Ст 159 фз

Содержание

Федеральный закон 159 – Особенности, пояснения

Ст 159 фз

8 Мая 2019

Новости компании

Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» вступил в силу 22 июля 2008 года. Последние изменения и дополнения были осуществлены 3 июля 2016 года.

Принятие закона связано с наметившейся в начале 2000-х годах тенденцией поддержки малого и среднего бизнеса. Этот акт гражданского законодательства регулирует отношения, которые возникают между уполномоченным органом и арендаторами-субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации последними своего имущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Изменения федерального закона № 159 от 22 июля 2008 года как путь к облегчению процесса выкупа помещений у города

Последние изменения в № 159-ФЗ были внесены на основании федерального закона 158-ФЗ, принятом в 29 июня 2015 года. Каких моментов они коснулись?

  • Срок действия закона продлён до 1 июля 2018 года, то есть предприниматели имеют возможность до этого срока подать заявление в ДГИ о выкупе арендуемого помещения.
  • Согласно последним изменениям правом имущественного выкупа наделяются субъекты малого и среднего бизнеса (ООО, АО, ИП, КФХ и другие), которые к 1 июля 2015 арендуют муниципальное помещение уже на протяжении двух и более лет. Причём, договор аренды или другой договор, согласно которому недвижимость находится в аренде, должен быть зарегистрирован (данное условие в ФЗ № 159 было оговорено с момента его принятия и изменениям не подвергалось).
  • По изменениям 2015 года минимальный срок рассрочки оплаты недвижимости продлён до 5 лет.
  • Коснулись изменения и положений относительно помещений, включённых в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства в пользование или владение. Согласно новой редакции закона, предприниматели могут подать в ДГИ или другой уполномоченный орган заявление о реализации имущественного права в случае, если они арендовали его в течение 3 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.

Изменения к закону, которые с момента принятия первоначальной редакции проводились регулярно, значительно улучшили условия выкупа муниципальных помещений. Приведём некоторые из них:

  • Арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства получили право обжаловать рыночную стоимость, если она является необоснованно завышенной. Это изменение внесено в 2 июля 2013 года. Также предприниматели имеют право обжаловать бездействие или отказ ДГИ и других уполномоченных органов в реализации права арендатора на выкуп помещения у города.
  • В отличие от первоначальной редакции закона, в настоящем варианте оговорено следующее условие: срок в 30 дней, который даётся предпринимателю на заключение договора купли-продажи, приостанавливается, если он оспаривает рыночную стоимость имущества. Течение этого срока возобновляется только после вынесения судебного решения.
  • В результате изменений были сняты ограничения относительно площади выкупаемого жилья. Раньше предприниматели могли выкупить у города только помещение площадью не более 2000 кв.м. В настоящее время не существует никаких ограничений по размеру.

Пояснения к статьям ФЗ № 159

В статье 1 закона указан список нежилых помещений, на которые не распространяется его действие, и отчуждение которых регулируется другими правовыми актами:

  • арендуемые предпринимателями помещения, которые принадлежат фирмам, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего бизнеса;
  • недвижимость в собственности государственных и муниципальных предприятий;
  • нежилые помещения, которые принадлежит госучреждениям на праве оперативного управления или ограничены в обороте.

Закон определяет состав субъектов малого и среднего бизнеса, которые могут реализовать право на выкуп арендуемого помещения. Для реализации их права должно быть выполнены следующие условия:

  • недвижимость должна арендоваться субъектом малого и среднего бизнеса по зарегистрированному договору аренды в течение 2 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года;
  • не должно быть никакой задолженности по арендной плате на тот момент, когда происходит заключение договора купли-продажи;
  • арендуемое помещение не включено в так называемый «неотчуждаемый список». (ст. 3).

Порядок выкупа помещения, рассмотренный в статье 4, предусматривает следующие моменты:

  • Уполномоченный орган должен принять решение об условиях приватизации.
  • Уполномоченный орган должен направить предложение о заключении сделки, проект договора купли-продажи, требования о погашении задолженности по арендной плате (если таковая имеется). Эти документы должны быть направлены потенциальному покупателю в течение 10 дней после принятия решения об условиях приватизации.
  • Договор купли-продажи должен быть подписан арендатором не позже через 30 дней после его получения.
  • При оспаривании цены выкупаемого помещения течение 30 дней приостанавливается и возобновляется после вынесения судебного решения.
  • В течение 30 дней, отведённых на заключение договора купли-продажи, арендатор может подать заявление об отказе от реализации имущественного права.
  • Арендатор имеет право обжаловать отказ или бездействие уполномоченного органа в отношении реализации имущественного права. Также имеет право на обжалование завышенной рыночной стоимости арендуемого помещения.

Также в законе прописаны условия, при которых арендатор утрачивает имущественное право:

  • если арендатор отказался от заключения договора купли-продажи;
  • если договор не подписан по истечении отведённых законом 30 дней;
  • если сделка признана ничтожной вследствие нарушения предпринимателя условий, прописанных в законе.

Изменения, которые вносятся в ФЗ № 159, облегчают процесс выкупа помещений у города, и дают возможность приобрести муниципальное имущество на льготных условиях.

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/federalnyy-zakon-159-osobennosti-poyasneniya/

Статья 8. Дополнительные гарантии прав на имущество и жилое помещение

Ст 159 фз

1.

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия.

В случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме ранее чем по достижении ими возраста 18 лет.

По заявлению в письменной форме лиц, указанных в абзаце первом настоящего пункта и достигших возраста 18 лет, жилые помещения предоставляются им по окончании срока пребывания в образовательных организациях, организациях социального обслуживания, медицинских организациях и иных организациях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также по завершении получения профессионального образования, профессионального обучения, либо окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях.

2.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими.

3.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, указанных в пункте 9 настоящей статьи, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее – список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет.

Порядок формирования списка, форма заявления о включении в список, примерный перечень документов, необходимых для включения в список, сроки и основания принятия решения о включении либо об отказе во включении в список, а также сроки включения в список устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Заявление о включении в список подается законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, достигших возраста 14 лет, в течение трех месяцев со дня достижения ими указанного возраста или с момента возникновения оснований предоставления жилых помещений, предусмотренных абзацем первым пункта 1 настоящей статьи.

Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за своевременной подачей законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, заявлений о включении этих детей в список и в случае неподачи таких заявлений принимают меры по включению этих детей в список.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, приобретшие полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, если они в установленном порядке не были включены в список до приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия либо до достижения возраста 18 лет соответственно и не реализовали принадлежащее им право на обеспечение жилыми помещениями, вправе самостоятельно обратиться с заявлением в письменной форме о включении их в список.

3.

1. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, исключаются из списка в случае:

1) предоставления им жилых помещений в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи;

2) утраты ими оснований, предусмотренных настоящей статьей, для предоставления благоустроенных жилых помещений специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений;

3) включения их в список в другом субъекте Российской Федерации в связи со сменой места жительства.

Порядок исключения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, из списка в субъекте Российской Федерации по прежнему месту жительства и включения их в список в субъекте Российской Федерации по новому месту жительства устанавливается Правительством Российской Федерации;

4) прекращения у них гражданства Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

5) смерти или объявления их умершими в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

4.

Проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, признается невозможным, если это противоречит интересам указанных лиц в связи с наличием одного из следующих обстоятельств:

1) проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц:

лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);

страдающих тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно;

2) жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством;

3) общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

4) иное установленное законодательством субъекта Российской Федерации обстоятельство.

5.

Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации.

6. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет.

В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации.

По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.

7. По договорам найма специализированных жилых помещений они предоставляются лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Общее количество жилых помещений в виде квартир, предоставляемых лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в одном многоквартирном доме, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации и при этом не может превышать 25 процентов от общего количества квартир в этом многоквартирном доме, за исключением населенных пунктов с численностью жителей менее 10 тысяч человек, а также многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет менее десяти.

8. Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам субъекта Российской Федерации.

9. Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.

Источник: https://www.zakonrf.info/doc-15131238/st8/

Распространенные ошибки при реализации права выкупа зданий и помещений – Федеральный закон 159-ФЗ

Ст 159 фз

Компания Legal Support уже 4 года занимается сопровождением выкупа нежилых зданий и помещений у г. Москвы в соответствии с положениями закона 159-ФЗ. Следует признать, что до 2013 года процесс был так плохо организован, что практически не работал.

На протяжении всего этого времени мы сталкивались со множеством трудностей, некоторые из которых мы до сих пор вынуждены считать непреодолимыми.

 Однако опыт сопровождения выкупа нескольких десятков зданий и помещений, включая помещение нашего собственного офиса (да, у нас есть отдельное подразделение, которое специализируется преимущественно на сопровождении выкупа и смежных задач), научил нас многому.

Своим опытом мы с радостью делимся на консультациях с клиентами и обмениваемся с коллегами во время круглых столов и конференций. Данная статья посвящена заблуждениям, которые сформировались у некоторых коллег и потенциальных клиентов, не так глубоко изучавшим этот вопрос, как посчастливилось сделать это нам:

I. Заблуждение номер один.

Достаточно 2 года арендовать помещение у субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, чтобы получить право приоритетного выкупа арендуемого здания или помещения.
Это не так. Жертвами заблуждения стали уже многие предприниматели, которые в силу сложности восприятия специфического юридического языка закона не смогли разобраться в его требованиях досконально.

Так же мы должны заметить, что сформировался целый рынок мошеннических и недобросовестных схем, в результате которых предпринимателям продают организации с уже заключенным договором аренды здания или помещения, действующим более двух лет (в этой части сделка вполне законна).

Но, когда предприниматели подают заявление на выкуп или привлекают консультантов для сопровождения выкупа, они сталкиваются с невозможностью реализации преимущественного права в порядке действия закона 159-ФЗ, так как п.1 ст. 3 закона устанавливает срок непрерывного владения и пользования 2 года и более на дату 1 июля 2015 года, а п. 2.1 ст.

9 данного Федерального закона устанавливает срок владения и пользования арендуемым у муниципального образования объектом недвижимости в размере 3 года на дату 1 июля 2015 года. В обоих случаях действия закона распространяются на отношения сторон, возникшие до даты установленной в законе.

Это говорит о том, что договоры аренды, заключенные после этой даты или не заключенные за 2 и более года до этой даты не дают предпринимателям права преимущественного выкупа по 159-ФЗ.

Конечно, некоторые оптимистично настроенные предприниматели специально заключают договоры аренды или покупают организации с уже заключенными договорами с надеждой на будущее продление договора (в действующей редакции договор действует до 1 июля 2018 года). Возможно, есть определенная логика в таких действиях.

Ведь в 2015 году некоторые положения закона были изменены в положительную сторону для предпринимателей, так срок непрерывного владения и пользования по договору был сокращен с пяти до трех лет, а рассрочка оплаты по договору купли-продажи была увеличена до пяти лет (хотя данный срок устанавливается властью субъекта или муниципального образования).

Отчасти данное смягчение связано с тем, что Российская Федерация по подсчетам экспертов реализовала не более 10% фонда недвижимости, предназначенного для отчуждения в пользу предпринимателей. Но данные заключения имеют сугубо спекулятивный характер. Добросовестные агенты недвижимости и юристы должны обязательно предупреждать клиентов, что по таким договорам право преимущественного выкупа на момент осуществления “переуступки” через куплю-продажу бизнеса не существует и невозможно точно сказать, будет ли существовать вообще.

II. Заблуждение номер два.

https://www.youtube.com/watch?v=vXykInXMQfU\u0026list=PL7QWy0gGgIF0ZmUpcWaP1oJitBhduaWkS

В процессе выкупа и во время судебного процесса по оспариванию рыночной стоимости арендные платежи можно не делать.
Данное заблуждение является одним из наиболее опасных, так как может иметь очень неприятные последствия. Судебные процессы по уменьшению рыночной оценки объектов выкупаемой недвижимости могут длиться до полутора лет.

Не стоит говорить, что завершиться они могут отказом в удовлетворении требований по уменьшению цены договора.

При этом многие юристы-литигаторы, предлагающие свои услуги по представлению интересов в суде не всегда сообщают своим клиентам, что практика показывает, суды по оспариванию рыночной стоимости выкупаемых по 159-ФЗ в большинстве случаев проходят три инстанции.

Поэтому, если юрист говорит вам, что суд займет 3-6 месяцев, он скорее всего имеет в виду только первую инстанцию. О необходимости продолжать битву в апелляционной и кассационной инстанциях часто умалчивается, как и о необходимости платить все это время по договору аренды.

Еще оплатить понадобится независимое заключение об оценке и одно или два экспертных заключения (эти деньги вернутся к вам в случае победы по правилам АПК РФ о распределении судебных расходов между сторонами процесса). Конечно, есть способы оптимизировать издержки, но все они имеют свою изнанку.

Поэтому к процессу выкупа нужно относиться очень серьезно, а особенно, если вы планируете выкупать не свое помещения, а приобретать юрлицо с правом выкупа как инвестиционный проект. Юристы и финансовые специалисты Legal Support помогут вам оценить все за и против, составить дорожную карту проекта и примерный бизнес-план.

Так же мы проверим приобретаемые компанию и помещение на предмет юридических рисков, поможем составить договор, учитывающий ваши интересы и предоставляющий максимальную защиту покупателю.
Главное, мы никогда не “экономим” информацию. Первичную оценку помещения или бизнеса мы поможем вам составить во время бесплатной консультации, ответим на все ваши вопросы, поделимся судебной практикой и реальными жизненными примерами.

Об остальных распростаненных заблуждениях и ошибках в процессе выкупа коммерческой недвижимости по правилам Федерального закона 159-ФЗ мы напишем в следующем выпуске. Подписывайтесь на новости Legal Support, чтобы быть в курсе!

Более подробно о вопросе льготного выкупа по закону 159-ФЗ читайте по ссылке: Выкуп арендуемых зданий и помещений у города – закон 159-ФЗ

Источник: https://legalsupport.ru/news/159-fz-rules-and-regulations.html

159-ФЗ: о выкупе арендованного имущества

Ст 159 фз

22 января 2009

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Юридическая консультация в помощь малому и среднему бизнесу

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С считают, что муниципалитеты будут всеми способами уклоняться от продажи субъектам малого и среднего бизнеса арендуемых ими помещений. В целях содействия в реализации права малого бизнеса на выкуп арендуемых помещений ИНТЕЛЛЕКТ-С подготовил нижеследующее заключение.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ от 08 января 2009 года
о порядке применения Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

При применении данного закона необходимо учитывать следующее:

1.

Смысл Федерального закона №159-ФЗ в том, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Внимание: Федеральный закон №159-ФЗ действует до 01 июля 2010 года, после указанной даты приобретение имущества по указанной ниже процедуре невозможно.

2. К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также индивидуальные предприниматели, соответствующие следующим условиям:

  • для юридических лиц – суммарная доля участия государства (муниципалитета) либо любых организаций (включая иностранные) и иностранных физических лиц в уставном (складочном) капитале указанных юридических лиц не должна превышать 25%. При этом доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 25%;
  • средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать 250 человек;
  • выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства (на 2008 год: микропредприятия – 60 млн рублей; малые предприятия – 400 млн рублей; средние предприятия – 1000 млн рублей).

3. Федеральный закон № 159-ФЗ не распространяется на:

  • федеральное имущество;
  • недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
  • недвижимое имущество субъекта РФ и муниципалитета, включенное в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, возможно, но является правом субъекта РФ (муниципалитета).

4. Основания реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства:

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (закон вступил в силу 05 августа 2008 года) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
  • площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности (в Свердловской области предельное значение площади – 2 000 кв.м.);
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

5.

Имущество, включенное в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (ч.4 ст.18 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»).

Конкретные перечни утверждаются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, порядок формирования перечней (критерии включения имущества в перечень) устанавливаются, соответственно, нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами (ни в самой Свердловской области, ни в муниципальных образованиях на территории Свердловской области такие перечни, ни даже критерии их формирования до настоящего момента не приняты).

Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети Интернет на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

6. Общий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых помещений:

  • орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов-субъектов МСП на приобретение арендуемого имущества;
  • уполномоченные органы власти в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства – копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге;
  • при согласии субъекта МСП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге (при условии наличия заявления субъекта МСП о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства);
  • оплата выкупаемого помещения производится – по выбору субъекта МСП – единовременно или в рассрочку (рассрочка не может быть более срока, установленного субъектом РФ, в Свердловской области установлен предельный срок рассрочки – 5 лет);
  • при оплате помещения в рассрочку обязательно заключение договора залога выкупаемых помещений, кроме того, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (например, на момент написания данного Заключения ставка ЦБ РФ – 13% годовых).

7. Специальный порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых помещений (ст.9 Федерального закона №159-ФЗ) – вступает в силу с 01 января 2009 года:

Субъект МСП (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

https://www.youtube.com/watch?v=wNuuPcoeU0g\u0026list=PL7QWy0gGgIF0ZmUpcWaP1oJitBhduaWkS

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

  • обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты получения заявления;
  • принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
  • направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

8. Право субъекта МСП на преимущественный выкуп арендованных помещений прекращается:

  • с момента отказа субъекта МСП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и (или) договора о залоге имущества, приобретаемого в рассрочку;
  • по истечении 30 дней со дня получения субъектом МСП предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;
  • с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом МСП.

То есть фактически право субъекта МСП на выкуп арендуемого им помещения является однократным (в отношении каждого помещения) и может быть реализовано только в случае дачи согласия на выкуп в течение 30 дней с момента получения от собственника помещения предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

9. Возможности для воспрепятствования реализации субъектами МСП права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны.

Поскольку субъекты РФ и муниципалитеты не заинтересованы в продаже помещений субъектам МСП, по нашему мнению, на практике эти органы постараются максимально затруднить и затянуть реализацию Федерального закона №159-ФЗ:

9.1. формально законными способами:

  • не принимая решений об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, поскольку конкретный срок для принятия таких решений законодательством не установлен;
  • включая в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (п.5 данного Заключения) максимальное количество имущества, поскольку порядок формирования таких перечней и критерии включения имущества в перечень законодательством не установлены;

9.2. незаконными способами:

  • не направляя арендаторам – субъектам МСП – копии решения о приватизации имущества и (или) предложений о заключении договоров купли-продажи имущества;
  • не реагируя на заявление субъекта МСП о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • уклоняясь (по любым мотивам) от заключения договора купли-продажи имущества либо отказывая (по любым формальным надуманным мотивам) в реализации права субъекта СМП.

Например, условием для выкупа является перечисление арендной платы за аренду имущества «надлежащим образом в течение 3-х и более лет». При такой формулировке муниципалитет может формально отказать в реализации права на выкуп помещения при просрочке оплаты арендной платы по договору за любой месяц даже на один день.

10. Защита прав субъектов МСП возможна следующими способами:

  • Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества могут быть обжалованы в арбитражном суде.Срок обращения в арбитражный суд – не позднее 3 (трех) месяцев с момента, когда субъект МСП узнал о нарушении своих прав (п.4 ст.198 АПК РФ).
  • В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть не субъекту СМП, а иному лицу) субъект МСП, в течение 2-х месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (ч.2 ст.6 Федерального закона №159-ФЗ).

недвижимость, приватизация, споры по недвижимости

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/159_fz_o_vykupe_arendovannogo_imushestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.