Статьи о работе управляющей компании

Содержание

Блог

Статьи о работе управляющей компании

Заранее приношу извинения тем, у кого после прочтения данной статьи начнет «подгорать» и чьи «религиозные» чувства я в ней задену. Таких, думается, наберется достаточное количество – от авторов очередных поправок в ЖК РФ до людей, которые называют себя экспертами в ЖКХ, и председателей советов МКД.

Достаточно давно в ЖК РФ появилась статья 161.

1 «Совет многоквартирного дома», с помощью которой государство попыталось дать полномочия собственникам помещений в МКД в части контроля и если хотите надзора за деятельностью управляющей организации.

Из числа собственников помещений на общем собрании должен был быть выбран совет МКД, а из выбранных членов совета МКД должен был быть выбран председатель совета, который в силу ЖК РФ был наделен определенными полномочиями.

Одним из полномочий председателя совета МКД является приемка работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, выполненных управляющей организацией по договору управления, оформляемая актом выполненных работ по Приказу Минстроя №761.

Идея безусловно была неплохая, НО, как показала многолетняя практика, приемка работ является одной из основных проблем взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений.

Можно выделить следующие основные проблемы:

  1. Достаточно глупо полагать, что обычный «рядовой» собственник помещения может осуществить приемку работ, так как попросту не обладает знаниями в части строительства, энергетики, содержания лифтового хозяйства, теплотехнике и т.д. (список можно продолжать достаточно долго).

    Как можно принимать работы по ремонту инженерных сетей, когда ты знаешь, что трубы – это то, по чему что-то течет.

    А какой должен быть материал труб, какой необходим диаметр, нужно ли утеплять? Человек, являющийся председателем совета дома, может не знать, и это абсолютно нормально.

    Для тех, кто будет с пеной у рта доказывать, что это не так, скажу, что даже у управляющей организации есть электрики, сантехники, теплотехники, инженеры по кондиционированию и вентиляции и т.д. и каждый из них зачастую смутно понимает, что делает другой сотрудник. С этим то вы спорить не будете?

  2. Из указанной выше проблемы «вытекает» вторая проблема, которая сводится к тому, что председатели советов домов боятся подписывать то, что они не понимают, так как отсутствие знаний трансформируется в боязнь ответственности перед другими собственниками, которые после подписания акта абсолютно правомерно могут начать задавать вопросы.

    Избежать лишних вопросов со стороны активных собственников председателю совета дома помогает уход от подписания акта выполненных работ со ссылкой на некие «недостатки», которые не факт, что есть на самом деле.

    Опять же для особо «упоротых» активистов уточнюсь, что я не рассматриваю ситуацию, когда управляющая организация ничего не делала и пытается подписать акты на невыполненные работы.

  3. Отсутствие знаний и боязнь ответственности в принципе «отпугивает» адекватных собственников от выдвижения своей кандидатуры в качестве председателя совета МКД, так как это реальный труд, а любой труд должен оплачиваться (ну не верю я в альтруизм людей). Оплата же опять же зависит от того, будет ли поднят на общем собрании собственников вопрос с вознаграждением совету дома и будет ли принято такое решение.

Я ни разу не встречал статистики на каком количестве МКД в России не только созданы советы МКД, но они еще и работают, а не просто числятся. Но из общения с представителями управляющих компаний на семинарах однозначно могу сделать вывод, что работающий совет МКД – это скорее исключение, чем правило.

В настоящее время подписание акта выполненных работ между управляющей организацией и председателем совета МКД производится без каких-либо доверенностей и прочих формальностей, так как пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ этого не требует. Выбрали председателя совета дома, и он автоматически получил полномочие на подписание акта.

Но, у нас в России дураков на 100 лет припасено, и очередной(ые) разработчик(и) поправок в ЖК РФ написал(и) для депутатов Госдумы (а они, как известно, поправки тупо не читают и опять же тупо голосуют) поправки в пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ согласно которым (читаем внимательно) председатель совета МКД:

Текущая редакция пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФПланируемая редакция пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ
осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

У меня после прочтения поправок возник ряд вопросов:

  1. Чем думали разработчики поправок, когда из абсолютно нерабочей на практике нормы о наличии некоей «доверенности» от собственников помещений, необходимой для осуществления контроля за деятельностью управляющей организации, сделали еще более нерабочую норму?

  2. Сколько нужно председателю совета МКД собрать доверенностей и что делать, если доверенностей не будет, а наделять полномочиями никто на общем собрании не собирается?

  3. С учетом того, что многие представители надзорных органов и так называемые «общественники» не знают правил русского языка и трактуют наличие указания о доверенности, как одно из оснований приемки председателем совета дома работ у управляющей организации (бред, конечно, лютый), то после принятия поправок вообще некому актировать будет?

Понятно, что на мои вопросы никто не ответит, так как не принято в России писать фамилии тех, кто писал очередную ахинею.

А было бы интересно увидеть список «знатоков», которые имели возможно урегулировать вопросы с актированием работ в ситуации отсутствия совета дома или необоснованного отказа от подписания, а вместо этого просто добавили просто набор фраз… Наверное, для них указанной мной проблемы не существует.

С уважением, Юрий Кочетков

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/mysli-vslukh/prinimat-raboty-u-uk-i-kontrolirovat-kachestvo-budet-nekomu/

Обязанности управляющей компании — читать всем!

Статьи о работе управляющей компании

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье « и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

  • передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
  • контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/o-chem-dolzhny-znat-zhil-cy-prava-i-obyazannosti-upravlyayuschey-kompanii.html

Что делать, чтобы управляющие компании работали хорошо

Статьи о работе управляющей компании

В нашей стране в любое время года никого не удивит жалоба на управляющую компанию. У собственников жилья постоянно возникают вопросы о стоимости тарифов и качестве услуг. Вместе с экспертами разбираемся, куда обращаться, если коммунальщики плохо работают, и выясняем, как добиться от них постоянной отчетности.

Работа управляющих компаний может сделать проживание в доме, как комфортным, так и невыносимым. В первом случае — создать инфраструктуру, обеспечить чистоту и безопасность в подъезде.

А во втором — неоправданно поднять плату за ЖКХ, лишить доступа к лифтам и сделать прогулку во дворе опасной, например, из-за падающего с крыши снега. За выполнение этих и других обязанностей управляющим компаниям ежемесячно платят деньги собственники квартир.

Нюансы таких отношений, в первую очередь, регулируется договором, который с УК заключили жильцы. В случае недовольства со стороны последних — договор может быть и расторгнут.  

«Жители могут самостоятельно решать, что конкретно их управляющей компании делать. Если, предположим, хотят уборку два раза в день, то нужно просто предложить, обсудить цену и внести это в тот же договор» —  рассказывает Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

Согласно правовым актам, УК должна ежегодно предоставлять собственникам отчет о выполнении услуг

Помимо договора, управляющие компании должны подчиняться следующим нормативным документам: Жилищному и Гражданскому кодексам, Постановлению правительства РФ № 416 и Постановлению № 75. 

«Согласно правовым актам, УК должна ежегодно предоставлять собственникам отчет о выполнении услуг. В нем обязаны быть и сведения о доходах и расходах управляющей компании. Но, если в договоре по управлению домом прописаны другие правила, УК должна придерживаться их» — рассказывает Ольга Паченкова, юрист Уральской Палаты Недвижимости. 

Так что зачастую именно договор имеет большую юридическую силу, поэтому жильцам необходимо ориентироваться прежде всего на него. А в случае, если их что-то не устраивает, менять его содержание. Сами обязанности управляющих компаний можно разделить на два вида: первый — содержание дома, второй — контакт с другими организациями, предоставляющими ресурсы.  

Что управляющие компании должны: содержать дом и следить за подачей ресурсов 

В квитанциях об оплате ЖКХ именно «содержанием дома» называют уход за общим имуществом жильцов: за двором, подъездом, чердаком и подвалом.

Для этого управляющие компании нанимают уборщиков, сантехников и электриков, или делают все сами.

Однако как именно ведется работа  ― большой разницы нет: УК просто должны предоставлять вышеперечисленные услуги. Вдобавок к ним в договор можно внести и другие обязанности:

«Например, попросить управляющую компанию установить солнечные панели на крышу и их обслуживать. Если как-то улучшать здание, жителям не только будет комфортнее в нем жить, но и потом выгоднее продавать.

Один наш дом после благоустройства подъезда подорожал на семь тысяч рублей за квадратный месяц.

Это хорошая инвестиция: скидываешься вместе со всеми, а потом дороже продаешь свою квартиру»  —  рассказывает Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

В обязанности УК входит контроль счетчиков, предупреждение обеих сторон о перебоях и авариях, а также сбор оплаты

Сами управляющие компании, как правило, не доставляют в дома газ, свет, воду и тепло, однако выступают посредниками между жильцами и организациями, которые  это делают. Так, в обязанности УК входит контроль счетчиков, предупреждение обеих сторон о перебоях и авариях, а также сбор оплаты.

Управляющие компании могут вам помочь, например, вызовом электрика, если у вас проблемы со светом в квартире. Или проверкой отопления, когда на одном этаже батареи теплые, а на другом нет.

В том случае, если электроэнергии нет во всем доме, решать проблему, скорее всего, будут предоставляющие свет организации.

«Бывает, что приходится даже судиться, чтобы добиться чего-то от ресурсной организации. Так что часто это вопрос настойчивости ваших коммунальных работников: если они готовы ради своих жителей пошевелиться, тогда и результат будет быстрее» — рассказывает Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

Из чего формируется квартплата и как собственникам на нее влиять 

Все платежи за квартиру делятся на три пункта: плата за коммунальные услуги, взнос на капитальный ремонт и оплата содержания жилого помещения. Тарифы за свет, газ, воду и тепло устанавливают власти, поэтому ни собственники, ни УК не могут на них влиять.

А вот взносы на капитальный ремонт и цена за содержания жилого помещения могут измениться при желании собственников. Оба тарифа формируются региональными властями. Например за капитальный ремонт в Перми нужно платить 9,36 рублей, а в Екатеринбурге 9,72 рубля.

Так вот эту сумму собственники могут увеличить по своему желанию, если хотят что-то отремонтировать вне очереди.

«Управляющая компания должна предлагать жителям варианты. Первый: ждать двадцать лет, пока накопятся деньги и вашему дому сделают ремонт. Второй: сдавать больше и отремонтировать все на несколько лет быстрее.

Третий: пойти в банк за кредитом на капитальный ремонт и сделать его практически сразу, а уже потом отдавать деньги.

Иными словами, сколько платить за капитальный ремонт — зависит от уровня дома: если его жильцы могут позволить себе потратить больше денег, то и результат появится быстрее»  —  добавляет в разговоре с журналистом Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

Когда коммунальщики увеличивают оплату, они предоставляют документы, в которых доказывают, что нынешних тарифов для выполнения услуг недостаточно

Цену за содержание жилого имущества тоже устанавливают  органы местного самоуправления: в Екатеринбурге это 27,71 рубль за дома со всеми удобствами, в Перми — 24,82, а в Смоленске — 18,93. Однако собственники жилья вместе с управляющими компаниями так же могут понижать или повышать цены на общедомовых собраниях. Подобные решения должны быть обоснованы.

Когда коммунальщики увеличивают оплату, они предоставляют документы, в которых доказывают, что нынешних тарифов для выполнения услуг недостаточно и, самое главное, — проводят по этому поводу ание. Если  цены повысили без него, скорее всего, управляющая компания нарушила закон. Кроме того, сами УК могут быть против изменения рекомендуемых государством тарифов.

 

«Махинации происходят, когда жители пытаются установить тариф, а управляющие компании этому препятствуют. Например, в Березовском жители дома проали, что будут платить 26,5 рублей с квадратного метра.

А управляющая компания сказала, что выставлять счета продолжит по муниципальными 47 рублям. Мы общались с департаментом жилищного надзора, потом с прокуратурой, которая, в конечном итоге, вынесла предписание принять тот тариф, за который проали жильцы.

Так что часто за это право приходится бороться» — рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Можно следить за работой управляющей компании через интернет

Сейчас государство обязывает управляющие компании становиться более открытыми: они должны размещать информацию о своей работе на специальных сайтах. Изучить договор, заключенный между жителями и коммунальными работниками по обслуживанию домов, чаще всего можно или на сайте«Реформа ЖКХ» или на«ГИС ЖКХ».

Если на первом портале информацию о доме найти не удалось или ее оказалось слишком мало — чаще всего такое бывает с новостройками — можно зайти на второй.

Пользоваться им сложнее, но зато сведений на нем больше, так как здесь узнают информацию друг о друге и ресурсоснабжающие предприятия, и управляющие компании, и региональные власти.

Лучше всего для контроля — создать нормальный совет дома, который будет согласовывать все тарифы, сметы и акты выполненных работ

Чтобы найти ваш дом, нужно зайти в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» — он находится во вкладке «Реестры» — и вбить в поисковой строке адрес дома.

Затем в появившейся таблице посмотреть наименование вашей управляющие компании, их расположение и контактный телефон.

Чтобы узнать сведения о договоре необходимо перейти к разделу «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат», а после ввести нужный адрес.

«Часто сайты не дают никакой информации, и тут появляется вопрос, насколько людям реально важно следить за работой УК.

Большинству этого не надо, а лучше всего для контроля — все-таки  создать нормальный совет дома, который будет согласовывать все тарифы, сметы и акты выполненных работ.

Так у компаний просто не останется лазеек для каких-то махинаций и будет реально видно, чем занимаются управляющие компании» — рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Еще один способ узнать, что ваша управляющая компания сделала и что должна сделать — поискать информации на ее собственном сайте. На вышеперечисленных ресурсах он точно будет указан. А на нем можно найти отчет о работе вашего дома, в котором должны быть сведения о расходах, штате и общей деятельности управляющей компании.

Если управляющая компания не выполняет свою работу, идем в прокуратуру

Если же проблема с обслуживанием вашего дома очевидна: например, к подъезду нельзя подойти из-за скользкого льда или большой лужи, первое, что нужно сделать — позвонить в саму управляющую компанию.

Номер телефона можно узнать либо на квитанции, либо на тех же сайтах:«Реформа ЖКХ» и«ГИС ЖКХ».

Часто проблемы решается уже после разговора: многие управляющие компании иногда просто не успевают выявить их своевременно.

К сожалению, разные структуры, которые отвечают за качество работ, часто передают жалобы друг другу

Если же на звонок коммунальщики не отреагировали, можно попробовать подать жалобу на имя руководителя УК в письменном виде. В ней в подробностях опишите проблему: она может быть практически любой — от плохой уборки до отсутствия отопления. На письменное заявление управляющие компании должны тоже отвечать в письменном виде в срок, предусмотренный договором: как правило, в течение недели.

Если ваша УК проигнорировала и это, можно обращаться в вышестоящие инстанции. Так жалобы на управляющие компании принимают в Роспотребнадзоре — для устранения претензий по уборке дома и прилегающей территории, в Федеральной антимонопольной службе — при завышении тарифов, а также в жилищной инспекции и прокуратуре.

«К сожалению, разные структуры, которые отвечают за качество работ, часто передают жалобы друг другу. Прокуратура, например, видит слово ЖКХ и отправляет жителей в департамент жилищного надзора.

Поэтому нужно быть готовым, что придется побегать по разным органам.

Указывать управляющей компании на ошибки может и отдельный житель, но проще все-таки делать это советом дома и сразу же контролировать деятельность управляющей компании» —  рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Когда ничего не помогает, отказываемся от услуг

Если воздействия вышестоящих органов не помогли решить проблему с управляющей компанией, можно обращаться в суд. Но, учитывая, что это — долгое и затратное дело, гораздо легче расторгнуть договор со старой УК и найти новую.

Для поиска такой подойдет сайт«ГИС ЖКХ», где в разделе«Реестр лицензий субъекта» можно выбрать ваш город и посмотреть список всех управляющих компаний в районе.

Также можно воспользоваться сервисами«2ГИС»,«Яндекс-карты» или«Гугл карты» и найти управляющие компании рядом с вашим домом.

Для перехода к другой УК нужно назначить собрание дома, потом провести ание, а после передать его результаты в Департамент жилищного надзора

«Еще можно создать ТСЖ ― для этого жители должны провести общее ание. Но впоследствии товарищество не будет осуществлять управление зданием, а наймет для этого управляющую компанию в соответствии с Жилищным кодексом.

Зато, если новая УК не оправдает ожиданий, то поменять ее возможно без ания, а сразу после одного заседание Правления ТСЖ»  ― добавляет в разговоре с журналистом Ольга Паченкова, юрист Уральской Палаты Недвижимости.

 

Прежде, чем выбирать управляющую компанию лучше изучить отзывы обо всех доступных в интернете, узнать нет ли у них долгов в едином федеральном реестре и проверить лицензию в специальном разделе сайта «ГИС ЖКХ».

«Для перехода к другой УК нужно назначить собрание дома, потом провести ание, а после передать его результаты в Департамент жилищного надзора. Там проверят протоколы и, если все правильно, поменяют лицензию дома, внеся туда другую организацию» —  объясняет депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

В каком виде должны быть документы, предоставляемые в Департамент жилищного надзора, можно посмотреть на его сайте в вашем населенном пункте. Не стоит бояться менять управляющую компанию и во второй, и в третий раз. Таким образом, конкуренция за ваш дом среди УК будет расти, а вследствие и работать сами управляющие компании станут лучше.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/chto-delat-chtoby-upravlyayushie-kompanii-rabotali-khorosho/

ЖКХ: Что обязана делать управляющая компания?

Статьи о работе управляющей компании

Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами.

Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы.

Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  • Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  • Организационные.

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений

Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг.

Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций.

Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.

В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ.

Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей.

Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.

Лицензионные требования

В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  • Регистрация на территории РФ.
  • Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  • Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  • Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  • Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  • Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.

2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.

Сроки рассмотрения и ответа

За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства.

Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет.

Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.

Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.

В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.

Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.

Сроки выполнения заявки

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/jkh-chto-obiazana-delat-upravliaiuscaia-kompaniia-5d1cbac77782bf00adbe40b8

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.