Строительство на территории многоквартирного дома

Содержание

Пристройка на придомовой, Верховный Суд о споре между жильцами и предпринимателем

Строительство на территории многоквартирного дома

Рассматриваем очередные ситуации и судебную практику, в частности, позицию Верховного Суда Российской Федерации по вопросам реконструкции квартир и иных помещений в многоквартирном доме.

В настоящей статье мы рассмотрим спор об использовании общего имущества в многоквартирном доме между собственниками и предпринимателем и его решение Верховным Судом РФ.

Обстоятельства спора

Ситуация совершенно обычная и стандартная, многие жильцы сталкивались с подобным, ну, если повезло, слышали о такой ситуации.

Предприниматель купил квартиру в многоквартирном доме и решил переустроить её в парикмахерскую.

Он провёл общее собрание собственников, получил 75% собственников и обратился в местную администрацию для получения разрешения.

Однако, одна собственница не согласилась с такой постановкой вопроса, выступила против размещения в доме парикмахерской, и, следовательно, переоборудования квартиры и потребовала вернуть всё в первоначальное исходное состояние.  Предприниматель все претензии в свой адрес отверг, имея на руках разрешения местной администрации и протокол общего собрания собственников с положительным решением, чем вынудил собственницу обратиться в суд.

Районный суд поддержал и удовлетворил исковые требования собственницы о сносе конструкции, признал разрешение администрация незаконным и обязал предпринимателя снести пристройку.

Предприниматель оспорил решение первой инстанции в апелляционном порядке и выиграл.

Собственница, соответственно, обратилась в Верховный Суд России.

Позиция Верховного Суда

Верховный суд РФ встал на сторону собственницы. Он указал, что предприниматель и администрация города руководствовались ст. 36 ЖК РФ, в которой сказано, что общее собрание собственников может решать вопросы, связанные с:

  • реконструкцией МКД,
  • строительством пристроек,
  • предоставлением в пользование земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого нужно заручиться поддержкой двух третей от общего числа собственников помещений в МКД.

Верховный Суд РФ признал такую позицию ошибочной. Поскольку пристройка для парикмахерской была построена на придомовой территории многоквартирного дома, а земельный участок, на котором находится дом и придомовая территория, достаточная для нормальной эксплуатации дома входит в состав общего имущества.

Общим имуществом МКД собственники помещений владеют на праве общей долевой собственности. Площадь придомовой территории — земельного участка, предприниматель уменьшил за счёт пристройки. А вот уменьшать общее имущество МКД можно только с разрешения 100% собственников этого дома. Даже если один собственник не согласен с пристройкой входной конструкции, строить её нельзя.

Верховный суд РФ признал возведение пристройки незаконной несмотря на то, что разрешение выдала городская администрация. Областной суд, куда предприниматель подавал апелляцию, и администрация города были неправы, потому что неверно применили нормы права.

ВС РФ передал дело в апелляционную инстанцию для рассмотрения и согласно нового решения, предприниматель должен снести пристройку.

Что делать, если администрация ошиблась

Разрешение на реконструкцию – сложный и важный вопрос. Подразумевается, что орган местного самоуправления, наделённый полномочиями по выдаче подобных разрешений, владеет полной информацией, когда и в каком случае его выдавать. Но и он иногда ошибается.

Если выясняется, что разрешение на реконструкцию выдали незаконно, потерпевший имеет право через суд возместить расходы на строительство и снос. Орган, выдавший подобное разрешение должен оплатить убытки их из своего бюджета (ст. 1069 ГК РФ).

Выводы

Споры, связанные с использованием общего имущества в многоквартирном доме, неоднозначные, сложные и вечные. Поэтому важно знать, какая позиция по этим делам у Верховного Суда России. Чтобы в вашем доме не сложилась ситуация, как в сегодняшнем примере, следуйте этим простым правилам:

  • Изучите полный состав общего имущества в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
  • Получите на общем собрании 100% , если реконструкция повлечёт уменьшение общего имущества МКД. Если это невозможно, придумайте, как не затрагивать общее имущество собственников или, в крайнем случае, не уменьшать его
  • Получите разрешение органа местного самоуправления.
  • Если суд оспорил решение такого органа, требуйте компенсации.

Этот простой алгоритм можно применить и в обратной ситуации – когда нужно снести незаконно построенную пристройку на придомовой территории. Достаточно запросить протокол общего собрания и разрешения от органа местного самоуправления (местной администрации)

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pristroika-na-pridomovoi-verhovnyi-sud-o-spore-mejdu-jilcami-i-predprinimatelem-5bcaf38b03a65200aa2b8552

Блог

Строительство на территории многоквартирного дома

Достаточно часто в управляющую организацию обращаются собственники помещений МКД с вопросами установки шлагбаумов, благоустройства детской площадки и малых архитектурных форм. В таких случаях остро встает вопрос об установления границ придомовой территории.

Как правило, при строительстве нового многоквартирного дома, застройщик заключает с органами местного самоуправления договор аренды земельного участка для строительства МКД.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.

2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения о том, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При этом не редко возникают ситуации, что участок под МКД, построенном 10-20 или даже 30 лет назад не сформирован.

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 19.02.

2013 № 12736/12 по делу № А40-80260/11-9-692, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В соответствии с ч.3 ст.16 в Федерального закона от 29.12.

2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В случае формирования земельного участка, он становится общедомовым имуществом собственников помещений МКД.

Это значит, что собственники помещений по решению общего собрания вправе распоряжаться этим земельным участком (поставить забор или шлагбаум, организовать парковку, установить детскую площадку, сдать часть участка в аренду, расположить клумбы и иные малые архитектурные формы в границах земельного участка.

Согласно ч.5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон 189-ФЗ) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

07 марта 2019 г. был издан Приказ Минстроя РФ «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Вышеназванным приказом Минстрой рекомендовал органам государственной власти и органам местного самоуправления целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома,провести следующие мероприятия:

  1. подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

  2. провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее – кадастровые работы);

  3. представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее – орган регистрации прав) документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

Под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок. Его рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах.

Границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка.

При образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Земельные участки рекомендовано образовывать с учетом будущего градостроительного развития территорий   на основании проекта межевания и (или) проекта планировки территории.

Уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под многоквартирными домами по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме об образовании земельного участка, занятого таким домом.

В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах бюджетной системы Российской Федерации средства на его реализацию.

Конечно, рекомендации Минстроя – это всего лишь рекомендации, но их текст нужно выдать рьяным собственникам, жаждующим определиться с границами придомовой территории абсолютно бесплатно. Возможно, этот вопрос в период весеннего обострения переключит внимание особо активных жителей с управляющей организации на органы местного самоуправления.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V Слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявку тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/oformlenie-pridomovoy-territorii-po-novym-rekomendatsiyam-minstroya/

Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома

Строительство на территории многоквартирного дома

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов.

Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория.

По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.

Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения.

Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально. Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка.

Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв.

м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете.

В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка.

У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку.

Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль.

Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в ании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут.

После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

Аргументы «против»:

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст.

158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику.

Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга.

Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно.

В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию.

Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья.

Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно.

Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей.

Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:
  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление.

Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения.

Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше.

Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти.

В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще.

Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma-kak-eyu-pravil-no-rasporyadit-sya.html

Собственники вправе возвести забор вокруг многоквартирного дома, даже если это лишает иных граждан коротких путей передвижения

Строительство на территории многоквартирного дома

Но только в том случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме при устройстве забора соблюден ряд требований.

Правовое обоснования возможности возведения забора

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г.

N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу положений статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право в том числе возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

По общему правилу действия собственника по ограждению находящегося в его частной собственности земельного участка не запрещены действующим законодательством, в силу чего сами по себе противоправными не являются.

Следовательно, собственники самостоятельно распоряжаются своим общедолевым имуществом, в том числе самостоятельно принимают решения о возведении ограждения вокруг своего многоквартирного дома.

Отсутствие обязанности по получению разрешения для возведения забора

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» в состав общего имущества многоквартирного дома включается земельный участок, на котором расположен дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета с элементами озеленения и благоустройства.

Решение об изменении элементов благоустройства прилегающей к жилому дому на территории в границах предоставленного земельного участка принимается на общем собрании собственников жилых помещений и осуществляется в установленном законом порядке.

В соответствии с требованиями п. 17 ст.

51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Забор не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого (движимого) имущества.

Тем самым забор не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, служит вспомогательной постройкой по отношению к основному зданию многоквартирного жилого дома, выполняет лишь обслуживающую функцию посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию, т.е. возведено для обеспечения безопасности основного объекта – придомовой территории многоквартирного дома, расположенного по адресу: “адрес”, в связи с чем в силу ст. 135 ГК РФ, п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ является объектом вспомогательного назначения и соответственно не относится к объектам капитального строительства.

Таким образом, специальных разрешений для возведения забора, за исключением решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не требуется.

Ограждения (заборы) являются элементами благоустройства

В силу п. 38 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ элементы благоустройства – декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории.

Источник: https://acitadel.ru/2020/09/22/sobstvenniki-vprave-vozvesti-zabor-vokrug-mnogokvartirnogo-doma-dazhe-esli-eto-lishaet-inyx-grazhdan-korotkix-putej-peredvizheniya/

Методические рекомендации по формированию земельных участков под строительство многоквартирных домов | ГК «Абажур»

Строительство на территории многоквартирного дома

Минстрой выпустил Приказ от №153/пр от 07.03.2019 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Как следует их материалов, данные методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки) и которые не были образованы ранее.

В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (мкд), органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

  • подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);
  • провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее — кадастровые работы);
  • представить в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав), документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса РФ (далее — Земельный кодекс), частью 2 статьи 6 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.

Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

  • под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;
  • границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном МКД и других многоквартирных домах;
  • границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, были расположены в границах образуемого земельного участка;
  • при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;
  • в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

  • площади МКД, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;
  • территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МКД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МКД, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;
  • плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий МКД;
  • наличия на прилегающей к МКД территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в МКД в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

При образовании земельного участка, на котором расположен МКД, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности

В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД.

При образовании земельных участков рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены МКД, зафиксированное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».

Образование земельных участков под МКД, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.

Образование земельных участков под МКД, включенными в региональные и (или) муниципальные программы, направленные на переселение граждан из признанных аварийными МКД, рекомендуется осуществлять по границе (контуру) признанного аварийным МКД по истечении срока, установленного органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, для осуществления собственниками помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции.

Образование земельного участка, на котором расположен МКД, из земель или земельных участков, находящихся в федеральной собственности, рекомендуется осуществлять федеральным органам исполнительной власти; из земель или земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительным органам государственной власти субъекта РФ; из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органам местного самоуправления; из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органам государственной власти субъекта РФ или органам местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению такими земельными участками (далее — уполномоченные органы).

Уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под МКД по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в МКД об образовании земельного участка, занятого таким домом.

Рекомендуется учитывать, что со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД в составе общего имущества в таком доме в соответствии с частью 5 статьи 16 189-ФЗ от 29.12.

2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок не предусмотрена законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях организации проведения образования земельных участков, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется утвердить график выполнения соответствующих мероприятий, в котором рекомендуется определить планируемые сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.

В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах средства на его реализацию.

Источник: ЕРЗ

Источник: https://stroy54.ru/utverzhdeny-metodicheskie-rekomendatsii-po-formirovaniyu-zemelnyh-uchastkov-pod-stroitelstvo-mnogokvartirnyh-domov/

Как остановить стройку во дворе :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Строительство на территории многоквартирного дома

О том, какие шаги необходимо предпринять, чтобы остановить точечную застройку, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Anton Kavashkin / Russian Look 

Не каждый согласится, чтобы привычный вид из окна – сквер и детская площадка – сменился бетонной стеной новой высотки. Строительство по соседству – это гарантированные муки как минимум на пару лет: шум от работающей техники, грязь и толпы рабочих из Средней Азии.

Законодательного определения понятия “точечная застройка” не существует.

По действующему градостроительному законодательству, в том числе Москвы, среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жилье при условии сохранения существующей системы благоустройства и озеленения территории и только после проведения публичных слушаний и согласования проекта с жителями. Но, к сожалению, до сих пор нередки примеры, когда в обход всех норм закона под видом детско-юношеского центра строится бизнес-центр, а под видом социального жилья – коммерческие объекты без соблюдения норм о размерах придомовой территории, высотности здания, требований по озеленению и благоустройству. Вопреки громким заявлениям властей точечная застройка не прекращается.

Для защиты своих прав обращаемся к участковому

Еще до начала подготовительных работ на границах участка должен быть установлен информационный стенд с указанием сведений о разработчике проекта, о планируемом строительстве и его сроках.

На стенде должны быть: схема объекта и окружающей территории, копия разрешения на строительство, данные о застройщике (заказчике) и исполнителе (подрядчике); адреса и контактные телефоны органа, осуществляющего строительный надзор.

Отсутствие информационного стенда является серьезным нарушением, до его установки компания не вправе проводить какие-либо работы. При обнаружении строительной площадки без “опознавательных знаков” жильцам следует позвонить в полицию. Участковый обязан потребовать разрешительные документы и проверить правомерность строительства.

Отсутствие у ответственного за проведение работ (прораба, начальника строительного участка) этих документов является основанием для привлечения застройщика к административной ответственности и приостановления всей деятельности (ст. 9.5 КоАП РФ: за строительство без разрешения – штраф для юридических лиц в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.

либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; ст. 8.18 КоАП г. Москвы: за проведение работ без ордера и самовольное строительство – штраф в размере от 700 тыс. до 1 млн руб.; ст. 4.19 КоАП г. Москвы: незаконное уничтожение зеленых насаждений – штраф 300 тыс. руб.).

Создание инициативной группы жителей

Для избрания инициативной группы и ее руководителя проводится общее собрание жителей, по итогам которого составляется протокол, подписываемый всеми присутствующими на собрании.

В дальнейшем инициативная группа может обращаться в госорганы уже от имени всех жильцов.

Кроме того, жителям с самого начала следует заручиться помощью специалистов: юриста, гидрогеолога, архитектора, инженера-строителя.

Обращение в местные органы власти

На каждый земельный участок, подлежащий застройке, формируется дело, включающее в себя градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, некоторые разделы проектной документации (схему планировочной организации земельного участка, перечень мероприятий по охране окружающей среды, по охране пожарной безопасности и др.

), документ, подтверждающий соответствие проектной документации результатам инженерных изысканий, заключение государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство и другие документы. Все эти материалы являются открытыми и общедоступными.

Для их получения необходимо обратиться в префектуру округа (органы местной администрации) с соответствующим запросом. Сведения о земельном участке – кому он выделен, на каком праве – находятся в кадастровой палате или департаменте городского имущества города Москвы (бывший департамент земельных ресурсов города Москвы).

Ответ на запрос должен быть предоставлен в течение 30 дней. При отказе в выдаче сведений подается жалоба в прокуратуру или суд.

Жалобы во все инстанции

“При правительстве Москвы работает городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, в чьи функции входит, в том числе, рассмотрение споров и конфликтов в области градостроительной деятельности, – говорит адвокат Олег Сухов. – Помимо городской комиссии, в каждом округе столицы созданы окружные комиссии.

Жалобу на незаконную стройку следует направить прежде всего именно туда. Жалобы необходимо подавать в письменном виде и заказным письмом с уведомлением о вручении. На официальных сайтах многих органов власти в настоящее время работают интернет-приемные, через которые также можно отправить обращение.

Ответ отправителю обязаны дать в течение 30 дней”.

Привлечение общественности

Цель протестов – создать как можно больший общественный резонанс. И в этом способны помочь обращения в СМИ, общественные организации и к депутатам представительных органов. Преимущество последних состоит еще и в том, что депутатский запрос имеет особый статус.

Руководитель государственного или муниципального органа, которому направлен депутатский запрос, обязан предоставить запрашиваемую информацию и дать ответ по существу, а не просто отправить формальную отписку, как часто случается с запросами рядовых граждан.

Обращение в суд

Оснований для обращения в суд у граждан может найтись немало: обжалование выделения земельного участка, если он захватывает придомовую территорию уже стоящих домов; признание результатов публичных слушаний недействительными, обжалование заключения экспертизы строительного проекта, выдачи разрешения на строительство, обжалование действий и бездействия должностных лиц.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27959a7947a78ce92c02

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.