Тсж управляет домом

Содержание

Если домом управляет ТСЖ: проблемы и возможные пути их решения | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Тсж управляет домом

 Казалось бы, Жилищный кодекс Российской Федерации ввел новый правовой институт управления многоквартирным домом собственниками многоквартирного дома.

До введения института управления многоквартирным домом существовала функция содержания и ремонта, закрепленная за государством и муниципальным образованием, и была направлена только на поддержание текущего состояния жилой недвижимости, тем самым не удовлетворяла потребностям рынка жилой недвижимости.

Новый подход к управлению жилой недвижимостью направлен на сохранение и увеличение стоимости жилой недвижимости за счет комплексного подхода в управлении и улучшении качественных характеристик жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в домах и на придомовой территории.

Но что же имеем на деле? Привлечь в управление  профессионалов в  ТСЖ,  невозможно из-за отсутствия системы стимулирования  в этой сфере   управления жилой недвижимостью.

Само понятие   «управление» не  является самостоятельным, а находится в составе понятия «содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», поэтому нет четкого разделения между услугами управления и содержания (ремонт).

Жилищный кодекс Российской Федерации не дает полного описания всей системы и циклов управления жилой недвижимостью.

Отсутствие стандартов , определяющих  жизненные циклы жилой недвижимости не позволяет определить необходимые мероприятия в сфере управления жилой недвижимостью, которые можно было б ы контролировать. Приход на рынок непрофессиональных управляющих, как показывает практика, существенно снижает эксплуатационные сроки жизненного цикла недвижимости и увеличивает социальную напряженность в обществе

На рынке жилищно-коммунальных услуг появляются организации, которые не способны профессионально , то есть качественно и в необходимых  объемах предоставить жилищно-коммунальные услуги собственникам многоквартирных домов.

Собственники не имеют возможности получить необходимую информацию о данных организациях в органах местного самоуправления, тем самым не могут обеспечить свою защиту от недобросовестных исполнителей услуг.  Постановление Правительства Российской Федерации №731 от 23.09.

10, призванное исправить эту ситуацию,  многими управляющими организациями либо не исполняется совсем, либо  исполняется не в полном объеме.

При управлении  же домом через ТСЖ /ЖСК, возникает целый ряд проблем, вызванных утвержденными постулатами законодательных актов различного уровня.

Существует много нарушений, связанных с созданием и передачей в управление многоквартирного дома ТСЖ.

Застройщики многоквартирного дома на стадии строительства регистрируют ТСЖ (в том числе, когда у застройщика большинство ) и тем самым вводят монополию по эксплуатации и содержанию многоквартирного дома для дольщиков и собственников.

ТСЖ становится фактически эксплуатирующей организацией на период приемки дома в эксплуатацию и срок гарантийного ремонта от застройщика после ввода в эксплуатацию, что является недопустимым, так как объект фактически передается одному лицу, а недостатки, выявленные в течение гарантийного срока эксплуатации, скрываются от собственников с целью их не устранения.

Управляющая организация становится объектом купли-продажи за образовавшиеся долги населения за коммунальные услуги. Ресурсоснабжающие организации, выкупая управляющую организацию, получают инструмент для покрытия всех своих потерь в ходе предоставления коммунальных услуг.

Природа формирования долгов за коммунальные услуги обусловлена только сложившимися отношениями управляющей организации и ресурсоснабжающей организации.

Так управляющая организация (ТСЖ) получает расчет от потребителей за коммунальные услуги по тарифам и нормативам потребления, а рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями по установленным договором методикам расчета потребления.

Изменить методики управляющая организация (ТСЖ) фактически не может из-за договора присоединения естественной монополии. В результате возникает дельта, не покрываемая начислениями непосредственно потребителями.  И это несмотря на то, что в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.

2007 № 57 указывается, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ.

Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) (например, услуг по энергоснабжению) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц. Арбитражные суды применяют этот вывод на практике и в отношении управляющих организаций. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 № 3779/10 указано, что после начала действия Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель таких услуг вправе рассчитываться с РСО по тарифу, установленному в соответствии с законодательством РФ и используемому для расчета размера платы за коммунальные услуги.

ТСЖ, ЖСК  не могут обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, за которое фактически должна отвечать ресурсоснабжающая организация, но при заключении договора  они  вынуждены заключать договор на условиях, не позволяющих обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, так это попросту закреплено за ними законодательно!

В сфере управления жилой недвижимостью не определены источники доходов и получения прибыли, которые должным образом могли бы мотивировать развитие организации, предприятия в сфере управления жилой недвижимостью.

Управляющая организация (ТСЖ) предоставляет собственникам (нанимателям) жилищные и коммунальные услуги. Жилищные услуги представляют собой содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме и услуги управления.

В данной стоимости услуг предусматривается рентабельность (прибыль) управляющей организации (в общем объеме жилищно-коммунальных услуг приблизительно составляет 20-40%). Коммунальные услуги управляющая организация обязана предоставлять непосредственно, то есть приобрести ресурс у ресурсоснабжающей организации и передавать (не продавая) собственникам (нанимателям).

Управляющая организация (ТСЖ) не имеет возможности изменить качество и объем подаваемого ресурса в дом, то есть улучшить (изменить) его характеристики, поэтому можно сделать вывод: управляющая организация выполняет роль посредника без оплаты со стороны собственников (нанимателей).

Фактически складывается положение, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает непосредственно перед потребителями за коммунальные услуги, а управляющая организация (ТСЖ) не может повлиять на изменение качества и объема подаваемого ресурса. Объем коммунальных услуг в общем количестве составляет 60-80 %.

Средняя величина неплатежей за жилищно-коммунальные услуги составляет 5-7 %.

  Если в жилищной услуге возможно предусмотреть риски неплатежей потребителей за счет управленческих расходов, то в реализации коммунальных услуг риски неплатежей предусмотреть невозможно, поэтому риски по коммунальным платежам возмещаются за счет жилищных услуг (возникает перекрестное субсидирование) на безвозвратной основе, влекущие управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) к банкротству. В первую очередь от данной схемы страдают собственники, которые не дополучают  жилищные услуги из-за неплательщиков. Тарифная политика государства не предусматривает надбавку за «сбыт» коммунальных услуг (коммунального ресурса) потребителям через управляющие организации, ТСЖ, что резко снижает мотивацию предоставления коммунальных услуг потребителям и способствует финансовым нарушениям при выполнении договорных обязательств перед ресурсоснабжающими организациями.  И при этом заканодательно не определена разница между Управляющей организацией ТСЖ и коммерческой организацией созданной с  целью извлечения прибыли. И главное, то , что ТСЖ/ЖСК, постоянно уравнивают в обязниях с УО, в то время, как ТСЖ, СТРОГО ГОВОРЯ, не является УО, а является представителем собственников  многоквартирного дома (МКД) в котором представительство основано на предписании закона,  а ТСЖ –  это представитель собственников МКД, который управляет имуществом доверителя без извлечения прибыли, так как создано самими собственниками МКД для совместного управления имуществом МКД (ст. 135 ЖК РФ) на бездоговорной основе, так как органом управления ТСЖ являются сами собственники МКД. Это основное отличие от УО, созданных с целью извлечения прибыли от своей деятельности, почему –то не берется в расчет нашим законодательством. ТСЖ осуществляет безвозмездное управление МКД (без извлечения прибыли), в переделах членских взносов (обязательные платежи) о чем свидетельствует огромное различие в налогообложении УО и ТСЖ. Но Законодательство ( например №354 ПП РФ) уравняло все УО, и не делает разницы между формой управления многоквартирным домом.

Жилищное законодательство не содержит порядка перехода управления от одного управляющего к другому. Не существует института, который взял бы на себя роль третейского суда в случае возникновения разногласий в период передачи полномочий и документации.

Нет жестких санкций, связанных с отказом собственника от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного дома и оплаты обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги, отказа от участия в общем собрании и принятии решения, за повреждение общего имущества в результате ненадлежащей эксплуатации или при незаконной перепланировке жилого помещения, квартиры.  Формально контроль за этим возложен на Жилищные инспекции, а неформально? Крайними оказываются все те же ТСЖ /ЖСК и санкции к ним  применяются самые строгие, вплоть до отказа принять дом  как готовый к осеннее-зимней эксплуатации.   Искать защиты в наших судах , занятие неблагодарное.   

Есть еще одна и немаловажная проблема, коммуникационная. Сегодня граждане получают информацию, не адаптированную для восприятия и получения объективного вывода о действиях субъекта управления по расходованию средств, выполнению работ, а также планированию по управлению недвижимостью.

Ориентирована основная масса граждан на получения информации из СМИ , ТВ передач, контроль за которыми  в данной сфере не производится. Отсутствие достоверных сведений об управлении их собственностью и предоставлении жилищно-коммунальных услуг порождает у граждан обоснованное возмущение.

 Кто же оказывается крайним во всей этой веренице несовершенства законодательного и информационного пространства?  Мы, те кто управляет домом! Социальная проблема, связанная с отсутствием  правдивой и точной информации, формирует у граждан отрицательное отношение к сфере управления  их жилой недвижимостью и в целом к жилищно-коммунальному хозяйству.  

Я перечислила только небольшую толику проблем, при управлении домом через ТСЖ/ЖСК, но главное это то, что Институт мониторинга жилой недвижимости еще не приобрел обязательный характер при управлении.

Отсутствуют требования, стандарты и показатели мониторинга жилой недвижимости, которые позволят прогнозировать жизненные циклы жилой недвижимости, и , возможно, начинать нужно именно с  разработки именно этих стандартов,  а уж потом  вырабатывать правила и стандарты управления, содержания и ремонта жилой недвижимости.

Невозможно добиться стабильно развивающейся сферы профессионального  управления жилой недвижимостью без произведения коренных преобразований в законодательстве и нормативных актах, а также введение мер стимулирования развития  профессионального управления  жилой недвижимостью, как через ТСЖ/ЖСК, так и через  Управляющие Организации, созданные с целью получения прибыли.

Ольга Перминова, Независимый Эксперт, Правовое  консалтинговое агентство «Солнечный дом»

При создании материала использованы  итсочники: http://souzpotrebitely.livejournal.com http://minregion.ru/

Источник: https://myupravdom.ru/articles/esli-domom-upravlyaet-tszh-problemy-i-vozmozhnye-puti-ih-resheniya

Организация деятельности ТСЖ | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Тсж управляет домом

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ  ТСЖ  обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии  со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того,  необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г.  № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ.

Согласно  разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г.  № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е.

до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

Порядок передачи управления многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, зависит от того, как осуществлялось управление данным домом до выбора этого ТСЖ.

С нечленами ТСЖ необходимо заключить  Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг.

В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.

Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

Управление многоквартирным домом самостоятельно ТСЖ

I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами.

ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п.

Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

Управление ТСЖ многогквартирным домом по договору с управляющей организацией

II.

 ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению,  содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору  Примерный договор на предоставление услуг. При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением.

ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается  в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома.

ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

III. Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно.

 Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Источник: http://www.center-kgh.ru/razvitie-samoupravleniya-v-zhilishhnoj-sfere/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/poryadok-sozdaniya-i-organizacii-deyatelnosti-tszh/organizaciya-deyatelnosti-tszh/

Функции управляющего ТСЖ

Тсж управляет домом

Каждый многоквартирный дом, гаражный комплекс и другие виды недвижимости сотрудничают с организацией, которая ведет управленческие дела, а также следит за состоянием жилого помещения.

В данной статье подробно рассмотрим такое сообщество, как «товарищество собственников жилья» и одну из главных должностей в нем – управляющий ТСЖ. Каждое подобное объединение нанимает себе управленца, который выполняет определенные функции.

Рассмотрим, кто же такой управляющий, его обязательства согласно должностной инструкции и как управлять ТСЖ?

Кто такой управляющий в ТСЖ, отличие от председателя

Необходимо запомнить, что управляющий и председатель ТСЖ – это две разные должности в организации. С официальной точки зрения, управляющий – это физическое лицо, которое обеспечивается правами управления организацией и ведет работу в товариществе. Обычно на такую должность назначают человека со стороны.

Руководитель нужен для того, чтобы облегчить работу системы управления организации, в частности, председателя.

Главные функции управляющего ТСЖ:

  • решение вопросов, поступающих со стороны владельцев жилья, которые касаются работы товарищества;
  • контроль над мероприятиями, которые направлены на содержание многоквартирного дома, ремонт, техническое обслуживание мест общего пользования;
  • поиск подрядных организаций, которые проводят ремонтные, строительные работы в жилых помещениях;
  • работа с неплательщиками и должниками, взимание платежей;
  • заключение договоров от имени товарищества;
  • использование и знание сведений о финансовом состоянии организации;
  • разработка сметной документации о денежных расходах и доходах за конкретный временной период;
  • ведет кадровое делопроизводство: принимает на работу, увольняет сотрудников товарищества.

Конечно же, перечень обязанностей и функций назначенного управлять организацией может расти в зависимости от изданных приказов и распоряжений руководства ТСЖ.

Иногда на председателя обрушивается огромный объем работы, который он в силу нехватки времени не реализует. В таком случае руководитель ТСЖ принимает решение назначить дополнительного человека на должность управленца, который будет помогать председателю в выполнении части его обязательств, руководить определенным объемом работ и иметь ряд полномочий.

Не исключено, что руководством товарищества на собрании не может быть выбран нужный кандидат на должность председателя среди фактических владельцев жилого имущества. В этом случае нанимают человека со стороны, который займет должность управляющего.

Исходя из этого, важным отличием управляющего от председателя считается, что управленцем может быть любой человек, даже не являющийся владельцем квартиры или другого имущества в пределах ТСЖ.

Согласно Жилищному Кодексу РФ на должность председателя назначают только собственника имущества, а непосредственно управляющим может быть даже тот, кто не проживает на территории товарищества.

На основании этого разница между председателем и управляющим состоит не только в количестве должностных обязанностей, но и в принадлежности к общей собственности, интересы которой отстаивает товарищество.

Для чего нужен

Управляющий в товариществе собственников жилья выполняет действия, которые способствуют повышению эффективности работы организации. Он одновременно контролирует, анализирует, управляет работой объединения, а также принимает решения при необходимости о замене работников. Отлично знает, над какой проблемой поработать в ближайшее время, а какие сложности можно преодолеть позже.

Последние годы практики показали, что управленец считается важным лицом в кампании. Он может с легкостью построить план действий в сложившейся ситуации, проследить за каждым сотрудником, проанализировать их возможности в работе. При необходимости может доложить руководству и произвести корректировку в штате.

Длительный период все ТСЖ существовали без управленцев и справлялись со своими задачами. Сможет ли сейчас товарищество обойтись без управляющего?

Любая фирма стремится повысить свою результативность и набор возможностей, поэтому должность руководителя считается неотъемлемой составляющей функционирования товарищества. Она позволяет улучшить контрольные действия, касающиеся работы организации, по максимуму задействовать свои ресурсы.

Некоторые владельцы жилья в МКД считают, что их денежные взносы направляются некомпетентному лицу, так как без должности управленца можно вполне обойтись.

Это не так. Деятельность достойного управляющего будет заметна уже после двух месяцев его работы. Если все-таки возникают жалобы на руководителя, то существует возможность рассмотрения вопроса о несоответствии своей должностной инструкции указанного лица и прекращения с ним сотрудничества на общем собрании собственников жилья.

Порядок назначения

Чтобы назначить человека на должность управленца, необходимо выставить его кандидатуру на общедомовом собрании, провести ание. Без согласия и высказанного мнения всех собственников жилья выбор, назначение сотрудника запрещается, считается недействительным.

В ходе ведения собрания высказываются доводы в пользу необходимости работы такого сотрудника и отмечаются его личные качества. Проводится ание, каждый из собственников жилых помещений многоквартирного дома решает, нужен ли им такой человек.

В случае поступления согласия от большей части голосующих граждан в этот же день заключается трудовой и гражданско-правовой договор с выбранным кандидатом.

Договор и все пункты согласовываются с владельцами жилья. В случае каких-либо претензий снова организовывается ание, на котором оговариваются сомнительные моменты соглашения.

По факту заключения договора обеими сторонами управляющий становится официальным сотрудником ТСЖ с определенными правами и обязанностями.

Управляющий не имеет права исполнять коммунальные услуги, если он является физическим лицом. В данном случае он выполняет контрольные функции относительно обеспечения услугами ЖКХ. Когда управленец выступает в роли индивидуального предпринимателя, то он вправе быть исполнителем.

Прием на работу управляющего ведется для выполнения следующего:

  1. Функции административной деятельности: формирование встреч, общедомовых собрание, участие в переговорах и пр.
  2. Выявление главной направленности деятельности: упорядочение возникающих конфликтных ситуаций с владельцами и жильцами МКД.

Основные требования к кандидату

Важные требования к кандидату на должность управляющего в каждом товариществе свои и формируются в соответствии с установленным положением. Это может быть:

  • высшее экономическое или техническое образование;
  • возрастное ограничение – принимаются лица старше 30 лет;
  • отсутствие судимости;
  • кандидат должен располагать значительным количеством свободного времени, чтобы вести управляющую деятельность;
  • ответственность;
  • усердие;
  • решимость.

Все выше представленные качества и требования являются главными составляющими работника ТСЖ.

Помимо всего, управленец должен быть осведомлен сведениями о техническом устройстве жилого помещения, знать нормативную, договорную документацию, а также проекты и сметы.

В чем заключается работа, должностная инструкция

Согласно статье 149 пункта 2 Жилищного кодекса РФ деятельность управляющего должна соответствовать доверенности, которую выдает председатель товарищества.

Должностная инструкция, в которой содержатся обязанности управляющего ТСЖ, ответственность и права, также составляется, подписывается председателем.

Ошибочно думать, что в обязательства управленца входит только контроль и ему зря перечисляется зарплата, если все сотрудники беспрекословно, точно выполняют свою работу относительно качественного содержания дома.

В действительности управленец обладает широким кругом обязанностей и функций:

  1. Ведет поиск подрядных организаций, которые качественно будут выполнять обслуживание жилого помещения или ремонтировать повреждения.
  2. От лица товарищества обязан совершать сделки по заключению договоров на оказание различного рода услуг.
  3. Обязан вести отчет о совершение всех сделок и договоров, которые он смог заключить, перед председателем, а также правлением товарищества, при необходимости перед собственниками имущества на общедомовом собрании.
  4. Может принимать на работу сотрудников, а также увольнять в случае невыполнения пунктов должностной инструкции и договора.
  5. Должен контролировать деятельность обслуживания жилых помещений МКД.
  6. Является представителем председателя или правления ТСЖ в органах государственной власти.
  7. Обязан каждый квартал предоставлять на изучение председателю, правлению, а также владельцам имущества составленную смету доходов, расходов организации.
  8. Считается вторым человеком после председателя и принимает, выслушивает все возникающие предложения, претензии со стороны собственников жилых помещений.
  9. В случае обнаружения неплательщиков среди владельцев жилья управляющий ведет деятельность по взысканию с них задолженностей.

Помимо этого, управленец помогает в работе председателю и ведет деятельность, осуществляющую административно-хозяйственные функции.

Финансовая сфера является такой частью деятельности организации, к которой управляющий не имеет никакого отношения. Денежные вопросы доверяются только председателю или общему собранию собственников жилых помещений.

Образец должностной инструкции представлен в интернете.

Варианты взаимодействия с ТСЖ

Существуют два варианта взаимодействия товарищества собственников жилья с управляющим. Каждое ТСЖ выбирает самостоятельно, какой вид сотрудничества ему подходит:

  1. Первый вариант предполагает ведение деятельности товарищества от лица управленца, за исключением ремонтных и строительных работ, которые производятся подрядными фирмами. Недостаток такой модели в том, что необходимо будет обеспечить широкий круг сотрудников. Однако, если товарищество представляет собой крупный жилой комплекс, то этот вариант вполне приемлем.
  2. Вторая модель направлена на поиск и наем сотрудников для работы в определенный период. Такой вариант сотрудничества очень выгодный в денежном плане, так как платить придется только тогда, когда рабочие будут необходимы, и за время бездействия не нужно будет нести финансовых растрат.

Безусловно, находящийся на должности управляющего человек несет определенную ответственность за принятые решения. Если собственники и владельцы жилья будут недовольны работой этого сотрудника, то существует возможность снятия его с поста руководителя.

Права управляющего

В права управленца должно входить:

  1. Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
  2. Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
  3. Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
  4. Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.

В случае выявления недостатков в ходе ведения деятельности управленец имеет право доложить об этом председателю и совершить ряд мероприятий для их ликвидации.

Также если для решения возникающих проблем необходимо задействовать специалистов или других сотрудников, управленец вправе это сделать. Вместе с этим ему позволено давать указание на проведение нужных работ от своего лица.

При выявлении серьезных нарушений со стороны эксплуатационной организации управляющее лицо может принять меры по отстранению компании от работы.

Ответственность управленца

Согласно должностной инструкции, помимо прав и обязанностей, управляющий товарищества в своей работе может нести ответственность.

В соответствии с Трудовым кодексом РФ управляющий может быть уволен со своей должности в случае невыполнения обязанностей при ведении деятельности товарищества и несоответствия должностной инструкции.

Если обнаруживается со стороны управляющего необоснованная трата средств организации, кража или мошеннические операции, то ему грозит уголовная ответственность. Помимо этого, предполагается возмещение материального ущерба.

В случае порчи имущества организации управляющим лицом предусматривается ремонт испорченной вещи за собственные средства.

В принудительном порядке руководитель обязан следовать правилам внутреннего трудового распорядка, а также соблюдать нормы пожарной безопасности. В случае выявленных нарушений грозит штрафное взыскание.

Важное

Зачастую появляется очень важный вопрос, необходима ли лицензия товариществу для управления МКД?

Согласно российским законам лицензирование деятельности ТСЖ не требуется, за исключением работ по техобслуживанию инженерных конструкций. Например, товарищество, которое занимается добычей воды, обязано иметь на это лицензию.

Помимо этого, местная государственная власть может издать подзаконные правовые акты, согласно которым будет предусмотрено наличие разрешений для ведения других типов работ, а также проверка действий правления товариществ.

Важно знать, что существуют много учебных пособий, которые стоит почитать, прежде чем выдвигаться на роль управляющего товариществом. Они содержат пошаговые инструкции, которые помогут научиться эффективно и правильно вести управленческую деятельность.

Существуют похожие организации на ТСЖ, такие, как ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Очень важно понимать разницу указанных объединений и не путать их между собой.

Деятельность ТСЖ по большей части направлена на облагораживание, качественное содержание жилого имущества, а ТСН, в свою очередь, только обладает жилищным фондом.

ЖСК является старым вариантом объединения, цель которого ведение строительства объектов недвижимости.

Исходя из этого, государство, а также владельцы имущества в МКД все чаще приходят к выводу о том, что управляющий необходим и очень важен в товариществе. Чтобы успешно функционировать, повышать эффективность работы ТСЖ, необходимо привлекать специалистов.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/upravlyayushhij-tszh.html

Управление многоквартирным домом при помощи ТСЖ

Тсж управляет домом

      Здравствуйте! Одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, сокращенно ТСЖ, реже дом может также управляться жилищно-строительным кооперативом, сокращенно ЖСК.

     Вот как определяет закон, в частности, Жилищный Кодекс РФ, что такое ТСЖ. Статья 135.1.

 — «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». Отсюда следует, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям.

     Для чего же создают ТСЖ? Во-первых, для совместного управления и организации пользования общим имуществом в доме, и во-вторых, для предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что ТСЖ — это специально созданный исполнительный орган в доме для реализации функций управления МКД. А владельцы квартир имеют возможность делегировать обязанности по управлению жильем этой органу.

     Основополагающим внутренним документом в Товариществе является Устав, который принимают на общем собрании большинством от общего числа владельцев помещений в МКД.

Устав ТСЖ должен соответствовать законодательству РФ, поэтому он должен корректироваться с учетом изменений в законодательстве России.

Число членов ТСЖ, которые создают товарищество, должно превысить 50 % от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

     Вообще надо сказать, что Товарищество обязательно должно создаваться по инициативе, и при поддержке абсолютного большинства жителей МКД. Иначе, как показывает опыт, толку не будет.Отношения внутри ТСЖ строятся на добровольной основе.

То есть, собственники добровольно вступают в ТСЖ, отношения между ними в идеале должны быть добрососедские.

С владельцами помещений, которые все таки не захотели вступать в ТСЖ, заключаются договоры о содержании и ремонте совместного имущества МКД.

      Как же строится управление внутри ТСЖ? Согласно ст. 144 Жилищного Кодекса РФ органами управления товарищества являются: общее собрание членов и правление. Во главе правления — председатель. Также в ТСЖ формируется контрольно-ревизионный орган. Общее собрание членов является главным органом руководства товариществом.

Оперативное управление происходит с помощью правления Товарищества, которое выбирается на общем собрании. Конечно, идеальный вариант, чтобы председатель и правление в своей работе не отрывались от интересов членов ТСЖ. Такое, к сожалению, бывает. Поэтому, просто необходимо создавать при ТСЖ контролирующий ревизионный орган.

      В функции органов управления товарищества входят внесение платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт совместного имущества в МКД, определение их размера, а также установление порядка внесения оплаты коммунальных услуг собственниками помещений.Товарищество собственников жилья может управляться разными способами, например, членами правления во главе с председателем, или профессиональным управляющим, человеком «со стороны», «варягом», приглашенным правлением ТСЖ.

     В соответствии с действующими законами России, ТСЖ может заключать договор управления МКД с управляющими компаниями, и также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах владельцев помещений в многоквартирном доме.Но члены ТСЖ могут также делегировать право заключения договоров на поставку различных жилищно-коммунальных благ товариществу, а уже ТСЖ, заключает договор управления с управляющей компанией, которая заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

     Конечно, у этого способа управления МКД есть свои несомненные плюсы.

К ним можно отнести то, что владельцы помещений в доме могут определять оптимальное соотношение цены и качества предоставляемых услуг и выбирать именно те подрядные организации, которые считают лучшими.

Также собственники квартир при желании могут контролировать процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиками через правление ТСЖ. Деньги собственников скапливаются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома.

     С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств. Владельцы сами определяют, на что потратить общие деньги на капремонт, сами решают, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выбирают материалы для ремонта и т.д.

Члены ТСЖ вправе нанять управляющую организацию для обслуживания многоквартирного дома и работать с ней. Если возникнет желание заменить УК, то процедура смены управляющей организации в этом случае значительно облегчена.

ТСЖ освобождается от оплаты налога на прибыль со скопленных на банковском счете средств для проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

      Однако, как и всегда, кроме плюсов, есть при этом методе управления МКД и минусы. Довольно часто бывает так, что в доме живут совершено разные по социальному статусу люди. И вот в нем создается товарищество собственников, и получается как в басне Крылова про лебедя, рака и щуку.

Вообщем, «когда в товарищах согласья нет», толку от деятельности такого ТСЖ будет мало. Нередко бывает другой случай, когда люди, занятые своими повседневными заботами, проблемами, перестают следить, контролировать деятельность «верхушки» ТСЖ.

А председатель, правление «не дремлет», и начинают потихоньку тащить общественные деньги в свой карман.

     В заключении могу сказать, что по моему личному мнению, ТСЖ это все таки наиболее оптимальный из трех способов (непосредственное управление, ТСЖ или ЖСК, управляющая организация) управления многоквартирным домом.

Источник: https://teplosniks.ru/zhkx/upravlenie-mnogokvartirnym-domom-pri-pomoshhi-tszh.html

Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателя

Тсж управляет домом

1. Характеристика управляющего ТСЖ

2. Отличия управляющего ТСЖ от председателя

3. Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье. Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Отличия управляющего ТСЖ от председателя

Критерии сравнения

Управляющий

Срок

Принимается на работу на срок, прописанный в договоре.*

Избирается на срок, прописанный в уставе товарищества, но не более двух лет.
ЖК РФ, п. 2, ст. 147:

«Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.»

ЖК РФ, п.1, ст. 149:

«Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества.»

Требование на занимаемую должность

Иметь в собственности жилье на территории сообщества необязательно.*

Должен быть членом правления ТСЖ и являться собственником жилья. (ЖК РФ, п. 3, ст. 147)

Наличие доверенности на ведение дел

Оформляется доверенность в случае, когда управляющий представляет интересы сообщества в сторонней организации
(гл. 10 ГК РФ).

Доверенность не нужна: имеет право действовать от имени товарищества без нее
(п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Вид договора

1. Трудовой договор;
2. Гражданско-правовой договор, в виде акта предоставления услуги в течение некоторого периода.*

Трудовой договор.*

Поле деятельности

Административное управление, контроль деятельности наемных работников, предложения по оптимизации деятельности ТСЖ.*

Организационно-правовые и финансовые вопросы, анализ пожеланий жильцов.
ст. 149, п.1 ЖК РФ:

«Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.»

* по материалам порталов pravo.guru и pr-tsj.ru

Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Существует две модели сотрудничества управляющего и ТСЖ:

собственного штата

Найм работников по контракту

Организация принимает на работу персонал для проведения ремонтно-строительных работ, а управляющий направляет и контролирует их деятельность. Единственный минус – содержание большого штата довольно затратно. Такая форма взаимодействия удобна для тех ТСЖ, которые являются целым жилым комплексом.

Управляющий заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых работ по дому. Такая модель в материальном плане выгодна, поскольку оплата сотрудникам будет начисляться согласно произведенным работам, а за период «простоя» платить не надо.

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

Чтобы дела управления шли согласованно даже при участии нескольких людей, используйте в своей работе программное обеспечение.

Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет автоматизировать рутинные процессы и обеспечить точный расчет квартплаты с учетом регионального законодательства.

Вместе с личными кабинетами жильцов на сайте ТСЖ вы сможете упростить сбор показаний приборов учета, а также обеспечить прием платежей за коммунальные услуги. Подробнее о возможностях сайта вы можете прочитать здесь.

Дата публикации материала: май 2017.

Вам также может быть интересно: Сайт для ТСЖ – простые шаги по созданию и настройке Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта Задачи председателя ТСЖ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/upravlyayushchij_tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.