Стоимость доли в однокомнатной квартире

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Стоимость доли в однокомнатной квартире

/ Жилищные споры / Как продать долю в однокомнатной квартире

Просмотров 518

Однокомнатная квартира – это минимальная неделимая площадь, которая состоит всего из одной жилой комнаты. Наличие доли в «однушке» говорит о том, что люди имеют самый невыгодный актив на случай продажи.

Действительно, реализовать даже ½ долю однокомнатной квартиры третьим лицам – очень сложная задача. При этом может оказаться, что и остальные совладельцы не захотят выкупать долю продавца.

Зато начнут поступать звонки с предложениями «черных риелторов»…

Сложностей много, рисков еще больше – осталось выяснить, можно ли вообще продать долю в 1-комнатной квартире и как это сделать на практике?

Законодательная база

Общая долевая собственность имеет нюансы, о которых нужно знать перед заключением сделок с жильем.

Кардинальные изменения в законодательстве произошли в 2016 году. Дольщиков обязали отчуждать доли в присутствии нотариусов. Если раньше заверка не требовалась, то сейчас это обязательное условие, без которого у вас попросту не примут документы на регистрацию (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

Немаловажно соблюдать и другое правило – преимущественное право покупки доли остальными совладельцами. Перед тем, как давать объявление и искать покупателя не из числа собственников, нужно предоставить последним возможность выкупа:

  • согласие – значит заключение договора купли-продажи с выбранным дольщиком;
  • отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней – повод для поиска покупателя «на стороне».

Игнорировать интересы сособственников – не получится, ведь в противном случае они вправе признать продажу недействительной (ст. 250 ГК РФ).

Оформление договора купли-продажи подчиняется нормам ст. 554—555 ГК РФ, а подписание акта приема-передачи – ст. 556 ГК РФ. Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.

Таким образом, закон разрешает продавать долю в однокомнатной квартире. Участникам остается лишь соблюдать правила и учитывать особенности продажи. Юристы отмечают, что доля в «однушке» – это «большая проблема» на случай ее отчуждения. Минус в том, что доля не выделена в виде комнаты, а является имущественным правом (не физическая).

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие. Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет.

Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

  1. Установить цену и условия продажи.
  2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:
  • устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных – в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
  • разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант — передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.
  1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) — по прошествии 30 дней.
  2. Назначить дату посещения нотариуса.
  3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
  4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС – единую информационную систему нотариата.
  5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
  6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН – о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей).

Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец — ознакомиться и скачать его вы можете в статье «Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности«.

Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн (через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

  • экземпляры договора купли-продажи;
  • копии паспортов;
  • копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
  • копии технических и кадастровых документов;
  • копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
  • копии выписки из домовой книги;
  • электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

Стоимость, расходы

Что входит в расходы на продажу доли в квартире:

Во-первых, госпошлина за удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – тариф 0,5% от цены ДКП, но в пределах 20 000 рублей.

Во-вторых, оплата услуг нотариуса, так называемые УПТХ – индивидуально.

В-третьих, госпошлина за госрегистрацию права собственности – Продавец оплачивает 350 рублей, а Покупатель – 2 000 рублей.

Затраты изначально будут больше, если продавцу придется уведомлять всех собственников. Рассылка ценных писем через Почту России обойдется в сумму от 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного типа – до 300 рублей с выдачей свидетельства о вручении письма.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника

Дольщики могут иметь свой взгляд на распоряжение жильем. Случается, что один из них хочет продать долю, а второй собственник против. Нередко он даже не собирается выкупать актив продавца, ожидая снижения цены или изменения решения. Что делать в такой ситуации?

Даже если кто-то из собственников препятствует продаже вашей законной доли – беспокоиться не нужно. Самое главное в такой ситуации соблюсти преимущественное право на выкуп остальными дольщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Достаточно выполнить эти действия, после чего думать о поиске покупателя.

Порядок действий не отличается от описанного выше. Собственник доли уведомляет совладельцев о своем решении, указывает цену и условия сделки – давая возможность выкупа доли в течение 30 дней. Осталось разобраться, что такое уведомление, как оно выглядит и кому его адресовать?

Уведомление о продаже доли в однокомнатной квартире

Обязательное условие при продаже доли в «однушке» – известить всех дольщиков о своем решении, даже если они изначально не согласны. Уведомление имеет вид обычного письма-предложения, т.е. составляется в письменной форме.

Варианты оповестить несогласных дольщиков о продаже:

  • личное вручение письма под роспись – если совладелец просто не хочет выкупать вашу долю, но и не уклоняется от ответа;
  • ценное письмо с описью вложения + уведомлением о доставке/вручении;
  • нотариальное уведомление – с последующей выдачей свидетельства о вручении.

Отправив извещения о продаже доли, остается только ждать. Если есть несогласные на покупку, они могут сразу дать ответ – нотариальный отказ (платный). Одновременный отказ всех совладельцев дает право досрочно начать поиск покупателя на стороне.

Если ответов не последовало, нужно ожидать в течение 30 дней – время на обдумывание предложения продавца. Истечение месячного срока позволит вам вести переговоры с любым другим приобретателем доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Что принято считать отказом:

  • уклонение от получения предложения – игнорирование доставки письма почтальоном, курьером;
  • неявка за корреспонденцией – несмотря на уведомление почты о доставке письма;
  • отсутствие ответа на письмо-предложение.

Таким образом, несогласие сособственника не играет никакой роли. Достаточно отправить извещения, выждать месячный срок и, – если никто из дольщиков не изъявил желания вступить в сделку – приступать к поиску покупателя.

Пример:

Фролов хотел продать ½ долю в однокомнатной квартире. Выручив деньги, собственник хотел приобрести комнату в другом городе. Вместе с ним в квартире проживал старший брат, который также имел долю. Он выступил против продажи, поскольку не хотел, чтобы в квартиру подселяли чужих людей. Фролов предложил выкуп ему, но брат отказался, т.к.

не имел денег. Уведомив второго собственника о продаже, Фролов выждал месячный срок и выставил объявление о поиске покупателя. Однако желающих не находилось, звонили только сомнительные риелторы. Поразмыслив, Фролов передумал продавать долю в «однушке», тем самым отложив сделку.

Если бы продажа состоялась, старший брат не смог бы ей помешать.

Риски и трудности

Вероятно, многим кажется, что распорядиться долей в 1-комнатной квартире довольно легко. На самом же деле здесь имеются серьезные риски. Собственники сталкиваются не только с несогласием, но и с риелторским обманом.

Какие сложности могут возникнуть:

  1. Иск со стороны «опоздавшего» совладельца – подается в том случае, если сособственник не успел ответить на предложение о выкупе. Например, находился в больнице, за границей, без связи и доступа к корреспонденции. Примечательно, что суды встают на сторону опоздавших.

На заметку! Истец вправе заявить, что не успел ответить на извещение продавца, хотя имел намерение выкупить долю. Исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя подается в течение 3 месяцев после совершения сделки с третьим лицом. Обязательным условием будет платежеспособность истца, т.е. возможность выплатить ответчику (покупателю) понесенные им издержки.

  1. Отказ от органа опеки – выносится в случае нарушения интересов несовершеннолетних собственников. Если продавец отчуждает долю в 1-комнатной квартире, где есть доля ребенка, вселение нового собственника затруднительно. Малая площадь ухудшит условия проживания для детей. Ни один суд не сможет разместить в «однушке» две семьи или двух чужих людей разного пола.
  2. Неликвидный актив – продать долю в однокомнатной квартире очень сложно.

Желающих ее купить на рынке недвижимости очень мало. Зато много желающих из числа «черных риелторов». Они готовы приобрести вашу долю за бесценок, а затем устроить ад остальным собственникам.

Шумные вечеринки, потопы, «соседи с Кавказа», алкоголь, едкие смеси и краски, ночной ремонт – далеко не полный перечень воздействия на бедных совладельцев. Цель таких дельцов – вынудить владельцев долей продать им их за копейки (или выкупить текущую долю по завышенной цене — в 2-3 раза).

И как показывает практика, это работает – у людей не остается иного выхода, кроме как пойти на сделку с «аферистами». Готовы ли вы испортить жизнь сособственникам?

Расселить людей в «однушке» очень сложно. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в суде – но не факт, что решение устроит всех собственников. Каждому хочется иметь отдельную комнату. Ситуация с однокомнатной квартирой это усложняет. Оптимальным решением видится продажа квартиры целиком, а не по долям.

Малогабаритные квартиры создают неудобства не только в плане жилья, но и в случае с продажей долей. Обычно возникают конфликты между собственниками.

Нередко практикуется и отказ со стороны ООП – если затронуты интересы ребенка. Чтобы избежать проблем, нужно иметь опыт в подобных делах. Юристы нашего сайта помогут разобраться с продажей 1-комнатной квартиры.

Вмешательство эксперта убережет от рисков, обмана и потери денег.

Рекомендуем актуальное видео к просмотру о порядке продажи доли в 1-комнатной квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Сколько стоит доля в однокомнатной квартире

Стоимость доли в однокомнатной квартире

18.04.2018

Много недвижимости в Петербурге является долевой собственностью. Специалисты отмечают, что она на вторичном рынке занимает около 90% от всей недвижимости. Но, определить реальную цену доли в такой недвижимости очень сложно. О том, сколько стоит доля в однокомнатной квартире и из чего складывается эта цена – расскажем далее.

Получить долю в квартире в собственность – это самая популярная сделка на вторичном рынке недвижимости в Петербурге. Ее можно приобрести для проживания или оформления прописки.

Часто бывает так, что один собственник выкупает доли у других собственников и становится единым собственником недвижимости. Цена такой доли в каждом из вышеперечисленных случаев будет разной.

Выясним, как же ее определить самостоятельно и сделать это так, чтобы нашлись на долю покупатели.

Как распоряжаться коллективной собственностью

Право собственности на долю в квартире может быть оформлено в следующих случаях:

  • Если имущество было приватизировано на несколько членов одной семьи. К примеру, это могут быть родители и дети. В 1990 году вместе с приватизацией квартиры осуществлялась и приватизация комнат. Они оформлялись ни отдельной недвижимостью, а долейобщей недвижимости. Таким образом, человек, владеющий комнатой 20 кв.м в квартире, площадью 100 кв.м с жилой площадью в 70кв.м был вправе получить долю в размере 20/70.
  • Если родственники получают по наследствуимущество, которое также делится.
  • Если супруги разводятся и делят совместно нажитое имущество. Оно делится при разводе на равные доли.

Обо всех нюанса оформления доли в имуществе можно узнать вГК РФ в статьях 244-256.

В них говорится о том, что собственник доли имеет право распоряжаться ей по собственному усмотрению: он может ее продать, подарить, отдать по завещанию или под залог.

Также в статье 250 ГК РФ говорится о преимущественной сделке: «иные собственники общего имущества имеют право стать первыми покупателями продаваемой доли. Только после их отказа от доли продавец может предлагать ее посторонним людям».

Как отмечает директор офиса « Комсомол, 41» агентства « Петербургская недвижимость» Ирина Романова: «сделки по продаже доли в имуществе сейчас в Петербурге очень распространены.

Их проводят на 30% чаще других сделок».

«Обычно», – как отмечает Ирина, – «владельцы приходят на сделку с документами, где зафиксировано право пользования каждой долью в имуществе, что существенно облегчает процесс ее раздела».

Доля в натуре

При определении порядка пользования недвижимостью, стоимость доли будет одной, а если не определен, то другой. К примеру, при назначении порядка пользования, человек становится собственником определенной комнаты. Он может ей распоряжаться,как захочет.

Когда человек получает, целую комнату?

  • Если она находится в коммунальной квартире, купленной до 2004 года, т.е. до нового Жилищного кодекса в котором нет понятия о «коммунальной квартире». Ранее такое имущество считалось самостоятельным недвижимым объектом.
  • Если куплена доля, находится в квартире, гдеесть порядок пользования и на одного собственника приходится целая комната. Порядок фиксируется документально. Сделать это можно по личной инициативе или через суд.

Как отмечает президент палаты недвижимости Дмитрий Щегельский: «на вторичном рынке недвижимости сделки с долей оформляются в 13% случаев чаще остальных. Они пользуются особым спросом, потому что это единственный способ получить жилье по оптимальной стоимости».

Но, бывает и так, что собственники делят имущество, которое невозможно разделить на доли или отдать каждому собственнику по одной комнате. Это бывает тогда, когда квартира однокомнатная, а собственников у нее два. В данном случае человек владеет виртуальной долей, так как реально разделить такую недвижимость нельзя.

Несколько слов о цене

Специалисты отмечают, что доля в квартире, где определен порядок ее пользования будет стоить намного больше, чем там, где порядок не определен. Как определяется цена? Вначале специалист изучает подобные объекты недвижимости с фиксированным порядком пользования и назначает цену на данный объект. Каждый специалист называет свою цену.

В Петербурге она варьируются от 700 тыс.рублей до 3-5 миллионов рублей.

Помните, что цена на квартиру зависит от местоположения объекта, его общего состояния, наличия инфраструктуры. Размер недвижимости или доли ничего не определяет.

К примеру, если человек владеет одной комнатой, расположенной в коммунальной квартире в плохом районе, то она будет стоить намного меньше, чем доля в восьми комнатной квартире, расположенной в отличном районе с видом на Неву или иное архитектурное сооружение.

Также цена на долю определяется другим путем. Для расчета берется математическая или номинальная стоимость недвижимости. Она рассчитывается так: человек продает всю квартиру, и из ее стоимости высчитывает свою долю.

К примеру, квартира продается за 2 миллиона рублей и если собственник имеет ½ доли, то он получает 1 миллион рублей. Но, эта стоимость получается при продаже квартиры. Если же покупатель приобретает лишь долю, то общая стоимость квартиры его не интересует.

Помните, что номинальная стоимость недвижимости является ориентиром. Иногда цена за долю полностью соответствует ей и даже становится больше ее. Общая сумма зависит от покупателя.

Например, гражданин продает долю в 2-х комнатной квартире за 1 миллион 100 тыс.рублей. При продаже данной квартиры через агентство собственники смогут получить 1 миллион 900 тыс.рублей. Но, один собственник решил продать свою долю второму собственнику за миллион 300 тыс.рублей, и второй собственник стал единственным собственником данной недвижимости.

Специалисты отмечают, что если собственник будет продавать свою долю в имуществе постороннему лицу, то стоимость будет на 20-40% ниже номинальной стоимости имущества, т.е.

той цены, которую можно было получить за всю квартиру. Вторые собственники чаще всего выкупают долю другого собственника за сумму выше назначенной или равной номинальной стоимости.

Так они становятся единственными собственниками всей недвижимости.

Какие существуют нюансы

Обычно проблемы появляются тогда, когда делятся доли в недвижимом объекте без определенного порядка пользования. К примеру, общая стоимость квартиры 3 миллиона рублей. Если собственник владеет ½ доли, то ему положено 1,5 миллиона рублей.

Если он является владельцем ¼ доли, то ему требуется заплатить 750 тыс. рублей. А если это однокомнатная квартира и продавать целиком ее собственники не намерены? Тогда никто из собственников не сможет найти на свою долю покупателя.

Чтобы можно было продать данное имущество, ему требуется обратиться в суд.

Также покупателям не желательно приобретать такие доли для прописки. Они дорогие.

Сейчас в Петербурге можно приобрести кв.м для прописки за 50 тыс.рублей. Но, оформить ипотеку на нее нельзя: финансовое учреждение не даст согласие.

Обычно такую недвижимость покупают те граждане, которые в будущем смогут договориться с другими собственниками и стать единственным владельцем. Чаще всего такиеобъявления имеют пометку « Без просмотра».

Это свидетельствует о том, что иные собственники против продажи доли или квартира имеет плохое техническое состояние.

Гражданин, приобретая такую долю, очень рискует: с одной стороны он физически не сможет проживать в такой недвижимости, а с другой стороны может столкнуться с некоторыми юридическими трудностями при ее оформлении.

Лучшим решением является продажа своей доли другому собственнику. Обычно они согласны заплатить сумму в два раза больше или равную номинальной стоимости.

К примеру, сейчас в Петербурге квартира, площадью 38 кв.м около метро стоит 330 тыс.рублей.

Однокомнатная квартира той же площадью продается за 4,5 миллиона рублей.

Таким образом, если собственник владеет 1/3 доли и квартира продается полностью, то он получает 1,5 миллиона рублей. Но, если в ней многовладельцев, то стоимость одной доли будет намного меньше. Например, стоимость 1/3 доли будет 330 тыс.рублей, а 1/5 доли всего 200 тыс.рублей.

Таким образом, продавец либо устанавливает свою цену и постепенно снижает ее, находя своего клиента, или обращается к специалисту, определяет с ним цену, по которой можно продать недвижимость и продает ее.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

Источник: https://propiskinet.ru/info/articles/skolko-stoit-dolya-v-odnokomnatnoy-kvartire/

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Стоимость доли в однокомнатной квартире

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Вопрос цены доли квартиры можно рассмотреть в трёх аспектах:1) Рыночная цена;2) Цена, определяемая специалистами-оценщиками;

3) Цена, определяемая судом по делам о принудительном выкупе долей как малозначительных.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНАВ России более 95% квартир находится в долевой собственности. Но это не значит, что все эти сотни тысяч или даже миллионы квартир становятся от этого проблемными.

На самом деле семьи, которые живут в таких квартирах, как правило, не имеют внутренних конфликтов.

Если собственники таких квартир решают продать квартиру, переехать на новое место жительство, разменять квартиру, то они легко договариваются между собой. Нормальный человек не будет претендовать на чужую долю в квартире. Только в гораздо более редких случаях, кто-то начинает требовать себе больше денег от продажи квартиры, чем стоит его доля квартиры.

Из-за этого доли в такой квартире и становятся проблемными.

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать, то звоните нам по телефонам: 8 (967) 194-99-25 .

Так вот в России подавляющее большинство продаваемых квартир, находятся в долевой собственности. Никаких проблем с ними не возникает. Хотя по договорам купли-продажи таких квартир продаётся квартира целиком, но при этом в тексте договоров указывается собственник каждой доли квартиры, указывают, сколько каждый собственник получает за свою долю квартиры.

Очень редко бывает такое, что продавцы квартиры договариваются так, что кто-то получает меньше денег, чем приходится на его часть квартиры.

Таким образом, доля в квартире при продаже квартиры целиком имеет рыночную цену как соответствующая часть рыночной цены целой квартиры.
Например, в трёхкомнатной квартире, находящейся в ЦАО г. Москвы, пять собственников: бабушка, отец, жена, сын и дочь. У каждого из них имеется своя 1/5 доля в квартире.

Между членами этой семьи сохраняются родственные отношения, они жили дружно, относятся друг к другу хорошо. Но они решили разъехаться, продать большую квартиру в Центре Москвы и купить на окраине Москвы. Благо, что их квартира стоит, к примеру, двадцать миллионов рублей.

На такие деньги вполне реально купить несколько квартир в районах Столицы, но подальше от Центра.

Как было сказано выше, хорошие или хотя бы нормальные родственники не претендуют на имущество друг и у друга. Поэтому если квартира продаётся за 20 миллионов рублей, то эта сумма будет поделена на пять частей между пятью сособственниками, т.е. по четыре миллиона каждому.

Согласитесь, что это справедливо и соответствует смыслу закона?И так делает большинство людей в мире.

Отсюда возникает самая распространённая рыночная цена квартирной доли, что доля в квартире чаще всего продаётся вместе со всей квартирой, и её рыночная цена составляет соответствующую часть от цены всей квартиры.

Но есть малая часть долей, где собственники не могут договориться. Например, один собственник выгнал из квартиры другого собственника, отказывается разъезжаться. Вот только тогда доля в квартире становится проблемной. Только такая доля может стоить дешевле.

Однако!Такая доля квартиры может стоить дешевле только для третьих лиц, но не для другого сособственника, который сам же и создал проблему, не желая договариваться по-честному.

Например, трёхкомнатная квартира, в которой есть только два собственника: супруги, находящиеся в разводе. У каждого имеется ½ доля в квартире, но бывший муж выжил из квартиры бывшую жену.

Она доступа в квартиру не имеет, второй собственник отказывается как-либо с ней разъезжаться. Квартира, например, стоит десять миллионов рублей.

Если бывшая жена захочет продать свою ½ долю квартиры третьим лицам, поскольку не смогла договориться с бывшим мужем, то для сторонних покупателей такая недвижимость имеет существенный недостаток по сравнению с отдельной квартирой: в квартире находится чужой для них человек. Даже если с ним не будет конфликта, то всё равно в одной квартире жить с чужим человеком плохо. Поэтому квадратный метр такого жилья стоит гораздо меньше, т.е. проблемная доля в квартире можете потерять в цене, примерно, 60%-70% стоимости.

Иногда риэлторы могут принять во внимание, что в квартире есть несколько изолированных комнат, что позволит новым собственникам определить порядок пользования. Но это не значит, что такая доля квартиры будет стоить как обычная доля. А в однокомнатной квартире проблемная доля точно стоит не более 30% по сравнению с ценой, если бы она продавалась вместе со всей квартирой.

Таким образом, рыночная цена не проблемной доли квартиры составляет соответствующую часть от рыночной цены целой квартиры. Цена проблемной доли для третьих лиц составляет цену, которая на 60%-70% дешевле по сравнению с тем, как если бы такая квартирная доля не была проблемной.

И ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Только поэтому для третьих лиц будет значительная скидка. Но для сособственника, который создал эту проблему, никаких скидок принципиально делать нельзя. Это вопрос справедливости!

Хотя статья 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если один участник долевой собственности продаёт свою долю квартиры, то у другого сособственника есть право преимущественного выкупа по той цене, за которую эта квартирная доля продаётся.

Но это правило несправедливое, поскольку даёт возможность обогащаться за чужой счёт.

В приведённом выше примере, где бывший муж выгнал из квартиры бывшую жену, тоже может получиться так, что бывший муж охотно выкупит долю жены со значительной скидкой, пользуясь преимущественным правом выкупа.

Но как было сказано, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Но этот бывший муж сам для себя проблемой не является. Можно даже сказать, что для него при выкупе этой доли чужого для него человека в квартире не будет.

Так почему для него должна быть скидка, если именно для него доля квартиры проблемной не будет? И при этом он сам же создал эту проблему для бывшей жены, не согласившись на размен квартиры. Поэтому продавать долю дешевле другому собственнику совершенно неправильно и не справедливо. А его право преимущественного выкупа можно обойти законными способами, что и нужно делать.

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ-ОЦЕНЩИКАМИ
Заказывать оценку доли в квартире приходится чаще всего по делам о выкупе незначительных долей. Такую возможность предоставляет статья 252 Гражданского кодекса РФ.

Если у одного из участников долевой собственности, у которого имеется другое жильё, имеется незначительная доля в квартире, то у него её можно принудительно выкупить в судебном порядке.

Такой иск называется признание доли квартиры незначительной и выплате за неё компенсации.

Незначительной может быть признана доля, которая меньше самой маленькой изолированной комнате и меньше половины квартиры. Ранее было в судах правило, что незначительная доля квартиры должна быть меньше четверти квартиры. Но потом правило изменилось, и в однокомнатных квартирах стали признавать малозначительными доли, которые меньше половины.

Оценку в России могут производить только оценщики, имеющие соответствующие допуски и разрешения, являющиеся участниками так называемых СРО (саморегулирующихся организаций оценщиков). Так вот для рассмотрения дел о признании долей малозначительными нужно проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости.

Многие люди наивно полагают, что специалист-оценщик правильно определяет истинную рыночную цену любой недвижимости, что они всегда руководствуются едиными методами и правилами. Однако это далеко не так.

Между российскими оценщиками ужа на протяжении многих лет нет единства во мнениях, как именно нужно оценивать доли. Между ними в начале 2000-х годов горели нешуточные споры.

Так большинство оценщиков (например, «Канонъ» и «Стройэкспертиза») считают, что любую долю в квартире нужно оценивать с дисконтом, как минимум, в 50% стоимости по сравнению, если бы квартирная доля продавалась вместе со всей квартирой. Аргументируют тем, что они смотрят предложения от продавцов проблемных долей, которые продают их гораздо дешевле.

Однако меньшая часть оценщиков (пример, «Юнора») аргументированно возражают. Они говорят, что рынок проблемных долей это лишь малая часть всех продаваемых долей. Что в основном на рынке продаются квартиры целиком, в которых тоже имеются свои доли. Там никаких дисконтов не присутствует.

Второй аргумент более логичен. Но большая часть оценщиков считает доли с дисконтом. Почему?
Да потому, что если выкупаемые незначительные доли не будут оцениваться с дисконтом, то никто выкупать их не будет.

Вот пример:
Собственник 2/3 доли однокомнатной квартиры хочет выкупить 1/3 у другого собственника как незначительную. Вся квартира стоит, например, 4.500.000 рублей. У второго собственника есть другое жильё.

Понятно, что первому собственнику выгоднее заплатить как можно меньше. Иначе какой смысл выкупать? Вот и спешат оценщики удовлетворить такой спрос на заниженную оценку. Ведь такому собственнику выгодно оплатить оценщика, оплатить адвоката, т.к.

потом он получит часть квартиры по низкой цене. Например, 1/3 доля в квартире в такой квартире будет оценена специалистом-оценщиком примерно в 750.000 рублей.

При этом если бы квартира продавалась целиком, то собственник за 1/3 получил бы в два раза больше!

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СУДОМ ПО ДЕЛАМ О ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ВЫКУПЕ ДОЛЕЙ КАК МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНЫХ
И вот тут возникает вопрос, если оценщики оценивают доли по-разному, то какой отчёт примет суд?

А суд при наличии двух взаимоисключающих отчётах назначит третью экспертизу по своему выбору. При этому судьи сами хорошо знают, как именно оценивает доли квартир та или иная конкретная организация оценщиков. Судьи же сидят на таких делах! А это означает хороший выбор для конкретного судьи:

Надо оценить подороже, чтобы в интересах ответчика, то назначат оценщика из «Юноры». Надо подыграть в пользу истца, назначат, например «Канонъ». Хорошее поле для коррупции, если Вы поняли логику. Хорошо будет всем: оценщику, адвокату, судье, истцу, желающему выкупить подешевле. Всё оплатит несчастный ответчик, у которого долю выкупят с дисконтом против его воли.

Но если доля в квартире у Вас не малозначительная, то эта проблема, к счастью, не Ваша. Вам тогда остаётся только решить вопрос, можете ли Вы договориться с другим собственником, либо нет. Если не можете, то хотите продать долю квартиры? Если решили продать, то звоните нам: 8 (967) 194-99-25 .

Источник: http://xn-----8kcfckh1afgfi2blzb6af4m.xn--p1ai/dolya-v-kvartire-kak-otsenivaetsya-dolya-v-kvartire/index.html

Продажа комнат и долей в Балашихе

Стоимость доли в однокомнатной квартире

ещё 6 фото

2, этаж 6/9 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1025169337.html data-total=20>

ещё 5 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/976046883.html data-total=20>

ещё 7 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1018395502.html data-total=20>

Ещё 9 фото

2, этаж 1/2 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto13.png data-total=20>

ещё 9 фото

2, этаж 1/4 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1025827246.html data-total=20>

ТОП-Новостроек

2, этаж 11/11 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto14.png data-total=20>

ещё 10 фото

2, этаж 4/5 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/904884003.html data-total=20>

ещё 5 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/998087222.html data-total=20>

ещё 5 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/991095346.html data-total=20>

ещё 18 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1002808397.html data-total=20>

Ещё 6 фото

2, этаж 6/9 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto7.png data-total=20>

ещё 7 фото

2, этаж 8/9 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1004347858.html data-total=20>

2, этаж 3/5 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto10.png data-total=20>

ещё 4 фото

2, этаж 4/17 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1004346858.html data-total=20>

ещё 8 фото

2, этаж 1/4 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1025615600.html data-total=20>

Ещё 15 фото

Владелец

2, этаж 2/3 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto6.png data-total=20>

Ещё 7 фото

2, этаж 1/2 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto5.png data-total=20>

ещё 4 фото

2, этаж 6/9 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1027204386.html data-total=20>

Ещё 13 фото

2, этаж 5/5 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto3.png data-total=20>

ещё 5 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1004348130.html data-total=20>

Ещё 14 фото

2, этаж 4/4 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto11.png data-total=20>

2, этаж 1/14 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto10.png data-total=20>

2, этаж 2/5 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto4.png data-total=20>

2, этаж 4/5 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto9.png data-total=20>

Ещё 7 фото

2, этаж 1/2 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto4.png data-total=20>

ещё 7 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1020282272.html data-total=20>

Ещё 15 фото

Владелец 2, этаж 1/1 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto15.png data-total=20>

ещё 6 фото

2, этаж 6/9 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1025192118.html data-total=20>

ещё 7 фото

2, этаж 1/2 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1018093409.html data-total=20>

ещё 7 фото

2, этаж 8/9 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1000958540.html data-total=20>

ТОП-Новостроек

2, этаж 5/5 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto11.png data-total=20>

ещё 7 фото

2, этаж 1/5 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1002808153.html data-total=20>

2, этаж 2/5 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto1.png data-total=20>

Ещё 16 фото

2, этаж 5/5 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto3.png data-total=20>

ещё 14 фото

2, этаж 3/5 data-img=https://balashiha.naydidom.com/search/image/1002808371.html data-total=20>

Источник: https://balashiha.naydidom.com/kupit-komnati_i_doli-balashiha.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.