти грамотного собственника для управления сложно. В связи с этим рациональнее выбрать УК.

Когда дом имеет множество нежилых помещений, годных для сдачи в аренду и получения соответствующей прибыли, лучше выбрать товарищеское управление.

Эксперты отмечают, что есть три основных показателя, на которых базируется выбор:

  • расходы;
  • урегулирование отношений с неплательщиками;
  • прозрачность финансовой деятельности.

Особенность части расходов заключается в том, что основной массив поступающих средств, это оплата коммунальных услуг. Помимо этого, нужно набирать в штат опытных людей и разнорабочих, закупать технику, материалы, инструменты и т. п.

На основании этого ТСЖ выступает в приглядном свете, так как:

  1. Заключает прямые договоры с поставщиками, поэтому нет нужды оплачивать услуги посредника.
  2. Не привлекает кадры для бухгалтерской деятельности и управления. Обусловлено это тем, что обязательства вправе выполнять собственники самостоятельно.

Экономия бюджета допускается в том случае, если во главе ТСЖ стоят добросовестные люди. Это и будет отличать товарищество от УК, т. к. последнее не берет во внимание желание владельцев недвижимости.

Как правило, управляющие компании заказывают услуги субподрядчиков, учитывая не качество работы, а личностные связи и потребительскую подоплеку. Однако борьба со злостными неплательщиками у УК проходит эффективнее, в этом заключается главное отличие от ТСЖ.

Формирование товарищества выгодно и оптимально в следующих случаях:

  1. Небольшой многоквартирный дом, а содержание не требует специфических навыков и знаний. Лучше, когда МКД новый.
  2. Есть доверие между собственниками недвижимости.
  3. Наличие человека согласного взять ответственность и принять пост председателя.

В связи с этим рационально изучить, чем принципиально будут отличаться ТСЖ от УК.

В таблице №3 приведена разница между видами управления:

Товарищество собственников жильяУправляющая организация
Некоммерческое образованиеКоммерческая компания
Главной целью является эффективное управление общедомовым имуществом с соблюдением интересов всех собственниковОсновная цель – получение прибыли на момент управления МКД
Наличие собственного расчетного счета для поступления оплаты за коммунальные услуги, прибыли от сдачи помещений. За счет дополнительного вливания средств, выполняются мероприятия по благоустройству дома.При возникновении необходимости проведения дополнительных работ расходы несут собственники
Свободный выбор подрядчиков и поставщиков услугЕдиноличный выбор организаций для выполнения услуг
Все решения утверждаются на общем собранииРешения о тех или иных работах и мероприятиях принимаются без учета мнения собственников
Осуществление контроля над завершенными работамиОтсутствие надзора и контроля со стороны владельцев жилья
Не всегда граждане обладают полными и актуальными знаниями в законодательных и иных вопросахНаличие квалифицированных и опытных сотрудников
Финансы расходуются также не на цели, утвержденные в планеФинансы распределяются, согласно заключенному договору

Учитывая положительные и отрицательные стороны, а также различия, сложно сказать – управляющая компания или ТСЖ, что лучше. Специфичной разницы в виде правления нет, но есть отличия по порядку осуществления управления МКД.

Поэтому в юридической сфере нет единого мнения, что лучше. С первого взгляда явные преимущества на стороне товарищества, т. к. это некоммерческое формирование.

Со второго ракурса, жильцы уверены, подчас необоснованно, что в УК работают профессионалы. Статистика указывает на то, что в 80% случаев, собственники бояться создавать товарищество и выбирают УК.

Однако эксперты предлагают объединить эти формы управления домом. Это позволяет соединить плюсы и снизить влияние минусов.

Возможность одновременного сотрудничества

На основании действующего Законодательства РФ, товарищество ведет деятельность в самостоятельном порядке либо заключает договор с УК. Первый вариант обязывает ТСЖ заниматься наймом работников.

А также на плечи членов ложится осуществление контроля за выполнением работ. Второй вариант позволяет товариществу утвердить тариф и статьи расходов, что убережет владельцев недвижимости от лишних расходов.

Плюс ТСЖ в том, что оно оставляет право на получение субсидий.

Таким образом, ассоциация собственников одновременно исключает ненужные работы либо сокращает вид услуг. При этом вся деятельность управляющей компании будет проводиться от имени ТСЖ и за её счет.

То есть, товарищество платит за выполненные услуги согласно договору и выступает посредником между владельцами жилья и УК.

Иными словами, управляющая компания становится обычным поставщиком, а его деятельность прозрачной.

Возникающие нюансы

Зачастую базовой информации недостаточно для решения вопроса о выборе способа управления домом. Поэтому следует коснуться основополагающей темы – как перейти из УК в ТСЖ.

При неудовлетворительном качестве оказываемых услуг УК и желании сформировать ТСЖ, рекомендуется следующий алгоритм действий:

  1. Выбор иной организации, отвечающей требованиям.
  2. Проведение диалога с соседями о переходе в другую форму или смену УК.
  3. Посещение директора компании для урегулирования ситуации.

Смена УК выполняется следующим способом:

  1. Перейти в другую организацию можно при завершении периода действия договора с нынешней компанией.
  2. Переход в новое УК или формирование ТСЖ актуально при нарушении правовых интересов граждан. В этом случае, договор расторгается в одностороннем порядке согласно ЖК России (статья №162 часть 8.2).
  3. Подача жалобы в ГЖИ на лишение лицензии действующей управляющей компании.
  4. Возможность расторжения договора по обоюдному желанию сторон.
  5. Принятие на общем собрании решения о создании ТСЖ. Затем, нанять УК со ссылкой на ЖК России (статья №137 пункт 1, часть 1).

Проведение собрание по этому вопросу является обязательным.

Порядок действий:

  1. Подготовка повестки дня.
  2. Минимум за десять суток до инициации собрания проинформировать всех собственников. Для этого отправляются заказные письма с уведомлением либо создается реестр и подписывается владельцами недвижимости.
  3. Проведение ания в форме – очная, заочная, очно-заочная.
  4. Составление протокола по подсчету .
  5. Информирование жильцов о результатах.

Управляющую компанию следует уведомить не позднее чем за пять рабочих дней о принятии такого решения.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/ili-tszh.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.