Стоимость доли

Содержание

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Стоимость доли

/ Жилищные споры / Как рассчитать стоимость доли в квартире

Просмотров 750

Хотим продать ⅓ долю в квартире. Рыночная стоимость всего жилья – 4 млн рублей, значит цена доли 1,3 млн рублей. Но никто не хочет выкупать нашу часть за такую сумму? Почему так происходит и верно ли мы рассчитали цену за треть квартиры? Обязаны ли мы делать скидку из-за продажи отдельной доли?

Подобные вопросы встречаются все чаще. Люди хотят знать, как рассчитать стоимость с учетом ситуации на рынке жилья. Вопрос актуальный, потому что не все готовы обращаться к дорогостоящим фирмам.

Стоимость оценочных услуг отпугивает клиентов.

Собственников интересует, можно ли применить формулу и самому узнать точную цену доли в квартире? Второй актуальный вопрос – а выгодно ли вообще продавать дробь? Давайте разбираться со всем и по порядку.

Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?

Свыше 80% всего жилья в России находится в общедолевой собственности. Если квартира поделена на дроби, ею владеют несколько человек. Прежде чем затевать сделку с долей, им нужно узнать стоимость квадратных метров. Зачем это нужно? Чтобы оценить свою часть жилья.

Случаи, когда требуется оценка:

Оценку можно поручить лицензированным фирмам, которые имеют государственное разрешение на свою деятельность. Такие компании входят в число СРО — саморегулирующейся организации оценщиков. Обращение к профессионалам целесообразно при оценке доли для продажи третьим лицам.

Кроме того, расчеты помогут установить выкупную стоимость малозначительной доли в квартире. Обращаться к оценщикам или обойтись своими силами – на усмотрение собственников. Обязательных требований здесь не имеется.

Но нужно помнить, что расчет стоимости доли связан с объективными сложностями.

Если вы решили узнать цену самостоятельно, воспользуйтесь советами и формулой из нашей статьи.

Как самостоятельно оценить долю в квартире?

Арифметические подсчеты имеют тесную связь с рынком недвижимости. Стоимость жилья меняется из года в год. Значит и расчеты, в отличие от формул, не будут идентичными.

Способы расчетов

Прежде чем считать стоимость доли, нужно оценить квартиру целиком.

Существуют три способа:

  • Сравнение объектов – встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
  • Учёт расходов – профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
  • Учёт доходов – связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).

Сравнительный метод считается самым оптимальным. Если вы хотите рассчитать стоимость своей доли в квартире, вам придется отыскать жилье со схожими параметрами: дата постройки дома, этажность, район, инфраструктура, удаленность от центра, экология и др.

Задействуйте не только газетные объявления, но и онлайн поиск на общеизвестных сайтах (Avito, Циан). Подходящие объекты могут быть расположены в том же доме, районе, городе (реже – субъекте РФ).

Обычно для анализа хватает 3-4 квартир, после чего можно приступать к расчетам. Нас интересует средняя стоимость одного квадратного метра. За основу берутся показатели найденных вами квартир. Далее, останется применить формулу и рассчитать цену по аналогии с калькулятором.

Формула

Ошибочно считать сумму в зависимости от цены отдельно взятой квартиры. Скажем, если жилье стоит 3 000 000 рублей, то собственник ½ части якобы сможет рассчитывать на 1 500 000 рублей, т.е. половину.

Стоимость доли всегда меньше ее реальной цены, поскольку покупатель приобретает не целый объект, а лишь его часть. Совладельцам выгоднее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные деньги можно поделить соразмерно долям продавцов. Читайте наш материал о том, как составить соглашение об определении долей в квартире.

Правильная математическая формула расчета:

(A * B) * C = D

*/ – откуда исходит:

A – рыночная цена всей жилплощади (например, 5 000 000 рублей);

B – размер высчитываемой доли (например, ¼);

C – фактор внешних параметров (коэффициент увеличения/уменьшения цены);

D – итоговая стоимость доли в квартире.

Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец. Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.

Пример:

Представим, что трое собственников владеют жильем в равных пропорциях. Общая площадь квартиры – 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы выяснили:

  • стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
  • среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
  • среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
  • цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
  • цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.

Итоговая цена за ⅓ часть квартиры (70 м²) составит 410 667 рублей. Именно столько сможет выручить собственник, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.

Как рассчитать стоимость доли в квартире для налоговой?

Одна из обязанностей собственников имущества – оплачивать налог на недвижимость. Если человек владеет не всей квартирой, а только частью (долей) в общем имуществе, нужно разбираться.

Согласно закону, совладельцы несут налоговые расходы соразмерно своим долям. Расчет ведется от кадастровой оценки квартиры и конкретной дроби (процента).

Порядок расчета налога:

  1. Определить кадастровую (инвентаризационную) стоимость жилья.
  2. Рассчитать сумму для оплаты соразмерно доле в квартире.
  3. Использовать значение с одной из налоговых ставок.

*/ – Налоговые ставки отмечены в пункте 4 статьи 406 НК РФ, однако итоговый показатель устанавливает субъект РФ. Отталкиваться в расчетах нужно от региональных величин.

Вопрос:

Возникла проблема с расчетом налога на долю в квартире. Мне принадлежит ⅔ часть, остальное в собственности других лиц. Общая площадь квартиры – 62 кв. метра, из них жилой площади – 40 кв. метров. Если верить кадастровой оценке, стоимость жилья 700 тыс. рублей. Не могу определить точный размер налога. Помогите, пожалуйста!

Ответ:

Налоговая ставка на долю в квартире составляет 0,1, 0,2 или 0,5% от кадастровой цены. Зная стоимость жилья, можно вычислить и цифру для вашей доли.

Получается:

  • Умножим стоимость квартиры на размер вашей части: 700 000 * ⅔ = 466 666 рублей.
  • Определим налоговую ставку по НК РФ: от 300 000 до 500 000 рублей – 0,2%.
  • Наконец, вычислим налоговую сумму: 466 666 рублей * 0,2% = 933 рубля.

Таким образом, ежегодный налог на доход с недвижимого имущества (⅔ доли) – 933 рубля.

Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?

Если брать обычную формулу – вы не сможете получить объективную оценку. Важно учесть и дополнительные показатели. Они влияют на коэффициент повышения/снижения цены. Скажем, две идентичные доли в квартирах одного и того же района могут иметь разную стоимость. Почему?

Факторы влияния на цену смотрите в таблице ниже:

Увеличение ценыСнижение цены (дисконт)
Большая площадь долиМизерная доля в квартире */ – незначительную часть жилья выкупают крайне редко и за чисто символическую оплату (например, ради прописки или приобретения других долей)
Представление доли в виде комнаты */ – «реальные» дроби стоят дороже «идеальных»Удалённость от центра, проблемы с парковками, неисправный лифт, плохая экология, криминогенная ситуации в районе
Совладельцы не живут в квартире или появляются там крайне редкоНаличие несовершеннолетних собственников/прописанных */ – дальнейшие споры придется решать совместно с родителями детей и органом опеки
Продажа «последней» доли в жилплощадиТрудности со свободным доступом в квартиру
Отсутствие конфликтов с другими содольщикамиОбременения на жилой объект (арест, залог, прописка третьих лиц)
Современный ремонтСопротивление со стороны остальных совладельцев
Благоустроенный район, экология, «зеленые» зоны, парковки рядом с домом, исправный лифт, консьерж, домофон, охранаНевысокая цена всей квартиры
Близость магазинов, парков, садиков, школ, детских площадок, развлекательных центровВерхние или нижние этажи в подъезде

Пример:

Разумовский оценивает ½ долю квартиры-студии в Санкт-Петербург (пл. Восстания). Собственник знает, что жилье находится в центре северной столицы России.

Положительные факторы:

  • дом построен недавно (современная облицовка, лифты, парадная, придомовая парковка);
  • развитый район (магазины, кафе, театры, парки, зоны для занятия спортом);
  • расположение квартиры на 3-м этаже из 12-ти;
  • свежий евроремонт.

Отрицательные факторы (снижающий коэффициент):

  • проблемы с экологией – центр города;
  • еще двое совладельцев квартиры – по ¼ на каждого (реально проживает один из них);
  • удаленность от метро;
  • статус – «студия» в долевой собственности.

Таким образом, общая стоимость жилья – 5 000 000 рублей, а первоначальная цена Разумовского – 2 500 000 рублей. Однако в связи с понижающим коэффициентом она уменьшается на 30% – значит, итоговая сумма ½ части квартиры-студии составит около 1 750 000 рублей.

Советы и рекомендации

Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.

Продавцам

  1. Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком – цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
  2. Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости.

    Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.

  3. Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.

  4. Определите долю в виде комнаты – это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
  5. Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем.

    Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).

Покупателям

  1. Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
  2. Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.

  3. Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
  4. Наличие трёх и более совладельцев снижает цену за выкупаемую часть жилья.
  5. Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант.

    Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.

  6. Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру – если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.

Следование нашим советам поможет не ошибиться с выбором.

Учитывайте не только формулы, но и колебание цен на рынке недвижимости (зимой цены выше – летом ниже).

Столкнулись с необходимостью оценить долю в квартире? Обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Это позволит рассчитать реальную цену с учетом всех факторов. Слабые знания сути могут привести к необъективной оценке.

Если вы продавец доли – потеряете в деньгах, а если покупатель – переплатите лишнего. Важно не ошибиться в расчетах долей для суда, страховой, банка и налоговой. Юрист даст дельный совет, подскажет с формулой, выделит коэффициент, оценит риски.

Ну а если вам понадобится детальная помощь, вы можете записаться на очную встречу с юристом.

Смотрите видео о том, как нужно оценивать стоимости долей в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Номинальная стоимость доли в уставном капитале

Стоимость доли

Номинальная стоимость доли участника ООО — показатель, который может использоваться в разных целях. Рассмотрим, в каких именно, и как он считается.

Номинальная стоимость доли в ООО: что это?

Номинальная стоимость доли участника ООО — это доля в уставном капитале общества, которую данный участник оплатил. Показатель не меняется с течением времени и остается фиксированным в рублях.

Есть показатель, которым дополняется стоимость номинальная — действительная стоимость доли. Это цена соответствующей доли, которая исчисляется на основании сведений бухгалтерской отчетности фирмы. В свою очередь, действительная стоимость доли может меняться с течением времени, соотносительно с изменениями показателей, влияющих на состав бухгалтерской отчетности.

В каких целях используют размер и номинальную стоимость доли на практике? Прежде всего, для корректного расчета дивидендов. Они платятся, как правило, строго пропорционально величине долей во владении уставным капиталом.

Также номинальная стоимость доли учредителя (соучредителя) и действительная ее стоимость — это показатели, которые нужны для определения суммы, полагающейся соответствующему учредителю (соучредителю) при выходе из ООО.

Как происходит выплата номинальной стоимости доли 

Если человек выходит из состава ООО, то организация должна выплатить ему как раз действительную стоимость принадлежащей ему доли (п. 6.1 ст. 23 Закона «Об ООО» от 08.02.1998 № 14-ФЗ). Причем, считается эта сумма с учетом величины номинальной стоимости доли.

Для расчета необходимо:

1. Взять номинальную стоимость доли.

2. Разделить номинальную стоимость на уставный капитал.

3. Подсчитать чистые активы (они определяются по бухгалтерской отчетности, а точнее — по балансу).

4. Результат деления номинальной стоимости на уставный капитал умножить на показатель чистых активов.

Фактические данные по чистым активам берутся по бухгалтерскому балансу за отчетный период, предшествующий тому, в котором человек выходит из состава ООО.

При этом, если держателя долей в уставном капитале не устроят результаты расчета выплачиваемой суммы, то он сможет оспорить их в судебном порядке.

Суд, рассматривая дело, вправе определить стоимость доли не только с учетом данных по балансу, но и по рыночным показателям, отражающим реальную цену активов.

Теоретически возможна и продажа доли в ООО по номинальной стоимости, но только если действительная (определяемая величиной чистых активов) равна ей.

«Выпустить» человека из фирмы, выплатив ему сумму по номинальной цене доли, юридически нельзя. В заявлении на «выход» должны быть приведены данные по расчету и форме выплаты действительной стоимости доли.

Классический сценарий, когда действительная стоимость активов равна номинальной — выход из фирмы с нулевыми оборотами при минимальном уставном капитале (10 000 рублей). Тогда у нее будет единственный актив в виде денежных средств по строке 1250 баланса — в сумме оплаченного учредителями уставного капитала.

Чистые активы не могут быть меньше уставного капитала. Если это так, то УК подлежит сокращению до стоимости не выше стоимости чистых активов (ст. 30 Закона № 14-ФЗ). Соответственно, происходит уменьшение номинальной стоимости долей всех учредителей фирмы.

Пример

Рассмотрим пример расчета действительной стоимости доли в уставном капитале ООО — условившись, что:

Уставный капитал фирмы составляет 200 000 рублей. У фирмы 3 учредителя:

  • Иванов с долей 50 000 рублей;
  • Петров с долей 50 000 рублей;
  • Степанов с долей 100 000 рублей.

Пусть Петров решил выйти из бизнеса и подал заявление коллегам 17 февраля 2020 года. Бухгалтер организации подсчитал по балансу за 2019 год, что чистые активы фирмы составили сумму в 1 000 000 рублей.

В этом случае Петров получит сумму, соответствующую действительной стоимости (ДС) его доли:

ДС = 50 000 / 200 000 х 1 000 000 = 250 000 рублей.

Рассмотрим для сравнения, как подсчитывается сумма, полагающаяся при выходе из хозяйственного общества акционеру АО.

Расчеты по уставному капиталу АО: нюансы

Особенность АО в то, что номинальная стоимость доли в уставном капитале таких обществ складывается из акций (а не денежных средств или иного имущества, как в случае с уставным капиталом ООО). Порядок их продажи (в частности, при выходе участника из АО) регулируется по правилам, сильно отличающимся о тех, что определены для обществ с ограниченной ответственностью.

Так, если уставом ООО может быть разрешен выход любого из учредителей по заявлению, то в случае с АО это невозможно.

Выход акционера с обязательным выкупом его акций публичным или непубличным акционерным обществом возможен по его требованию только в случаях, предусмотренных ст. 75 Закона «Об АО» от 26.12.1995 № 208-ФЗ.

Есть еще вариант: покупка АО собственных акций на основании положений ст. 72 закона № 208-ФЗ.

Если человек выходит из АО, но нет оснований для обязательного выкупа акций обществом, то ему самому придется искать покупателя на соответствующие ценные бумаги.

В каждом случае выкупная сумма определяется по-разному. Если основание для выкупа — ст. 75 Закона № 208-ФЗ, то данная сумма соответствует рыночной цене акций, которая определена оценщиком (п. 3 ст. 75 закона № 208-ФЗ). А если выкуп происходит согласно ст. 72, то цену акциям определяет совет директоров без обязательного вызова оценщика.

Таким образом, в уставном капитале АО нет аналога такому показателю как номинальная стоимость доли в ООО в контексте процедуры выхода акционера из состава фирмы. Вместе с тем, общие принципы подсчета компенсации при выходе из ООО и АО, в целом, схожие: человеку, выходящему из бизнеса, причитается сумма, отражающая реальную рыночную стоимость бизнеса или близкая к ней.

Но учредителям ООО в общем случае для подсчета данной суммы достаточно баланса (рыночные показатели могут быть рассмотрены потом — в суде). В АО всегда учитывается рыночная оценка акций, произведенная тем или иным способом.

Источник: https://spmag.ru/articles/nominalnaya-stoimost-doli-v-ustavnom-kapitale

Оценка доли в уставном капитале ООО

Стоимость доли

Оценка стоимости доли в ООО — процедура, проводимая для определения стоимостной ценности долевого участия в уставном капитале. Наиболее востребована она при выходе участников из общества.

Существуют несколько вариантов определения цены капитала.

Очень важно выбрать тот, который необходим в конкретной ситуации, а также провести расчет корректно и в соответствии с требованиями законодательства.

Определение стоимости участия учредителя в обществе необходимо при:

  • выходе их общества с отчуждением доли в пользу ООО, других учредителей, третьих лиц;
  • передачи доли в качестве залога при получении кредита учредителем;
  • предстоящей реорганизации компании;
  • судебном споре в отношении доли участия собственника.

В соответствии с п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, отчуждение доли в уставном капитале или ее части подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В том числе оценка доли уставного капитала ООО для нотариуса необходима в целях определения суммы нотариального сбора.

Оценка стоимости доли в уставном капитале ООО: методы

В разных ситуациях необходимо определить разную стоимость:

  • номинальную – это часть суммы уставного капитала, который сформирован у общества;
  • действительную – это часть чистых активов, определяемая исходя из процента участия собственника в уставном капитале;
  • рыночную – определяется, как правило, независимыми экспертами. Такая оценочная величина сейчас востребована на рынке. Применяется при продаже участия в бизнесе, а также при определении цены залога при кредитовании.

Номинальная стоимость участия в уставном капитале

Номинальная — это сумма уставного капитала, сформированная участниками. Его размер указывается в уставе организации и отражается в ЕГРЮЛ. Определить сумму участия отдельного собственника можно путем умножения общей суммы уставного капитала на процент долевого участия.

Например, сумма УК ООО «Компания» составляет 20 000 руб. Всего у компании четыре участника с равной долевой собственностью.

В этом случае долевое участие в УК каждого собственника составляет:

Как оценивается доля в ООО по действительной стоимости

Оценка доли в уставном капитале ООО по действительной стоимости — это выплата части уставного капитала выходящему из общества собственнику. При выходе из ООО участнику выплачивается действительная стоимость его долевого участия в капитале организации (п. 6.1 ст. 23 14-ФЗ). Рассчитывается она как процент долевого участия в сумме чистых активов:

Чистые активы — это стоимость активов компании за вычетом обязательств. Определяются они по итогам последней утвержденной бухгалтерской отчетности. Рассчитать их сумму можно двумя методами:

Общество обязано выплатить выходящему из общества участнику его часть действительного размера уставного капитала в денежной форме или передать имущество, покрывающее эту стоимость.

Документы для оценки доли в ООО по рыночной стоимости

Оценка доли в ООО при продаже может осуществляться и по номинальной, и по действительной стоимости. Но все чаще, продавая работающий бизнес, собственники обращаются к рыночной оценке. Также она востребована при кредитовании или если часть УК учредителя является предметом хозяйственного спора.

Рыночную оценку компании проводят, как правило, специализированные консалтинговые или аудиторские организации. Они обладают штатом компетентных специалистов, которые могут достоверно рассчитать рыночную цену капитала организации. Для проведения расчетов они запрашивают следующие документы:

  • учредительные (устав, решение о создании общества);
  • регистрационные (свидетельство о постановке на учет, выписка из ЕГРЮЛ);
  • бухгалтерскую и налоговую отчетность за последние три (иногда пять) года;
  • свидетельства о праве собственности на недвижимость, выписку из ЕГРН;
  • перечень активов: оборудование, иное имущество, дебиторская задолженность, справки о наличии денежных средств на счетах;
  • перечень обязательств: объемы заемных средств, кредиторской задолженности.

Для оценки используют три основных метода:

  1. Затратный. Подразумевает прямой расчет рыночной цены всех активов компании.
  2. Доходный. Рассчитываются потенциально возможные к получению доходы в будущем.
  3. Сравнительный. Анализируется рынок и определяется цена аналогичных сделок.

Можно произвести оценку и своими силами, но для этого необходимы глубокие знания в области финансов и экономики.

Источник: https://ppt.ru/art/buh-uchet/ocenka-doli-v-kapitale

Сколько стоит доля в квартире. Стоимость доли в квартире

Стоимость доли

Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире.

Как продать долю в квартире по максимальной цене?  Все эти вопросы возникают практически у каждого кто решил продать долю в квартире. Очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи.

 Сотрудники нашего агентства, не только ответят на эти вопросы но и бесплатно оценят долю и помогут подготовить всю требующуюся документацию для последующей продажи. 

Стоимость доли квартиры – оценка и продажа

Оценить долю в квартире и не ошибиться является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли. Оценка доли складывается из множества на первый взгляд незначительных факторов.Только правильная оценка стоимости  приведет к ее продаже.

 Вот один из примеров, распространенной ошибочной оценки доли: вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире  в 6 000 000 рублей, пытаются ее продать с дисконтом за 4 – 5 миллионов.

Потеряв около года, приходят в агентство где называют реальную стоимость доли и она продается за месяц. 

Оценить долю в квартире, более правильно можно таким образом.

Вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делим 12 000 000 на два, получается 6 000 000, и так как “сосед” не хочет продавать квартиру совместно, тем самым уменьшает стоимость Вашей доли в квартире в два раза.

 Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000. Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.

К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ “соседей” от преимущественного права выкупа. Это плюс. Оценка доли в квартире, должна иметь индивидуальный подход. Вас не пускают в квартиру и “сосед” окопался и держит оборону, наличие малолетних. Это, конечно, минус.

Таких + и – может быть много, но они не очень значительны, стоимость доли в квартире, в любом случае, будет колебаться вокруг основного значения, в данном случае 3 000 000. Вы сможете убедиться в этом, изучив наши предложения по продаже долей в квартире.

Если цена доли в квартире определена верно, то доля будет продана в течение одного месяца.

Агентства намеренно завышают стоимость доли для привлечения клиентов

Многие агентства недвижимости, когда Вы звоните, по поводу оценки, с целью привлечения клиентов, называют заведомо завышенную стоимость доли квартиры.

Логика проста, для них главное заманить продавца в офис и заключить с продавцом доли агентский договор, причем совершенно не важно по какой стоимости.

 Через какое-то время они медленно, но уверенно начнут вас понижать в цене, приводя вполне разумные аргументы. 

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить вашу долю решил немного подумать. Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают.

У таких агентств только одна цель – заключить с Вами агентский договор, “зацепить” Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как “рынок сейчас стоит ……”, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически “измором”, понижать в цене.

 Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и заключают агентский договор на продажу доли, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. 

Цена на долю квартиры:без обмана

Если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили.

 Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки документов и проведения сделки.

 Свои слова мы готовы подтвердить деньгами,  переданными Вам в качестве аванса за долю.

Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было примерно понять, сколько стоит ваша доля в квартире.

 Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю или совсем не проживают, применяется немного другая оценка стоимости доли

Мы знаем как продать долю в квартире по максимальной стоимости. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением. Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли. Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.

КАРТА САЙТА

Отправить заявку на оценку доли в квартире.

Заполните форму и с вами свяжется наш менеджер

Источник: https://best-avgust.ru/skol_ko_stoit_dolya.html

Доля в ООО: номинальная и действительная стоимость

Стоимость доли

Понятие номинальной  и действительной стоимости доли1

Согласно ст. 14 Закона уставный фонд (уставный капитал) общества составляется из номинальной стоимости долей его участников.

Размер доли участника общества в уставном фонде (уставном капитале) общества определяется в процентах или в виде дроби. Размер доли участника общества должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного фонда (уставного капитала) общества.

Пример 1. 100% уставного фонда составляет 10 млн сумов. Номинальная стоимость одного участника составляет 3 млн  сумов, а номинальная стоимость второго – 7 млн. Соответственно, процентное соотношение номинальной стоимости доли и уставного фонда составляет соответственно 30% и 70% уставного фонда.

Т.е., в учредительных документах общества содержится именно номинальная стоимость доли участника (учредителя), которую он готовится внести или уже внес в уставный фонд.  Иначе говоря, декларируемый в уставе (и в учредительном договоре) размер доли называется номинальным.

Однако законодательство содержит еще одно понятие – действительная стоимость доли.

Как представляется, это связано с тем, что в процессе своей деятельности общество развивается финансово (получает прибыль, приобретает ТМЦ, в том числе долгосрочные активы) либо напротив, терпит убытки и разоряется. Т.е.

номинальная стоимость доли на самом деле может не соответствовать реальному финансовому положению общества. Действительная стоимость доли может быть выше или ниже номинальной (задекларированной в уставе и учредительном договоре).

Согласно части четвертой ст. 14 Закона действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

Пример 2. У общества уставный фонд в размере 10 млн сумов, а чистые активы – на сумму 100 млн. Размер доли одного участника составляет 30% уставного фонда, номинальная стоимость его доли 3 млн, а действительная стоимость доли – 30 млн. Размер доли второго участника составляет 70% уставного фонда, ее номинальная стоимость 7 млн, а действительная стоимость доли – 70 млн сумов.

В случае же убыточной финансовой деятельности общества действительная стоимость доли будет ниже ее номинальной стоимости.

Напоминаем, что, если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше его уставного фонда (уставного капитала), общество обязано объявить о его уменьшении до размера, не превышающего стоимости его чистых активов, и зарегистрировать такое уменьшение в установленном порядке (часть пятая ст.19 Закона).

Если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше минимального размера уставного фонда (уставного капитала), установленного настоящим Законом на дату госрегистрации общества, оно подлежит ликвидации (часть шестая ст.19 Закона).

Определение номинальной  и действительной стоимости доли

Номинальную стоимость доли определить просто – достаточно прочесть соответствующий пункт устава (со всеми изменениями к нему).

Определить действительную стоимость доли без бухгалтерского баланса общества невозможно.

По общему правилу2, действительная стоимость доли участника общества в уставном фонде общества определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий наступлению того или иного события3. Т.е. для большинства обществ, плательщиков ЕНП – на основании последней годовой налоговой отчетности.

Для определения действительной стоимости доли необходимо знать общую сумму чистых активов общества – балансовой стоимости имущества общества, не обремененной обязательствами (очищенной от обязательств).

Чистые активы определяются на основании данных бухгалтерского баланса (последнего, сданного в налоговую) по следующей формуле: все активы общества минус все обязательства общества = чистые активы общества.

От этой общей суммы чистых активов исчисляется часть стоимости чистых активов общества, пропорционально размеру доли участника. Эта сумма является действительной стоимостью доли.

Пример 3. Общая стоимость чистых активов общества – 100 млн сумов. Доля участника общества, согласно уставу определена в размере 30% уставного фонда. Соответственно, пропорциональная этой доле часть чистых активов составляет 30 млн. Это действительная стоимость доли.

Таким образом, для определения действительной стоимости доли существует четкий алгоритм:

1. определяем последний отчетный период общества;

2. исчисляем по последнему балансу общества общую сумму чистых активов;

3. от общей суммы чистых активов исчисляем часть, пропорционально доле участника (согласно уставу).

В каких случаях применяетсяноминальная и действительная стоимость доли


Номинальная стоимость доли применяется в случае определения общего размера уставного фонда и стоимости долей каждого участника в учредительных документах общества. Декларируется при создании общества и иногда меняется по желанию участников или в силу необходимости.

Номинальная стоимость доли также применяется при продаже участником своей доли.

Действительная стоимость доли применяется в следующих случаях, указанных в Законе:

– когда общество обязано приобрести по требованию участника общества принадлежащую ему долю4.

При этом общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость этой доли (части доли), которая определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню обращения участника с таким требованием, или с согласия участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости (часть вторая ст.22 Закона);

– когда доля участника общества переходит к обществу, если:

– участник при учреждении общества не внес в срок свой вклад в уставный фонд в полном размере;

– участник не предоставил в срок денежную компенсацию взамен досрочного прекращения права пользования имуществом, внесенного им в уставный фонд.

При этом общество обязано выплатить участнику действительную стоимость части его доли, пропорционально внесенной им части вклада (сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании общества), или с согласия участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости.

Действительная стоимость части доли определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню истечения срока внесения вклада или предоставления компенсации (часть третья ст.22 Закона).

– когда доля участника, исключенного или вышедшего из общества, переходит к обществу.

При этом общество обязано выплатить такому участнику действительную стоимость его доли, которая определяется по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дате исключения и выхода, или с согласия этого участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости (часть пятая ст.22 Закона);

– если в соответствии с уставом общества переход или перераспределение доли возможны только с согласия остальных участников, то доля переходит к обществу:

при отказе участников общества в согласии на переход или распределение доли в случаях наследства или правопреемства юрлиц,

когда в случае ликвидации юрлица – участника общества принадлежащая ему доля, оставшаяся после завершения расчетов с его кредиторами, распределяется между участниками ликвидируемого юрлица.

При этом общество обязано выплатить наследникам умершего участника, правопреемникам реорганизованного юрлица – участника общества или участникам ликвидированного юрлица – участника общества действительную стоимость доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий соответственно дню смерти, реорганизации или ликвидации, либо с их согласия выдать им в натуре имущество такой же стоимости (часть шестая ст.22 Закона);

– в случае обращения взыскания на долю (часть доли) участника5 по его долгам общество вправе выплатить кредиторам действительную стоимость доли (часть доли) участника (часть вторая ст.24 Закона).

Действительная стоимость доли участника также применяется при ее продаже.

При совершении сделки купли-продажи доли применяется как номинальная, так и действительная стоимость доли. Об этом подробнее в следующей публикации.

Зумрад НИЯЗМЕТОВА, адвокат.

Публикации по теме:

Скорректированы перечни АО, реализующих доли иностранным инвесторам

7 ошибок неопытных предпринимателей

Справочная служба «Мы отвечаем!»: распределение прибыли предприятия

1 Все изложенное в публикации применимо и к части доли.

2 Ст.22, 24 Закона.

3 События, для которого определяется действительная стоимость доли, например для выплаты доли участнику при выходе из общества. Ниже по тексту рассматривается подробнее каждый случай.

4 В случае если уставом общества уступка доли (части доли) участника третьим лицам запрещена, а другие участники от ее приобретения отказываются, а также в случае отказа в согласии на уступку доли (части доли) участнику общества или третьему лицу, если необходимость получить такое согласие предусмотрена уставом, общество обязано приобрести по требованию участника принадлежащую ему долю (часть доли) (часть вторая ст.22 Закона).

5 Обращение по требованию кредиторов взыскания на долю (часть доли) участника общества в уставном фонде (уставном капитале) по долгам участника допускается только на основании решения суда при недостаточности для покрытия долгов другого имущества участника (часть первая ст.24 Закона). 

Источник: https://www.norma.uz/nashi_obzori/dolya_v_ooo_nominalnaya_i_deystvitelnaya_stoimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.