Текущий ремонт жилья

Содержание

Текущий ремонт | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Текущий ремонт жилья

Текущий ремонт — жилищная услуга по устранению неисправностей в многоквартирном доме, подлежащая обязательному исполнению в ходесодержания
и ремонта жилья.
Список работ перечислен
в Постановлении Госстроя РФ №170.

Недавно изменившееся законодательство обязывает исполнять данный документ, в прежние годы носящий преимущественно рекомендательный характер.

Свидетельством является постановление Президиума Высшего  Арбитражного суда (ВАС) РФ от 29 сентября 2010 г.

№ 6464/10, отмечающее, что исполнение Правил должно осуществляться независимо от того, оговариваются ли данные работы в заключенном с собственниками договоре управления многоквартирным домом, или же нет (1).

Более того, на сегодняшний день ряд работ содержанию жилья должен выполняться даже
в аварийном жилье, непригодном для проживания (2).

Оглавление

I. Виды ремонтных работ в многоквартирном доме.
II. Ответственность за текущий ремонт.
III. Организация текущего ремонта.
IV. Как заставить сделать текущий ремонт.
V. Текущий ремонт: конфликт собственников и управляющей компании.
VI. Текущий ремонт при ограниченном финансировании.
VII. Приложение. Ссылки, цитаты законов.

I. Виды ремонтных работ в многоквартирном доме

Аварийный ремонт — работы по устранению уже произошедших ЧП, причиной которых может быть
не только неисправность жилищного фонда, но и различные форс-мажорные обстоятельства (напр. стихийные бедствия). Законодательство обязывает не только производить их в обязательном порядке, но и устанавливает нормативные сроки устранения аварий
в ЖКХ.

Текущий ремонт — обязательные работы по устранению неисправностей в МКД, которые еще не создали чрезвычайной ситуации. Постановление Госстроя №170 рекомендует производить их с периодичностью в 3–5 лет. Однако обслуживание  ряда многоквартирных домов ограничивается устранением аварий. Теперь же закон велит устранять неисправности по мере их возникновения.

Планово-профилактический ремонт (ППР) – работы по предотвращению поломок и аварий, упоминаемых выше. Законодательство не обязывает выполнять данные мероприятия, но некоторые прогрессивные жилищные организации осуществляют их по собственной инициативе, поскольку предотвращение грядущих поломок обходится существенно дешевле их последующего устранения.

Капитальный ремонт — глобальные работы, как правило, производимые не чаще одного раза
в 25 лет, не относящиеся к услуге «содерремжил» и оплачиваемые отдельным тарифом.  

II. Ответственность за текущий ремонт

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилья оговаривается статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ и влечет штраф для должностных лиц 4–5 тыс. руб., юридических лиц — 40–50 тыс. руб.

Согласно нынешнему законодательству, ответственность за невыполненный текущий ремонт в домах, управляемых товариществами, ложится на ТСЖ, управляющими компаниями — на УК, при непосредственном управлении ― на самих собственников жилья, не зависимо, обслуживает ли их подрядная организация или нет (2-3).

III. Организация текущего ремонта

  1. Проведение общего осмотра многоквартирного дома. Здание обследуется с крыши до подвала, в том числе, возможно, и его придомовая территория.
  2. Составление дефектной ведомости на основании осмотра, подписываемой собственниками жилья.
  3. Составление сметы работ на основании дефектной ведомости.

  4. Утверждение сметы на общемсобрании собственников многоквартирного дома и принятие решения о начале работ. Отметим: в соответствии с Жилищным кодексом РФ в настоящее время за текущий ремонт должны проать собственники не менее 50% площадей МКД, в то время как за капитальный должны отдать голоса не менее 2/3 «площадей» дома.

  5. Начало текущего ремонта.

IV. Как заставить сделать текущий ремонт

Еслиуправляющая компания хронически не исполняет свои обязательства, в рамках нынешнего правового поля собственники могут обязать ее выполнить текущий ремонт, устранив неисправности как в административном порядке, так и судебном.

Сам факт длительного неисполнения УК взятых перед собственниками обязательств, является наказуемым правонарушением — даже если впоследствии оно было устранено (4).

Начать стоит с грамотно составленного претензионного письма со ссылкой на перечисленные
в данной статье подзаконные документы и составленные дефектные акты, которые будут являться доказательством.

Отметим, что содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ толкования правовых норм являются обязательными к исполнению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. ВАС РФ и Верховный суд РФ осуществляют обобщение судебной практики, вырабатывают единообразие в толковании права и придают эти толкованиям обязательную силу.      

V. Текущий ремонт: конфликт собственников и управляющей компании

По оценкам экспертов, выполнение текущего ремонта в проблемных домах, где годами ничего не делалось, поднимет тариф на «содерремжил» до 40–50 рублей за кв. метр (5).

При этом если в таком МКД действует муниципальный тариф, управляющая компания все равно окажется обязанной выполнять работы или нести административную ответственность (6).

Таким образом, собственники тысяч домов, «поставив дела на поток», имеют возможность законным путем обанкротить  «подставившиеся» управляющие компании, которым либо придется за счет собственных средств выполнять текущий ремонт, либо платить штрафы.

Единственный путь УК, желающей «спастись» от выполнения текущего ремонта, — досрочно разорвать заключенный с собственниками договор на управление многоквартирным домом.

Но данный документ заключается на 1–5 лет и теоретически не может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке.

Вместе есть основания полагать, что УК найдет обилие лазеек, поскольку большинство таких документов заключено незаконно (поддельные подписи, отсутствие существенных условий и т. д.).

В идеале управляющие компании и ТСЖ должны первыми поднять перед собственниками проблему текущего ремонта, составив дефектную ведомость и смету. Интересно, что в данной ситуации уже управляющая компания может обязать собственников оплатить работы (7), существенно подняв тариф.

В случае нежелания предприятие обращается с подготовленной документацией в органы местной власти, которые должны установить распорядительным актом размер оплаты
на проведение ремонта.

В случае их отказа, управляющая компания не будет нести ответственности, поскольку ей были предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил технической эксплуатации жилищного фонда (от ответственности освобождает ч. 2 ст. 2.

1 КоАП РФ, а также Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. №11).

Отметим, что исключением являются многоквартирные дома, не выбравшие форму управления, которые должны обслуживаться по муниципальному тарифу. Одновременно возможен и компромиссный вариант — предприятие выполняет текущий ремонт недорого,
но работы растягиваются на несколько лет. 

VI. Текущий ремонт при ограниченных финансовых возможностях

▪ Составление с жильцами подробного графика устранения выявленных дефектов с растягиванием процесса на несколько лет (ремонт подъезда — 3-й квартал 2012 года, крыльца — 2-й квартал 2013 г. и т. д.).
В документе оговаривается срок и оплата, таким образом, данная бумага «защитит» управляющую компанию от штрафных санкций, если в здание придут проверяющие.

▪ Поиск и внедрение недорогих, но надежных технологий и материалов (вряд ли в том же подъезде целесообразно устанавливать пышные евроокна — по крайней мере, если у жильцов на них нет денег).

▪ Перекладывание по согласию с собственниками части работ, предусмотренных в ходе содержания жилья на их плечи.  К таким работам можно отнести санитарную уборку подъезда и придомовой территории, что позволит направлять дополнительные средства
на более важные цели.

▪ Включение дома в титульные списки на капитальный ремонт, финансируемый государством. Если последнее удалось, львиную долю дефектов, подлежащих исправлению в ходе текущего ремонта, можно отнести к совершенно другой расходной статье, ныне дотируемой
из бюджета.

▪ Извлечение из многоквартирного дома за счет арендной деятельности и прочей диверсификации (8)

VII. Приложение. Ссылки, цитаты документов

1. Постановление ВАС РФ 6464/10: «…требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, определены Правилами (Пост. №170. — Авт.) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений так и управляющими организациями…». «… В названном документе (Пост.

Госстроя №170 — Авт.

) перечислено, что именно должно включаться в содержание и техобслуживание МКД, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должным отвечать строительные конструкции этого дома  независимо от желания собственников отдельных помещений и включения ими отдельных работ и услуг

в договор с управляющей компанией…».  «…определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое в обычных условиях нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском…».

2. Постановление Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. №11: «Признание жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу, или реконструкции само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию этого дома в необходимых объемах до отселения…».

3. Там же: «…если собственники помещений МКД приняли решение об управлении домом ТСЖ (ЖСК, иным потребительским кооперативом) субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные ст. 7.

22 КОАП РФ будут являться соответственно ТСЖ и иные потребительские жилищные кооперативы как лица, на которые возложена эта ответственность по управлению этим домом…».

«…Субъектом указанного правонарушения является управляющая компания в тех случаях, если ей, согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ, переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений…».

«Вместе с тем судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома по договору подряда не могут являться субъектами ответственности

за правонарушения, предусматриваемые ст. 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества…».

4.

Там же: «…Административные правонарушения, заключающиеся в нарушении правил содержания и (или) ремонта жилых домов, заключаются в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении соответствующих обязанностей, поэтому срок давности привлечения к административной ответственности за такие правонарушения исчисляется со дня их обнаружения или, если их совершение прекращено до обнаружения, – с последнего дня, когда правонарушение совершалось».

5. См.: «Автор Жилищного кодекса РФ Сергей Филимонов: «Даже в нынешних условиях УК
и ТСЖ могут выжить».

6. Постановление Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. №11: «…Тот факт, что у УК отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ…».

7. В соответствии с п. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ: «Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

8. Подробности см. «Как управлять многоквартирным домом с 35%-й рентабельностью».

Источник: https://maxpark.com/community/4701/content/1606505

Что входит в содержание и текущий ремонт имущества многоквартирного дома, жилого помещения

Текущий ремонт жилья

22.06.2018

Любое здание со временем приходит в негодность. Выходят из строя коммуникации, ветшает отделка стен, кровля начинает пропускать влагу. Чтобы дом не утрачивал своих изначальных характеристик, его необходимо регулярно обслуживать и ремонтировать.

Обслуживание и текущий ремонт дома: что это такое и когда проводится

дома – обязанность его собственника. Ремонт конкретной квартиры проводится её владельцем.
Обслуживание общего имущество
является обязанностью всех людей, владеющих помещениями в здании.

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

  • уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
  • обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
  • вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
  • обеспечение пожарной безопасности;
  • поддержание работоспособности системы электроснабжения;
  • обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
  • мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
  • обслуживание канализации, систем водоснабжения;
  • обследование и ремонт кровли здания;
  • иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

  1. Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
  2. Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
  3. Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

Что относится к текущему ремонту многоквартирного дома, что входит в перечень работ

Постановление № 491 содержится ссылка на Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 года, где установлен минимальный список работ, необходимых для поддержания эксплуатационных характеристик жилого дома:

  1. Обслуживание фундаментов:
  • исследование арматуры на появление коррозии;
  • поиск неравномерной осадки конструкции;
  • проверка наличия трещин, вспучивания и иных повреждений бетонной конструкции;
  • проверка состояния гидроизоляционных материалов;
  • устранение выявленных неисправностей.
  1. подвалов многоквартирных домов:
  • проверка соблюдения должного уровня температуры и влажности;
  • предотвращение затопления подвала;
  • контроль за состоянием помещения и входов в него для исключения захламления и загрязнения;
  1. Поддержание стен дома в надлежащем состоянии: выявление трещин и повреждений и своевременная ликвидация их.
  2. Обслуживание водопровода, канализации, центрального отопления. Сюда входит:
  • чистка труб;
  • замена отдельных частей;
  • установка новых коммуникаций.
  1. Замена и ремонт дверных коробок, оконных рам, перегородок, находящихся в местах общего пользования.
  2. Замена и восстановление кровли, укрепление перекрытий.
  3. Устранение неисправностей печного оборудования.
  4. Восстановление тяги в вентиляции.
  5. Замена или восстановление отдельных участков напольного покрытия.
  6. Внешнее благоустройство:
  • ремонт тротуаров и пешеходных дорожек;
  • озеленение;
  • восстановление клумб;
  • ремонт спортивных и детских площадок.

Конкретный перечень устанавливается подрядчиками. Он зависит от возраста и оснащения дома, а также от желания владельцев квартир нести дополнительные расходы.

Отличия от капитального ремонта

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

  1. По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
  2. Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
  3. Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
  4. Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Перечень работ, которые могут быть включены дополнительно

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Виды работ, которые никогда не проводятся в рамках текущего ремонта

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

  1. Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
  2. Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
  3. Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
  4. Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
  5. Замена или модернизация лифтов.
  6. Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
  7. Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

Кто проводит текущий ремонт

За содержание жилого фонда могут отвечать следующие субъекты:

  1. Застройщик до момента передачи имущества владельцам квартир. После возведения здания оно может длительное время находится на балансе строительной организации.
  2. ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом, который был создан, чтобы управлять общим имуществом. При этом ремонт может проводиться как силами специально нанятых работников, так и подрядной организацией.
  3. Управляющая компания. Обслуживание многоквартирного дома чаще всего ведётся специальной организацией, которая имеет необходимый опыт и штат сотрудников с соответствующей квалификацией.

Застройщик или ТСЖ могут проводить работы своими силами. Но обычно текущий ремонт поручается определённой обслуживающей организации, например, управляющей компании.

В некоторых случаях управляющая компания привлекает сторонние организации. Например, если в штате нет работников с нужной квалификацией. Заключается договор на проведение работ, подрядчик на возмездной основе выполняет обслуживание или текущий ремонт.

Оплата текущего ремонта многоквартирного дома

Любые работы, направленные на текущее содержание жилья, производятся за счёт его собственников.

Жилищный кодекс РФ в статье 154 содержит перечень расходов, которые покрываются за счёт ежемесячных платежей собственников и нанимателей квартир. Среди прочего, там указаны траты на обслуживание общего имущества и текущий ремонт.

Если владельцы квартир образовали ТСЖ, то плата за выполнение работ может быть частью регулярных членских взносов.

Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Чтобы получить хороший результат обслуживания и текущего ремонта дома, следует знакомиться с документацией, оформляемой управляющей компанией. Например, планом работ и сметой. Лучше всего создать ТСЖ и выбрать лицо, работа которого будет заключаться в контроле за проведением текущего ремонта.

Источник: https://zakondoma.ru/zhkh-oplata/chto-vhodit-v-tekushhij-remont-i-obsluzhivanie-v-mnogokvartirnom-dome.html

Азбука потребителя: Изучаем услуги ЖКХ. Урок 16: Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Текущий ремонт жилья
Новости Азбука потребителя: Изучаем услуги ЖКХ. Урок 16: Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Текущий ремонт здания – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

порядок принятия решения о проведении текущего ремонта

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее-МКД) проводится на основании решения общего собрания собственников помещений МКД (далее – собственники) (п. 4.1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ, п. 18 Правил № 491).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).

В состав работпо текущему ремонту не входят (п. 19 Правил №491):

  • ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, которое не является помещением общего пользования;
  • ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения.

Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

обеспечение проведения текущего ремонта

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества (кроме организации мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп) или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД.

Надлежащее содержание общего имущества (в т.ч. осуществление текущего ремонта) обеспечивается в зависимости от способа управления МКД (пп. “з” п. 11, п. 16 Правил N 491):

а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора управления МКД с УК;
  • путем заключения договора с лицами, оказывающими соответствующие виды услуг и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД);

б) ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным СПК (при управлении МКД):

  • путем членства собственников в указанных организациях;
  • путем заключения собственниками, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества.

ТСЖ, ЖК, ЖСК или иные СПК могут выполнять работы по текущему ремонту своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В договоре управления, заключенном с УК должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

порядок осуществления текущего ремонта

Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий.

Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда (например, УК, ТСЖ и др.) или подрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта зависит от вида ремонтных работ конструкций и оборудования. Так, укрупненный норматив планового текущего ремонта с единицей измерения общей площади 1000 м2 составляет 22 дня, подготовка к эксплуатации в зимний период 8 дней (см.приложение N 6Правил № 170).

Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех – пяти летс учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В зданиях, в которых планируется проведение капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или зданиях, которые подлежат сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими техническую и экологическую безопасность проживания граждан:

  • работы по подготовке жилья к весеннее – летней и зимней эксплуатации (например, устранение неисправностей стен, крыш, внутренних систем тепло-, водоснабжения и др.);
  • наладка инженерного оборудования.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту

вид общего имуществаперечень работ
фундаментыустранение местных деформаций, усиление,восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
стены и фасадыгерметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
перекрытиячастичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
крышиусиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
оконные и дверные заполнениясмена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
межквартирные перегородкиусиление, смена, заделка отдельных участков.
лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажейвосстановление или замена отдельных участков и элементов.
полызамена, восстановление отдельных участков.
печи и очагиработы по устранению неисправностей
внутренняя отделкавосстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
центральное отоплениеустановка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.
водопровод и канализация, горячее водоснабжениеустановка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.
электроснабжение и электротехнические устройстваустановка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
вентиляциязамена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
мусоропроводывосстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств
специальные общедомовые технические устройствазамена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.
внешнее благоустройстворемонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

оплата расходов на текущий ремонт

Плата за текущий ремонт должна включаться в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст.154 ЖК РФ). При этом собственники несут расходы на содержание общего имущества (в том числе на текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ст.39 ЖК РФ, п.28 Правил N 491):

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения – в случае управления МКД управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного СПК. Собственники, не являющиеся членами вышеуказанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с заключенными с организациями договорами (ч.5, 6 ст.155 ЖК РФ).

порядок приёмки результатов текущего ремонта: 

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателем совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами.

Алгоритм действий потребителя:

  1. Предъявление претензии исполнителю.
  2. Обращение в суд с исковым заявлением.
  3. Административная ответственность.

Невыполнение исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ, кооперативом) обязанности по осуществлению текущего ремонта общего имущества в МКД влечёт административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ.

В целях привлечения исполнителя к административной ответственности по указанной статье, гражданину рекомендуется обратиться с письменным заявлением в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

назад

Источник: http://www.fbuz66.ru/news/527/

В чем разница между капитальным и текущим ремонтом

Текущий ремонт жилья

Понятия текущий ремонт и капитальный ремонт вошли в повседневную жизнь собственников жилых помещений. От них зависит внешний вид зданий и сооружений, осведомлённость людей о влиянии каждого собственника на процессы, происходящие в сфере ЖКХ, необходимо чётко отличать эти понятия, знать их назначение и роль, предусмотренную законодателем.

Понятие «текущий ремонт»

Ряд законодательных актов, принятых в РФ, помогает раскрыть термин «текущий ремонт». К ним относят Поставление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Градостроительный кодекс РФ.

Определение «текущий ремонт» характеризует систематические работы, связанные с исправлением мелких дефектов и неисправностей.

Цель — поддержание инженерных конструкций здания в работоспособном состоянии. Мероприятия включают в себя перечни работ по замене или ремонту имеющегося оборудования, его укреплению с целью предотвращения дальнейшего разрушения. Пример — укрепление крышной конструкции путём добавления стропил.

Текущий ремонт имеет такие признаки, как:

  • плановость. План составляется на несколько лет вперёд после осмотра всей территории, инвентаризации основных элементов конструкции;
  • систематичность. Только постоянное поддержание здания и его инженерных конструкций в работоспособном состоянии увеличивает срок его эксплуатации.

Профилактические мероприятия проводятся Управляющий кампанией или подрядной организацией.

Данный вид работ может быть не только профилактическим, но и срочным, непредвиденным. Его цель — срочное устранение вновь выявленного дефекта с целью восстановления. Неполадки обнаруживают жильцы дома лично или выявляют при проведении текущих ремонтных работ.

Понятие «капитальный ремонт»

Капитальный ремонт имеет более масштабные задачи по сравнению с текущим.

Подразумевает восстановление или полную замену:

  1. Элементов конструкции здания.
  2. Инженерных систем.
  3. Коммуникаций.

Цель — устранение износа здания, отражающегося на функционировании систем.

Капитальные работы проявляются в полной перепланировке здания, установке новых инженерных сетей, более прочных и надёжных, модернизации имеющегося оборудования, но не при строительстве новых пристроек.

По видам подразделяется на:

  • комплексный капитальный ремонт;
  • выборочный капитальный ремонт.

В первом случае происходит единовременное восстановление изношенных элементов здания.

Проводится для зданий, конструктивные элементы которых (за исключением фундамента, стен и опорных столбов) пришли в непригодное состояние.

Выборочный подходит в ситуациях, когда здание в удовлетворительном состоянии, но необходимо выполнить глубокую реконструкцию по одному-двум видам работ, например, замену кровли или ремонт фасада.

Целью капремонта становится не частичное поддержание дома в нормальном состоянии, а восстановление характеристик, максимально близких к новому зданию.

Примерами работ являются:

  • полное обновление внешнего облика дома;
  • замена внутридомовых инженерных систем, например, отопительных труб, канализационных, электросетей.

Особенностью работ является проведение их в комплексе, одновременное обновление всех систем одного здания.

Не подлежащими капитальному исправлению считаются стены и фундамент, как несущие опорные конструкции. Их износ приводит к признанию дома подлежащим сносу или полной реконструкции.

Различия между двумя видами работ

Близость понятий позволяет спутать между собой два вида работ.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего, легко понять при сравнении критериев:

КритерийТекущий ремонтКапитальный ремонт
ЗатратностьСтоит меньшеТребует больших средств
ПериодичностьЕжегодно по мере надобностиВ среднем раз в 15-25 лет
Кем проводитсяУправляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельноУправляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно или по договору — подрядной организацией
По видам работ:

Фундамент

 

Ремонт и укрепление частями

 

Полная починка по периметру

КровляУкрепление стропил, устранение дефектов покрытия, если кровля начала протекать, ремонт водостоковВосстановление функциональных способностей с помощью замены покрытия, стропил, герметизации, утепления
Фасад зданияИсправление архитектурных элементов, ремонт стыков (при деформации), гидроизоляция, окраскаПолная отделка фасада, возможно с заменой материала
ЛифтУстранение текущих неисправностейПолный ремонт или замена шахты лифта и оборудования
Двери и окнаЗамена отдельных компонентов по мере необходимостиЗамена
Инженерные системыЧастичная замена или укрепление имеющихся недостатковВосстановительные работы

Текущий ремонт сопровождается такими действиями, как починить, заменить, укрепить, ремонтировать, изменить внешний вид. Радикальных изменений не вносят, устраняют проявление конкретной появившейся проблемы.

Капитальный ремонт — более основательный, глубокий. Затрагивает сразу несколько взаимосвязанных элементов дома.

Чтобы понять, чем отличается текущий ремонт лифта от капитального, надо понимать, что лифт относится к общедомовому имуществу. Это определено в законодательстве, закон 185-ФЗ от 21.07.2007. Его используют собственники жилых квартир, проживающие в них по договорам найма, владельцы нежилых помещений.

При наличии документа — акта, свидетельствующем о том, что шахта лифта, подъёмник или электрический двигатель нельзя отремонтировать в текущем порядке — проводятся капитальные работы. Чаще всего капремонт необходим через 5-15 лет эксплуатации. Грузовой и пассажирский лифт эксплуатируются по-разному по интенсивности и грузоподъёмности.

Срок починки зависит и от качества выполнения текущего плановых ремонтных работ с лифтовым оборудованием, особенно если речь идёт об электродвигателе.

Текущий и капитальный ремонт на придомовой территории имеют следующую цель — придание эстетичного вида внешнему виду. Но различаются по дополнительным критериям.

Текущие работы будут состоять из:

  • частичного восстановления тротуара и газона;
  • благоустройства проездов для транспорта, внутридомовых дорог для автомобилей;
  • окраски детских площадок;
  • починки скважин для воды.

При этом капитальные работы будут состоять из полного восстановления дороги, реставрации детских площадок, починке ограждений.

Разница в финансировании

Финансирование проведения всех видов работ — дело непростое. Зависит от вида проведённых работ, типа конструкции. Частное домовладение ремонтируется только за счёт его собственника. В многоквартирном доме речь идёт об общем имуществе собственников.

Статья 44 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) определила, что на общем собрании собственников жилого многоквартирного дома принимается решение о проведении ремонта, решаются вопросы с финансированием. Существенные отличия, характерные для материального обеспечения капитального или текущего исправления общего имущества в многоэтажном доме, следует знать.

Затраты на текущие работы невелики. Они производятся за счёт денежных средств, перечисляемых ежемесячно каждым собственником жилого помещения в доме, по графе содержание жилого помещения.

Деньги аккумулируются на специальном счёте управляющей компании, и имеют целевое назначение — текущие ремонтные работы.

Счёт пополняют доходы, полученные от сдачи части помещений в доме в аренду, например, магазины на первых этажах.

80% денег из фонда тратится на плановые работы, остальные — сохраняются на случай непредвиденных работ.

Капитальный ремонт по п. 2 ст. 158 ЖК РФ оплачивается исходя из принятого на собрании собственников дома решения. На собрании присутствуют представители управляющей компании, которые изложат полный план проведения работ. Ставка по капитальному ремонту определяется на уровне власти субъекта.

Фонд пополняется путём ежемесячных отчислений по графе проведение капитального ремонта. Скопившаяся денежная масса становится основой для формирования сметы на ремонт. Субсидии со стороны государства играют не менее важную роль, хотя предоставляются не всегда. Большую роль играет место формирования фонда.

Если это Управляющая организация, то ремонт проводится только за счёт собственников дома, по счетам обязана рассчитываться УК. При наличии материально-технической базы она может провести работы самостоятельно. Передача средств региональному оператору меняет порядок.

Региональный оператор заключает договор с подрядной организацией на проведение работ.

При бухучёте денежных средств в Управляющей компании они подразделяются по источникам финансирования.

Различается ведение бухгалтерии при переводе денег из бюджетной организации или собственников/нанимателей помещений в многоквартирном доме. Различен и налоговый учёт поступивших средств.

Все бухгалтерские операции могут быть проверены с целью открытого обсуждения итогов или хода проведения ремонтных работ.

Различия в сроках проведения

Текущий ремонт проводится часто, обычно раз в полгода. Само название говорит о том, что он является периодичным, даже почти постоянным. В подъезде он обязан проводиться раз в три-пять лет. Внеплановые работы имеют срочный характер.

Работы производятся:

  • при протечке кровли — в течение 1 суток;
  • ремонт канализационных систем — 5 суток;
  • повреждение стены — 1 сутки;
  • восстановление оконных и дверных блоков зависит от времени года — до трёх дней;
  • электроснабжение восстанавливается не позднее 7 дней — при крупной аварии;
  • проблемы с газопроводом, водоснабжением, электрооборудованием решает ресурсоподающая организация в течение суток;
  • ремонт оборудования лифта — 1 сутки.

Наличие в жилом доме собственников с задолженностью по оплате денег в фонд проведения текущего ремонта не станет причиной для отказа в проведении запланированных видов работ.

Периодичность выполнения работ по капитальному ремонту устанавливается в соответствии с ведомственными строительными нормами 58-88 (р) Госкомархитектуры «Положение об организации и реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», введёнными 01.07.1989.

Учитывается факт того, что каждое здание представляет собой набор конструктивных элементов, каждый элемент имеет свой период эксплуатации.

Например, различают сроки эксплуатации:

  • фундамента или несущих стен — до 150 лет;
  • кровли — от 15 до 80 лет;
  • полы — от 20-80 лет.

Ещё меньший срок службы у внешних фасадов, внутренней отделки помещения. Неблагоприятная климатическая среда — зона повышенной влажности или постоянного холода — оказывают негативную роль на здание, снижают время эксплуатации. Это учитывается при составлении плана проведения капитальных работ по ремонту.

Капитальный и текущий ремонт имеют существенные отличия между собой. Однако их проведение решает одну важную задачу — поддержание работоспособного состояния здания с целью продления периода его эксплуатации.

Источник: https://provolochek.ru/zhkh/tekushhij-i-kapitalnyj-remont.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.