Сроки оплаты аренды земли в 2020 году

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”

Сроки оплаты аренды земли в 2020 году

Обзор документа

В соответствии с Федеральным законом “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

2. Рекомендовать:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.

Председатель ПравительстваРоссийской Федерации М. Мишустин

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением ПравительстваРоссийской Федерации

от 3 апреля 2020 г. N 439

Требования
к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

1.

Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера” решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно – договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Обзор документа

Арендаторам нежилой недвижимости, работающим в отраслях экономики, пострадавших из-за коронавируса, предоставляется отсрочка по внесению арендной платы. Правительство РФ определило условия.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории региона.

Собственникам недвижимости также будут оказаны меры поддержки.

Постановление вступает в силу с даты опубликования.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73750806/

Отсрочка уплаты арендной платы: как, в каком размере и для кого. Читаем Постановление Правительства РФ от 03.04.2020

Сроки оплаты аренды земли в 2020 году

8 апр 2020

3 апреля 2020 г., во исполнение Федерального закона № 98-ФЗ, который предусмотрел право арендатора требовать отсрочку уплаты арендной платы, Правительство Российской Федерации приняло Постановление № 439. Приложением 1 к указанному постановлению, утверждены требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Субъектный состав отношений:

Арендодатели. Не определены, следовательно, любые, как государственные и муниципальные органы и организации, так и частные собственники, арендаторы в отношениях с субарендаторами, агенты и т.п.

Арендаторы. Во-первых, только организации и индивидуальные предприниматели. Физические лица без статуса ИП, в том числе самозанятые, не попадают под нормы Постановления № 439, установленное им право на отсрочку они не получили.

Во-вторых, – те, кто осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. И здесь проблема в том, что такого списка именно для целей Постановления № 439 или для целей аренды нет.

Есть не совсем нормативный документ – Информация Минэкономразвития России от 27 марта 2020 г. «Правительство определило 22 отрасли, которые первыми получат господдержку. Есть Постановление Правительства от 3 апреля 2020 г.

№ 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», но согласно п.2 текста Постановления № 434, оно касается только отсрочки по кредитам.

  То есть либо будет разъяснение/дополнение в отношении применения этого списка и к иным отношениям, либо будет новый список. Если же принять за основу Постановления Правительства № 434, то банки его применяют, учитывая основной вид деятельности, тот самый основной ОКВЭД из ЕГРЮЛ.

Однако в арендных отношениях такая интерпретация неприменима. Недвижимое имущество сдается в аренду по общему правилу с определенным целевым назначением и здесь, думается, должен быть применен подход определения вида деятельности, включенного в ЕГРЮЛ, пусть не в качестве основного, но соответствующего реальному использованию арендованного имущества.

Такие субъекты, как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в силу ч.2 ст.124 ГК РФ также попали в число арендаторов, имеющих право на отсрочку.

Предмет аренды.

Недвижимое имущество, то есть так же, как и в Федеральном законе № 98-ФЗ арендаторы оборудования (в том числе трансформаторных подстанций, промышленных объектов, не являющихся недвижимостью), а также арендаторы нестационарных торговых мест не попали в число защищенных арендаторов и не имеют права на отсрочку. На предоставление в аренду, наем жилых помещений Постановление № 439 не распространяется. 

По каким платежам можно получить отсрочку:

Арендная плата с момента введения в конкретном субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ПГ и ЧС соответственно) и до отмены этих режимов 100% арендной платы начисляется, но срок ее оплаты переносится. 

Арендная плата с момента отмены режимов ПГ и ЧС и до 1 октября 2020 г. начисляется в полном объеме, но может оплачиваться только 50% от начисляемого за это период. 

Задолженность по арендной плате, уже имеющаяся на данный момент, а также возникшая в связи с начислением, но неоплатой за период с момента введения режима ПГ и ЧС и до 1 октября 2020, как указано выше,  будет уплачиваться арендатором на следующих условиях: 

 в период с 1 января 2021. и  не позднее 1 января 2023 г., равными платежами, размер платежа не должен превышать ½ (половины) ежемесячной арендной платы по договору аренды.   

Как быть в ситуации, если с учетом ранее возникшей задолженности не удается погасить долг,  Постановление № 439 ответа не содержит.

Так же, как и варианты трактовки размера ½ арендной платы дают простор для споров: то ли при расчете будет иметься ввиду действующая ставка 2021-2022 годов, то ли текущая ставка аренды до начала режимов ПГ и ЧС, то ли сниженный размер, о котором говорит Федеральный закон № 98-ФЗ.

Надеемся, что здравый смысл сторон договора аренды найдет компромиссное решение, а если нет – будем следить за судебной интерпретацией еще несколько лет.

Важно: отсрочке не подлежат даже включенные в арендную плату платежи за пользование коммунальными услугами и/или расходы на содержание арендованного имущества. Здесь также возможны споры в отношении их размера, т.к.

если арендная плата не была разделена на постоянную и переменную часть, выделение составляющей таких расходов и услуг проблематично.

И законодатель отдельно оговорился, что если арендодатель был освобожден от оплаты, то и с арендатора он не вправе требовать компенсации. 

Постановление  Правительства № 439 отдельно отметило, что штрафы, проценты за пользование чужими деньгами и иные меры ответственности, в том числе предусмотренные договором аренды (а это и досрочное расторжение, и повышение платы, и т.п.) в связи с отсрочкой не применяются, так же как и не допускается установление иных платежей в связи с отсрочкой.

Оформление отсрочки производится отдельным соглашением сторон, это следует из формулировки пункта 2 самого Постановления № 439 с рекомендациями при установлении отсрочки не забыть и о мерах по снижению арендной платы, учитывая сроки неосуществления арендатором своей деятельности, а также установленных последними указами Президента РФ нерабочих дней. Нужно ли совсем исключить эти дни из расчета или учесть, что и арендодатель не мог использовать сданные в аренду помещения, сторонам нужно определиться самостоятельно.

Даже если стороны уже заключили соглашение в отношении отсрочки или уменьшения арендной платы, в связи с принятием Постановления Правительства № 439 арендатор вправе требовать заключения нового.

Сторонам, в том числе в отношении государственного и муниципального имущества, предоставлено право предусмотреть иные условия отсрочки, если они не повлекут ухудшение условий для арендатора, а значит, есть возможность соглашением сторон разрешить все неясности Постановления Правительства № 439. 

Про интересы арендодателей Правительство РФ также не забыло.

Арендаторам, которые предоставили отсрочку уплаты арендных платежей, субъекты РФ и муниципалитеты должны предоставить меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, но только в отношении того объекта недвижимости и за тот период, когда такой арендодатель сам предоставил отсрочку своему арендатору. 

В любом случае сторонам договора аренды надо приходить к компромиссным решениям, кабальные условия сделок в сложившейся ситуации должны остаться в прошлом.

ЮК “Центральный округ” оказывает всю необходимую юридическую помощь бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. В частности, мы готовы:

– представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;

– сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);

– оказать содействие в получении сертификата ТПП РФ об обстоятельствах форс-мажора.

Источник: https://CentralDep.ru/news/otsrochka-uplaty-arendnoy-platy-kak-v-kakom-razmere-i-dlya-kogo-chitaem-postanovlenie-pravitelstva-r/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.