Ссуда от работодателя на приобретение жилья

Содержание

Если организация покупает жилье для сотрудника

Ссуда от работодателя на приобретение жилья

Как лучше оформить все, чтобы физическим лицам и организации не пришлось платить большие налоги? Какой договор предпочесть при передаче квартир?

В случае если организация приобрела квартиру на вторичном рынке жилья или во вновь построенном доме, но уже введенном в эксплуатацию и право собственности организации на квартиру уже зарегистрировано, то с работником возможно заключение как договора купли-продажи, так и договора дарения.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Продажа товара в рассрочку означает заключение между сторонами договора коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Но кредит предоставляется не деньгами, а товаром – квартирой. Поэтому материальной выгоды у физического лица не возникает (ст. 212 НК РФ).

Переданное же работнику имущество остается в залоге у организации вплоть до полной его оплаты (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Что же касается права работника на имущественный вычет, то оно за ним сохраняется, так как по общему правилу работник станет собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее вне зависимости от того, что квартира оплачена не полностью (ст. 551 ГК РФ).

При этом тот факт, что оплата за жилое помещение внесена лишь частично, не может быть причиной отказа в регистрации права собственности (ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ).

В ПК РФ не содержится ограничений на предоставление имущественного налогового вычета в том случае, когда в установленном порядке зарегистрировано обременение права собственности налогоплательщика на квартиру.

Следовательно, он сможет использовать имущественный вычет в размере сумм, фактически истраченных на приобретение квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет работник может получить, только представив письменное заявление в налоговую инспекцию. Организация такие вычеты своим сотрудникам не предоставляет.

При таком оформлении сделки организации придется уплатить в бюджет НДС со всей стоимости квартиры.

Очень часто организация продает своим сотрудникам квартиры по ценам ниже рыночных. При этом налоговая инспекция в случаях, указанных в ст. 40 НК РФ, вправе проверить правильность применения цен по сделке. В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ работодатель и работник не признаются взаимозависимыми лицами.

Однако согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в иных случаях, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Считаем, что существует вероятность того, что суд признает работника взаимозависимым лицом по отношению к организации.

В случае если цена сделки не соответствует рыночной, организации придется доначислить НДС и налог на прибыль исходя из реальной стоимости квартиры. Также она должна будет включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

Безвозмездная передача

Безвозмездная передача квартиры работнику оформляется договором дарения. Данный договор должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако с точки зрения налогообложения этот вариант ни работнику, ни работодателю не выгоден.

При передаче жилья работнику безвозмездно, у организации возникает объект налогообложения по НДС. Налог рассчитывается с цены квартиры, указанной в договоре, которая должна соответствовать рыночной цене аналогичного жилья.

Квартира, полученная бесплатно, – это доход работника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Его надо включить в совокупный доход сотрудника и удержать с этой суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

ЕСН на стоимость квартиры, переданной работнику безвозмездно, не начисляется.

Если организация финансирует строительство жилого дома, являясь участником инвестиционного проекта, то до введения дома в эксплуатацию продажу квартиры работнику можно оформить договором уступки, агентским договором.

Договор уступки

По условиям договора уступки организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь – уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор – организация-инвестор.

В силу ст. 384 ГКС РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В данном случае в таком договоре можно предусмотреть условие о рассрочке оплаты полученного права.

Налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру.

Имущественный вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства.

Если между сторонами заключен договор уступки права, то налоговые последствия будут следующими. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав, к которым согласно действующему законодательству относятся также и операции по исполнению договоров уступки права требования, признается объектом обложения НДС.

При этом при первоначальной уступке налоговая база определяется как стоимость передаваемого права, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без учета НДС, то есть НДС уплачивается со всей суммы уступаемого права (ст. 154, 155 НК РФ). При последующей уступке НДС уплачивается с разницы.

Агентский договор

Если организация планирует стать инвестором и еще не внесла инвестиции в строительство жилого дома, то между сторонами возможно заключение агентского договора, согласно которому физическое лицо (принципал) поручает организации (агенту) совершить юридические и иные действия, направленные на приобретение физическим лицом квартиры в собственность. Агент обязуется от имени и за счет принципала заключить договор на инвестирование строительства жилого дома на определенных физическим лицом условиях, профинансировать строительство, а принципал, в свою очередь, обязуется выплатить агенту вознаграждение и возместить стоимость инвестиционного взноса, оплаченного ранее агентом.

В данном случае ваша организация как агент получает посредническое вознаграждение, с суммы которого уплачивается НДС согласно ст. 156 НК РФ. С сумм инвестиционного взноса вами НДС не уплачивается, так как не происходит реализации квартиры.

Физическое лицо становится соинвестором. После сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании заключенного от его имени договора гражданин вправе зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру.

При этом с имущественным вычетом по НДФЛ ситуация достаточно спорная.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применять вычет налогоплательщик может, если выполнит три условия. Во-первых, он обязан оплатить жилье из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще.

Во-вторых, продавцу недвижимости надо отдать именно деньги, так как в ст. 220 НК РФ расходы налогоплательщика должны быть обоснованы документами, “подтверждающими факт уплаты денежных средств”.

И, в-третьих, вычет не предоставят, если суд признает физическое лицо и продавца недвижимости взаимозависимыми лицами.

Подытоживая, выскажем собственное мнение: при приобретении квартиры сотрудникам наименее обременительным с точки зрения налогообложения для организации является вариант заключения агентского договора на стадии строительства жилого дома. Если же дом уже построен, то оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Мы познакомили вас с выдержками из выпуска N 15 “Библиотечки “Российской газеты” – “Как приватизировать, купить и продать квартиру без потерь”.

Желающим приобрести названный сборник следует перечислить за один экземпляр 70 рублей (включая оплату за пересылку и НДС) по реквизитам: 125993, г. Москва, ЗАО “Библиотечка РГ”, ИНН 7721017444, КПП 772101001, р/с 40702810200000002764 в ОАО АКБ “ЛЕСБАНК”, г. Москва, к/с 30101810500000000694, БИК 044579694, код ОКОНХ 87100, код ОКПО 36557391.

Предварительную заявку на заказ с указанием обратного адреса можно осуществить по нашему электронному адресу: bibliotechka@rg.ru

Источник: https://rg.ru/2004/09/07/kvartira.html

Беспроцентный займ сотруднику – договор, налоговые последствия, на покупку жилья, в 2020 году, как оформить

Ссуда от работодателя на приобретение жилья

Иногда для получения кредита необязательно обращаться в банк или микрофинансовую организацию. Сотрудник может обратиться к директору организации, в которой он работает с просьбой выдать ему кредит на оговоренную заранее сумму.

Условия

Условия выдачи кредита сотруднику предприятия оговариваются в частном порядке между им самим и руководством организации, в которой он работает.

Чаще всего, выдвигаются такие условия заключаемого соглашения по выдаче займа сотруднику:

  • сотрудник должен проработать в кредитующей его организации не менее трёх лет;
  • объём кредитной суммы определяется между самим сотрудником и руководством в частном порядке;
  • заёмщик должен подать заявление на получение кредита в определённой руководством форме;
  • в поданном заёмщиком заявлении должны быть указаны сроки кредитования и желательная к получению сумма займа;
  • заёмщик обязан указать руководству цели расходования им кредитных средств;
  • условиями заключаемого кредитного соглашения оговаривается порядок проведения расчётов по предоставленной ссуде;
  • в том случае, если порядок погашения долга не оговорен, получатель кредита обязуется полностью его вернуть спустя месяц после получения;
  • погашение займа должно быть проведено раньше срока, если получивший кредит сотрудник принимает решение об увольнении;
  • деньги могут быть выданы наличными в кассе предприятия или перечислены на карточный или расчётный счёт получателя займа;
  • займы предоставляются сотрудникам предприятий в возрасте от 21 года до 60 лет.

Как оформить?

Для оформления займа сотрудник предприятия обязан подать на имя его директора заявление с просьбой выдать ссуду.

В заявлении требуется указать такие детали:

  • паспортные данные сотрудника;
  • место жительства потенциального получателя займа;
  • должность, на которой он числиться на предприятии;
  • требуемая взаймы сумма;
  • желательные сроки погашения кредита;
  • цели расходования кредитной суммы;
  • иная информация, которая может иметь значение при оформлении займа.

Заявление подаётся непосредственно в бухгалтерию организации, которая его рассматривает и направляет директору.

Руководство согласовывает условия соглашения с работником и составляет договор кредитования. После этого становится возможным получение кредитной суммы сотрудником на руки.

Предложения

Существуют различные предложения по беспроцентным кредитам для работников предприятий и организаций:

Предложение Сумма Сроки Ставка Примечания
На социальные нуждыОт 5 до 30 установленных законом минимальных окладовОт года до пяти летОтсутствуетВыдаётся с предоставлением чёткого отчёта о целевом использовании средств кредита
На ремонт жильяДо 15 минимальных окладовДо трёх летОтсутствуетОбязательно предоставление сметы о выполни работ после погашения кредита
На покупку автомобиляОт 5 до 40 определённых законом минимальных окладовОт двух до пяти летОтсутствуетВыдаётся тол ко сотрудникам со стажем работы на предприятии не менее пяти лет
На лечение или отдыхОт 5 до 10 определённых законом минимальных окладовДо двух летОтсутствуетВыдаётся только по предоставлении сотрудником медицинского документа, подтверждающего необходимость предоставления кредита для обеспечения лечения или отдыха сотрудника

В 2020 году

В текущем году организациями выдаются ссуды работникам на различные нужды, общим объёмом до 150 000 рублей. Беспроцентные кредиты сотрудникам предоставляют организации, при пребывании сотрудника в штате не менее пяти лет.

Обязательно предоставление отчёта о целевом расходовании кредитных средств. Кредиты в текущем году выдаются в основном на сроки до пяти лет.

На покупку жилья

При кредитовании сотрудников на покупку ими жилья организации выдвигают такие условия кредитования:

  • объём кредитной суммы не превышает 50 минимальных окладов работника;
  • сроки кредитования ограничиваются пятью годами;
  • порядок погашения долга по кредиту устанавливается в результате заключённой между сторонами договорённости;
  • обязательно предоставление работником отчёта о целевом расходовании кредитной суммы;
  • при необходимости возможно привлечение поручителей по ссуде или внесение залога по ней;
  • займ сотруднику на покупку жилья выдаётся только после подачи им самими соответствующего заявления на выдачу денег.

На строительство

Сотрудники предприятий и организаций могут рассчитывать на получение займа на строительство.

Условия выдачи в этом случае будут такими:

  • выдаваемая на руки сумма займа не превышает 50 минимальных окладов работника;
  • сроки кредитования ограничиваются пятью годами;
  • в подаваемом заявлении обязательно нужно указывать сотруднику целевое назначение займа;
  • предоставление документального отчёта о целевом расходовании кредитной суммы обязательно;
  • займы выдаются только лицам, со стажем работы в организации не менее десяти лет.

Договор

Договор предоставления работнику беспроцентного займа не имеет отличий от схожих документов. В некоторых случаях могут содержаться дополнительные условия, например, может быть потребован досрочный возврат всей кредитной суммы при закрытии увольнении работника.

Договор подлежит подписанию обеими сторонами, но законную силу он набирает только после того, как происходит фактическая передача на руки денег или иных ценных вещей.

В договоре чётко прописываются такие положения:

  • точный объём кредитно суммы;
  • сроки погашения задолженности по кредиту;
  • порядок внесения денег в счёт погашения долга по ссуде;
  • порядок начисления штрафных санкций при невыполнении заёмщиком взятых на себя обязательств;
  • порядок получения самим заёмщиком кредитных средств.

Проводки по беспроцентному займу сотруднику

В случае выдачи сотруднику беспроцентного займа требуется рассчитать материальную проводку. С неё удерживается НДФЛ.

В проводках возможно указание способа возврата займа: деньгами или имуществом предприятия, в зависимости от того, как именно выдавался займ.

Если займ был выдан в иностранной валюте, должен быть проведен расчёт разницы курсов валют на момент выдачи займа и возврата долга по нему.

Требования

К получателям кредитов без процентов на предприятиях их руководителями выдвигаются такие требования:

  1. Возраст кредитуемого лица должен быть в рамках от 21 года до 60 лет.
  2. Стаж пребывания работника на предприятии должен быть более трёх лет.
  3. Работник обязан подать заявление в бухгалтерию на предоставление ему кредита.
  4. Лицом, претендующим на получение займа, должна быть обозначена его целевая направленность.

  5. Обязательно предоставление отчёта о расходовании кредитной суммы по назначению.
  6. Работник обязан погасить долг по займу в строго оговоренные сроки.

Проценты

По займам рассматриваемой категории проценты не начисляются. Иначе займ относится к категории возмещаемых, а проценты по нему принимаются в объёме двух третей от установленной на текущий момент ставки рефинансирования.

Документы

Для предоставления ему займа работник организации обязан подготовить такие документы:

  1. Паспорт гражданина страны.
  2. Заявление на выдачу ему займа рассматриваемой категории.
  3. Индивидуальный налоговый код.
  4. Справки о доходах за последнее полугодие.

Налоговые последствия

В случае выдачи сотруднику предприятия займа без начисления процентов, облагаемого налогами дохода не отмечается.

Тем не менее, возможно начисление налогов по сделке, если фактическим получением материальной выгоды будет принято возвращение денег в счёт выплаты долга в срок.

В большинстве случаев выдача сотрудникам предприятия беспроцентных займов не имеет никаких налоговых последствий ни для одной, ни для другой из принимающих участие в сделке сторон.

Сроки

Сроки оформления кредитов без начисления процентов сотрудникам предприятий оговариваются непосредственно между сторонами при составлении кредитного договора. Как правило, подобные займы выдаются на сроки до пяти лет максимально.

Возможно продление сроков действующих кредитных соглашений, если получатель кредита выражает такое намерение, а податель ссуды не возражает.

Выплаты

Выплаты по кредитам работникам предприятий осуществляются одним из следующих вариантов:

  • наличными деньгами после окончания срока выдачи ссуды;
  • наличными по составленному графику погашения долга по ссуде;
  • безналичными переводами средств с карты получателя;
  • переводами денег с банковского счёта заёмщика в любом из банков страны.

Преимущества и недостатки

Как и все кредиты рассматриваемые займы выделяются определёнными положительными и негативными аспектами.

Среди их плюсов следует отметить:

  1. Простая процедура оформления кредита.
  2. Разнообразие вариантов погашения долгов по ссудам.
  3. Отсутствие ставок по займам.
  4. Возможность увеличить сроки кредитования при подобной надобности.
  5. Реальность получения средств на предприятии на различные насущные потребности.

  6. Привлечение поручителей при возникновении такой надобности.

Минусы подобного кредитования:

  1. Необходимость иметь стаж работы на предприятии не менее определённого срока.
  2. Требования руководства в предоставлении отчёта о целевом расходовании кредитных средств.
  3. Обязательность погашения долга по кредиту точно в срок.
  4. Возможные трения с руководством при возникновении сложностей с погашением кредитного долга.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://1pozaimam.ru/besprocentnyj-zajm-sotrudniku/

Можно ли работнику получить заем у работодателя? | Народный вопрос.РФ

Ссуда от работодателя на приобретение жилья
0 нравится [ 0 ] не нравится [ 0 ]

Можно ли работнику получить заем у работодателя?

Работник, имеющий некоторые финансовые затруднения, может обратиться к своему работодателю с просьбой о предоставлении ему некоторой суммы денег взаймы.

В случае, если работодатель согласится выдать работнику денежные средства взаймы, между данными сторонами возникают не только трудовые, но и заемные отношения. Работодатель становится займодавцем, а работник – заемщиком.

Работодатель как заимодавец должен передать в собственность работнику (заемщику) деньги или имущество, а у заемщика появляется обязанность возвратить заимодавцу такую же денежную сумму или равное количество вещей того рода и качества (ст. 807 Гражданского кодекса РФ).

В случае, когда заимодавцем выступает организация, договор займа обязательно должен быть заключен в письменной форме. Это требование установлено в п. 1 ст. 808 Гражданского кодекса РФ и должно соблюдаться независимо от размера денежной суммы, предоставляемой взаймы.

В соответствии с п. 2 ст. 808 Гражданского кодекса РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы. При этом расписка выдается именно заемщиком, а не займодавцем.

Получение работником займа от работодателя связано с появлением ряда вопросов. Например:

а) может ли работник получить деньги взаймы из кассы организации в случае, когда сумма займа превышает 100 000 рублей;

б) вправе ли работодатель производить удержания из зарплаты работника в счет погашения суммы займа в случае, когда работник не возвратил сумму займа в срок;

в) нужно ли работодателю удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ при передаче заемных денежных средств работнику.

Работник может получить деньги взаймы 2-мя способами:

а) или наличными из кассы организации;

б) или в безналичной форме – путем их перечисления на свою банковскую карту.

В первом случае возникает вопрос о том, вправе ли работодатель выдать наличными из кассы сумму денежных средств, превышающую 100 000 рублей. Ведь наличные расчеты между организациями и индивидуальными предпринимателями ограничены размером платежей.

Общая сумма наличных платежей в рамках одного договора не может превышать 100 000 рублей, либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 рублей по официальному курсу ЦБ РФ на дату проведения наличных расчетов (п. 6 Указания ЦБ РФ от 07.10.

2013 N 3073-У).

Однако, исходя из п. 1 ст. 861 Гражданского кодекса РФ следует, что законодатель допускает расчет наличными денежными средствами без учета предельных размеров при наличии 2-х условий:

а) если хотя бы одним из субъектов правоотношений является гражданин;

б) если расчеты не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, работодатель может выдать работнику заем наличными денежными средствами в сумме, превышающей 100 000 рублей.

Следующий вопрос, который может возникнуть при оформлении заемных отношений между работником и работодателем, таков: вправе ли работодатель удерживать из зарплаты работника какие-либо суммы в счет частичного погашения займа в случае, когда работник не возвратил сумму займа в установленный срок?

Согласно ст. 137 Трудового кодекса РФ удержания из заработной платы работника производятся только в случаях, предусмотренных Трудовым кодексом РФ и иными федеральными законами.

Удержания из заработной платы работника для погашения его задолженности работодателю могут производиться:

а) для возмещения неотработанного аванса, выданного работнику в счет заработной платы;

б) для погашения неизрасходованного и своевременно не возвращенного аванса, выданного в связи со служебной командировкой или переводом на другую работу в другую местность, а также в других случаях;

в) для возврата сумм, излишне выплаченных работнику вследствие счетных ошибок, а также сумм, излишне выплаченных работнику, в случае признания органом по рассмотрению индивидуальных трудовых споров вины работника в невыполнении норм труда или простое;

г) при увольнении работника до окончания того рабочего года, в счет которого он уже получил ежегодный оплачиваемый отпуск, за неотработанные дни отпуска.

Поэтому, никакие другие дополнительные вычеты из заработной платы по решению работодателя, помимо предусмотренных ст. 137 Трудового кодекса РФ, не допускаются, за исключением случаев, когда другими федеральными законами на работодателя возлагается обязанность производить удержания из заработной платы работников.

Удержание из заработной платы работника на такие цели, как погашение займа, кредита, законодательством не предусмотрено.

Поэтому работодатель не вправе без согласия работника удерживать из его заработной платы сумму займа, подлежащую возврату. Но это можно сделать в случае, если работник дал свое согласие на удержание из его заработной платы определенных сумм в счет частичного погашения его долга.

По нашему мнению, заемные денежные средства не приводят к образованию экономической выгоды у работника (ст. 41 НК РФ). Ведь, получив заем, работник будет обязан его вернуть. Поэтому с суммы займа, выданного работнику, удерживать НДФЛ не нужно.

Однако, есть случаи, когда организация, предоставив заем работнику, должна будет удержать НДФЛ.

К таким случаям относится предоставление займа, приводящее к возникновению у работника материальной выгоды от экономии на процентах.

Материальная выгода от экономии на процентах может возникнуть в случаях, если:

– работник получил процентный заем с условием уплаты процентов в размере, сниженном по сравнению с установленной ЦБ РФ ставкой рефинансирования (в зависимости от валюты, в которой он выдан);

– работник получил беспроцентный заем (в зависимости от валюты, в которой он выдан).

Исключение составляют случаи, когда материальной выгоды от экономии на процентах у работника не возникает (пп. 1 п. 1 ст. 212 Налогового кодекса РФ). Например, в случае, если, заем работнику был предоставлен для покупки (строительства) жилья, земельных участков и у него появилось право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ по расходам на их приобретение (строительство).

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/3211

Квартира для сотрудника — Audit-it.ru

Ссуда от работодателя на приобретение жилья
Компания «Верген Аудит»

Жилищная проблема волнует в настоящее время многих молодых специалистов. И случается, что в решении данной проблемы заинтересован и работодатель, которому необходимы знания и энергия таких специалистов.

В итоге стороны заключают взаимовыгодные сделки: работодатель обеспечивает работника жильем, чем привлекает к долгосрочному сотрудничеству такого работника. Существует несколько вариантов обеспечения работника жильем.

В рамках настоящей статьи рассмотрим наиболее распространенные варианты: приобретение квартиры в собственность организации с последующей продажей работнику в рассрочку, с передачей в безвозмездное пользование на период работы у работодателя, а также вариант, когда организация арендует квартиру для работника без приобретения ее в собственность.

Квартиры, согласно ст. 130 ГК РФ, признаются недвижимым имуществом. Переход права собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ).

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать положения §7 гл. 30 ГК РФ.

Передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Стоит обратить внимание, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в размере 500 руб. для физических лиц и 7 500 руб. для юридических лиц.

Плательщиком пошлины является лицо, которое обращается за государственной регистрацией перехода права собственности (ст. 333.

17 НК РФ), то есть лицо, на которое регистрируется право собственности на недвижимость.

В отношении уплаты НДС с реализации недвижимости стоит отметить, что в настоящее время реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС на основании пп.пп. 22 – 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Отметим, что к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ отнесены жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Таким образом, реализация квартир в настоящее время не подлежит налогообложению НДС.

В связи с этим напомним, что осуществление операций, подлежащих налогообложению НДС и освобожденных от налогообложения НДС, ведет к необходимости ведения раздельного учета таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

При этом стоит отметить, что налогоплательщик вправе отказаться от вышеуказанной льготы по НДС, но только представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Далее рассмотрим порядок отражения в учете операции по приобретению квартиры в собственность организацией.

Приобретение квартиры в собственность организации

При решении вопроса о том, в составе каких активов учитывать приобретаемую организацией квартиру, необходимо исходить из цели ее приобретения.

Если квартира приобретается для последующей продажи работнику (в том числе с рассрочкой платежа), то, очевидно, такой объект не может быть принят к учету в состав основных средств, ведь в этом случае не выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В частности, не выполняется условие, установленное пп. «в» п. 4 о том, что «организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта».

В соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве товаров (как часть МПЗ). Таким образом, если квартира приобретается для последующей продажи работнику, ее следует учесть в составе товаров на счете 41 «Товары».

В этом случае квартира будет учитываться по правилам, установленным указанным ПБУ 5/01. В частности, квартира будет приниматься к учету по фактической себестоимости, равной сумме фактических затрат организации на приобретение (п.п. 5 – 6 ПБУ 5/01).

К таким затратам можно отнести расходы на уплату госпошлины за госрегистрацию перехода права собственности к организации, а также, если организация обращалась к риелторам, – расходы на уплату соответствующего вознаграждения риелторам.

Отметим, что все расходы, которые возникают в связи с приобретением квартиры в качестве товара до момента принятия соответствующего товара к учету, на наш взгляд, целесообразно отражать на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Если же организация планирует приобрести квартиру для передачи сотруднику в безвозмездное пользование (например, на время работы у данного работодателя), то складывается следующая ситуация в отношении принятия такой квартиры к учету.

В соответствии с пп. «а» п.

 4 ПБУ 6/01, актив принимается к учету в качестве основного средства, в частности, в случае, если он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если квартира приобретается для передачи в безвозмездное пользование сотруднику, ни одно из указанных условий, на первый взгляд, не выполняется. Учитывая также, что квартира в данном случае не способна приносить экономические выгоды (доход) в будущем (пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01), существует мнение, что такие объекты «непроизводственного» назначения не являются основными средствами, а расходы на их приобретение следует сразу учитывать в составе прочих расходов, то есть отражать на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Однако стоит отметить, что хоть прямых экономических выгод от приобретения подобных объектов и нет, наличие косвенных экономических выгод все же не следует исключать. Так, мы исходим из того, что квартиры приобретаются для специалистов, труд которых компания особо ценит, в связи с чем компания и обеспечивает таких специалистов жильем.

Таким образом, косвенной экономической выгодой можно считать те выгоды, которые организация получает от использования труда особо ценных специалистов. Кроме того, для того чтобы найти подобных специалистов в своем регионе, возможно, может понадобиться гораздо больше вложений, нежели обеспечить жильем имеющихся специалистов. Таким образом, выполнение условия, установленного пп.

«г» п. 4 ПБУ 6/01, к такой ситуации вполне можно обосновать – организация получает экономические выгоды от использования труда специалистов, которым на время работы у работодателя предоставляет жилье. В данном случае можно также говорить о выполнении условия, установленного пп. «а» п.

 4 ПБУ 6/01, об использовании объекта в деятельности организации – ведь квартиры предназначены для сотрудников организации, труд которых используется в деятельности организации. Таким образом, приобретенные объекты, хоть и косвенно, но используются в деятельности организации.

Можно сказать, что целью приобретения подобных объектов является не предоставление объекта в безвозмездное пользование как таковое, а обеспечение сотрудников жильем, для того чтобы труд сотрудников можно было использовать в деятельности организации.

Учитывая приведенную аргументацию, на наш взгляд, вполне возможно обосновать вариант учета приобретенной квартиры в составе основных средств организации. Но в данном случае особое внимание следует уделить обоснованию приобретения квартиры.

В частности, соответствующий иногородний сотрудник, действительно, должен обладать высокими профессиональными данными (способными приносить экономические выгоды организации). Кстати, в подтверждение нашего вывода можно также привести положения Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина РФ от 13.

10.03 № 91н). В соответствии с п. 21 данных Методических указаний, основные средства разделяются в учете, в частности, в зависимости от имеющихся у организации прав на них. При этом те из них, которые принадлежат организации на праве собственности, могут включать в себя сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование и т.д.

Как видно, Методические указания не исключают возможность учитывать объекты, передаваемые в безвозмездное пользование, в составе основных средств. Важно, каково обоснование для такой передачи.

В нашем случае, как мы выяснили, это обеспечение жильем соответствующих иногородних работников, труд которых организация использует в своей деятельности. Поэтому, с нашей точки зрения, подобные объекты можно учитывать в составе основных средств.

Рассматривая проблему приобретения квартиры для последующей передачи в безвозмездное пользование, стоит также обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, если организация списывает подобный объект в состав прочих расходов, то автоматически данный объект исключается из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

А в этой части у налоговых органов могут возникнуть определенные претензии – ведь фактически объект не выбывает, а используется в деятельности организации (пусть и косвенно).

Во-вторых, при передаче квартиры в безвозмездное пользование сотруднику у последнего возникает доход в натуральной форме, величина которого должна определяться исходя из рыночной стоимости арендной платы на аналогичное жилье (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ).

Организация как налоговый агент обязана исчислить, удержать из доходов работника и уплатить в бюджет необходимую сумму налога (ст. 226 НК РФ). Таким образом, у организации возникает проблема в определении рыночного уровня арендной платы, исходя из которой необходимо удерживать сумму НДФЛ. Кроме того, в данном случае следует учитывать, что для целей налогообложения прибыли организация не сможет учесть соответствующую сумму амортизации (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Как видно, вариант приобретения квартиры для передачи в безвозмездное пользование сотруднику вызывает немало трудностей не только в части бухгалтерского учета приобретаемого имущества, но также в части налогообложения. И связано это с тем, что подобная ситуация четко не урегулирована действующим законодательством.

Таким образом, при выборе того или иного варианта обеспечения работников жильем следует взвешивать все «за» и «против», следует учитывать не только проблемы в части бухгалтерского учета, но также возможность риска в отношении налогообложения.

Пример 1.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a12/161327.html

Займ сотруднику организации: процентный, беспроцентный; заём на покупку жилья

Ссуда от работодателя на приобретение жилья

Как известно, учредитель не может свободно распоряжаться выручкой своей организации. Его доходом является только сумма, полученная в виде дивидендов.

К тому же, существуют ограничения, когда дивиденды выплачивать нельзя. Но если вам нужны деньги на личные нужды, то компания может вас выручить и дать в долг необходимую сумму.

Если брать деньги под символический процент или без него, то нужно заплатить НДФЛ от материальной выгоды.

Для получения займа необходимо подписать договор. Типовую форму  договора можно найти в интернете и переделать под себя. Если вы одновременно являетесь и учредителем, и генеральным директором, то договор будет подписан одним лицом. После подписания договора вы сможете взять денежные средства наличными из кассы организации, выписав РКО, либо перевести сумму займа на банковскую карту.

Условия в договоре, на которые следует обратить внимание

  • сумма займа и период пользования;
  • срок возврата денежных средств: вы можете погашать долг частями — ежемесячно или единовременно целой суммой;
  • порядок возврата: если вы также являетесь сотрудником в компании и получаете зарплату, то можете возвращать заём путем удержания суммы из заработной платы либо самостоятельно перечислять деньги на расчетный счет или вносить наличными в кассу;
  • размер и условия погашения процентов: фирма может предоставить беспроцентный заём или выдать деньги под проценты.

Конечно, вам бы хотелось воспользоваться деньгами без дополнительных затрат, но с процентами не все так просто: слишком выгодный заём обяжет вас заплатить НДФЛ с материальной выгоды.

НДФЛ государству или проценты компании?

По законодательству, если вы получаете беспроцентный заём или заём под проценты ниже чем 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (сейчас это 5,5%), то у вас возникает материальная выгода. Она рассчитывается на день, когда вы возвращаете беспроцентный заём, или день, когда выплачиваете проценты. Материальная выгода облагается НДФЛ по ставке 35%.

Как рассчитывается материальная выгода, и что это вообще такое, удобнее рассмотреть на примерах.

Пример 1: беспроцентный заём

Учредитель ООО берет беспроцентный заём 100 000 руб. на 10 месяцев с января по октябрь. Заём возвращает единовременно. На дату возврата денежных средств организация должна рассчитать материальную выгоду и НДФЛ.

Материальную выгоду считаем следующим образом:

  • 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ * сумма займа / 365 * срок предоставления денег (календарные дни)
  • Материальная выгода: 5,5% * 100 000 руб. / 365 * 291 = 4 384 руб. 93 коп.
  • НДФЛ: 4 384 руб. 93 коп. * 35% = 1534 руб. 72 коп необходимо заплатить государству за пользование беспроцентным займом.

Пример 2: символический процент

Учредитель ООО берет заём у организации в размере 100 000 руб. под 2% годовых на 10 месяцев с января по октябрь. Возврат займа и процентов производится единовременно. Организация должна рассчитать материальную выгоду и НДФЛ на день уплаты процентов по займу учредителем.

В таком случае материальная выгода рассчитывается так:

  • (2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ — ставка процентов по договору займа) * сумма займа / 365 * срок начисления процентов
  • Материальная выгода = (5,5% – 2%) * 100 000 руб. / 365 * 291 = 2790 руб. 41 коп.
  • НДФЛ: 2790 руб. 41 коп. * 35% = 976 руб. 64 коп.

Если учредитель одновременно является директором организации и получает заработную плату, то НДФЛ можно удержать из зарплаты и перечислить в бюджет государства.

В случае, если учредитель в организации не работает и не получает выплат от фирмы, то организация должна сообщить учредителю и в свою налоговую о невозможности удержания НДФЛ. Это нужно сделать в срок не позднее месяца со дня окончания года, в котором была получена материальная выгода.

Такое уведомление подается в виде справки 2-НДФЛ. Учредитель должен самостоятельно перечислить НДФЛ в бюджет государства и подать декларацию 3-НДФЛ.

Получается, что просто так взять деньги в долг у компании невозможно.  Минимум 1,925 % годовых (5,5 * 0,35) вам все же придется заплатить государству или 5,5% – своей организации. Чаще всего бизнесмены делают выбор в пользу своей компании и берут заём под 5,5 % годовых.

Исключение: заём на покупку жилья

Если деньги, полученные в долг без процентов или по низкой ставке, были потрачены на приобретение жилья, то государство освобождает от НДФЛ полученную материальную выгоду, но при условии, что у вас есть право на имущественный вычет. После оформления покупки и регистрации права собственности вам нужно будет подтвердить имущественный вычет соответствующим уведомлением. Его следует запросить в налоговой по месту регистрации.

До получения уведомления о предоставлении имущественного вычета материальная выгода рассчитывается на день возврата беспроцентного займа или день уплаты процентов и облагается НДФЛ, затем производится перерасчет и удержанный НДФЛ возвращается.

Источник: https://kontur.ru/articles/445

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.