Спрос на землю сельскохозяйственного назначения

Правительство определило признаки неиспользуемых сельхозземель

Спрос на землю сельскохозяйственного назначения

Сейчас только в Центральной России не используется около половины всей площади сельскохозяйственных земель. Но теперь вопрос их изъятия будет решаться быстрее и проще.

Правительство четко определило признаки неиспользуемых сельхозземель.

Их активный ввод в оборот позволит дать новые рабочие места сельским жителям, увеличить поступление налогов в бюджет и существенно нарастить производство агропродукции.

Новые признаки неиспользуемых земельных участков утверждены правительством 18 сентября 2020 года. В сравнении с предыдущими от 2012 года, новые содержат более четкие и жесткие определения.

Так, раньше неиспользуемым считался участок, если на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы.

А сейчас, даже если на площади до четверти участка не ведется сельхоздеятельность, он все равно будет считаться неиспользуемым.

О плодородии сельхозземель позаботятся их собственники

Кроме того, признаками неиспользуемых земель будет считаться наличие на половине (и более) площади участка зарастания сорными растениями, а на особо ценных продуктивных сельхозугодьях – более чем на 20%.

Нарушениями законодательства будут являться наличие на земельном участке постройки, имеющей признаки самовольной; загрязнение земельного участка химическими веществами; захламление земельного участка на площади 20 и более процентов и многое другое.

По состоянию на начало прошлого года общая площадь земель сельхозназначения Росреестр оценивал в 382,5 млн га, в том числе сельхозугодий – 197,7 млн га, говорится в госдокладе о состоянии и использовании земель в России в 2018 году. При этом, по разным оценкам, неиспользуемых сельхозземель в России насчитывается от 40 до 80 млн га.

В России насчитывается до 80 миллионов гектаров неиспользуемых сельхозземель – это пятая часть всех сельхозугодий

В Центральной России – Смоленской, Тверской, Вологодской, Ярославской, Кировской областях – не используется до половины площади пашни, подсчитывает первый заместитель председателя аграрного комитета Госдумы Владимир Плотников. “Это государственная задача – сделать так, чтобы земля работала – давала урожай, обеспечивала село дополнительными рабочими местами, а бюджет – налогами”, – считает он.

До 2030 года государство планирует ввести в оборот 12 млн га земель.

Как ранее поясняла заместитель председателя правительства Виктория Абрамченко, для этого предстоит провести масштабную инвентаризацию земель, выявить конкретные земельные участки, наиболее подходящие для сельского хозяйства.

Вкупе с другими мерами это поможет выполнить задачу по увеличению производства и экспорта продукции АПК к 2024 году почти в два раза – до 45 млрд долларов.

Инфографика “РГ” / Леонид Кулешов / Татьяна Карабут

В 2019 году самообеспеченность страны зерном, рыбой и рыбной продукцией превысила показатели доктрины продовольственной безопасности в полтора раза, напомнила Виктория Абрамченко. Она также отметила, что Россия достигла значений продовольственной безопасности практически по всем ключевым направлениям.

Дальнейшее увеличение производства сельхозпродукции в стране необходимо прежде всего для закрепления позиций России на мировом продовольственном рынке. Это позволит государству регулировать ситуацию с продовольствием и внутри страны.

Даже если возникнет чрезвычайная ситуация (погодные аномалии, коронавирус и т.д.), у государства всегда будут возможности “отщипнуть” недостающий объем продовольствия от поставок за рубеж.

Таким образом, дефицит продовольствия в России будет невозможен ни при каких вариантах.

Минсельхоз дополнительно поддержит фермерские хозяйства

И постановление правительства – часть этой работы. Более четкое определение признаков неиспользуемых сельхозземель позволит приступить к решению следующего этапа задачи – изъятию неиспользуемых сельхозземель, уверен Владимир Плотников. По его мнению, из-за расплывчатых формулировок закон об изъятии земель до этого момента не работал.

“И люди есть, и земля есть, а мы не можем ее взять, потому что некоторые “предприимчивые” люди вложили на момент приватизации в 90-х годах деньги в землю как в депозит. И теперь ждут, когда спекулятивным образом смогут обогатиться”, – категоричен депутат.

По его мнению, количество неиспользованных земель с момента начала земельной реформы в 1990-х годах только увеличивается. Тогда землю покупали по бросовым ценам, чтобы потом продать.

В итоге она либо не используется вовсе, либо задействована совсем не под сельское хозяйство, поясняет Плотников.

В подтверждение он приводит данные Росстата: в 1990 году засевалось 116 млн га, а в 2020 году (даже с учетом увеличения) чуть более 80 млн га.

Поэтому Плотников считает, что вести работу по вовлечению в оборот неиспользуемых сельхозземель надо жестче. Так, по его мнению, было бы справедливо, помимо прочего, ввести повышенный налог на землю в случае ее неиспользования – в пять-десять раз больше. Это будет стимулировать собственников либо обрабатывать землю, либо продавать.

Он считает также, что ввод в оборот земель могло бы отчасти снять проблему пожаров, которая в последние годы приобретает колоссальный масштаб. “Бурьян отлично горит. Была бы засеяна земля, проблем бы не было”, – поясняет он.

Полноценный ввод сельхозземель в оборот мог бы отчасти снять проблему пожаров – бурьян отлично горит

Между тем директор Центра агропродовольственной политики Института прикладных экономических исследований РАНХиГС Наталья Шагайда считает, что неиспользуемых земель нет там, где они востребованы.

Не используются они лишь в тех регионах, где агробизнесу эти земли не принесут никакой прибыли. В этом смысле государству целесообразнее действовать не при помощи карательных мер, а, скорее, по заявительному принципу, считает она.

Если где-то на востребованных территориях человек обнаруживает заброшенный участок, он может обратиться в соответствующие органы, чтобы найти хозяина и при необходимости изъять его под сельхозпроизводство.

А повсеместно вводить контроль за неиспользованными сельхозземлями, по мнению эксперта, особого смысла нет. Да и найти собственников участков не всегда удается, добавляет Шагайда.

Фермерам станет проще строить жилье на сельхозземлях

Она напоминает, что в ходе сельхозпереписи 2016 года нашли сельхозпроизводителей, за которыми было закреплено 142,7 млн га сельхозугодий из 193 млн га. “Потерянными” оказались почти 50 млн га. Из тех земель, которые были закреплены за найденными во время сельхозпереписи производителями, использовалось 125 млн га. То есть не использовалось еще около 18 млн га.

“Задача по вводу в оборот сельхозземель поставлена президентом. И нам вполне по силам с этим разобраться и навести порядок”, – уверен, в свою очередь, Владимир Плотников.

Источник: https://rg.ru/2020/09/24/pravitelstvo-opredelilo-priznaki-neispolzuemyh-selhozzemel.html

ТОП-8 факторов формирования цены на сельхоз землю

Спрос на землю сельскохозяйственного назначения

Владимир Нагорный

4 сентября 2020, 09:00

Земельный участок, выставленный на продажу

«Панорамные окна, закрытая территория, подземный паркинг, детская площадка, рядом лес/озеро/метро/ТРЦ/детский сад/школа (нужное подчеркнуть)», — примерно так обычно звучат объявления о продаже жилой недвижимости.

С 1 июля следующего года после снятия моратория многие задумаются, что же написать в объявлении о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения? Какие особенности земли добавят ей ценности? Попробуем разобраться.

Ценность земли будут определять в первую очередь те особенности, которые непосредственно связаны с ее целевым назначением — ведением товарного сельскохозяйственного производства.

Как правило, это выражается в пригодности земли к ведению сельскохозяйственной деятельности. А поскольку такое производство является еще и товарным, следовательно, еще и в возможности перемещения и реализации выращенной продукции.

Поэтому факторы, которые будут влиять на формирование базовой цены земельного участка, по моему мнению, можно будет разделить на две основные категории: качественные показатели земли, которые непосредственно влияют на урожайность, и особенности ее расположения.

Качественные показатели земли, которые непосредственно влияют на урожайность

По определению Министерства аграрной политики США, качество почвы — это функциональная пригодность почвы для конкретного вида землепользования. Эта характеристика отличается для различных почв.

Такие показатели, как содержание органических веществ, засоленность, уклон, уплотнения, имеющиеся питательные вещества и глубина укоренения, помогают оценивать состояние и здоровье почвы — ее качественные параметры.

Севооборот — это научно обоснованное чередование сельскохозяйственных культур во времени. Чередование культур (история севооборота) на земельном участке представляет собой правильную смену одних растений другими. Как правило, в течение четырех лет.

Неправильный севооборот негативно влияет на качественные характеристики почвы.

Например, размещение на земельном участке такой культуры, как подсолнечник, чаще одного раза в пять лет является причиной чрезмерного выноса питательных веществ, нарушения баланса влаги и эрозии (разрушения) почвы.

Читать по теме: Почва: спасательная операция

  • Уровень увлажненности в регионе, в котором размещен земельный участок.

Как показывает практика растениеводства текущего года, уровень осадков является критически важным для результативности товарного сельскохозяйственного производства в нашей стране. Среднегодовые суммы осадков уменьшаются с запада и северо-запада на юго-восток и юг от 650-600 мм до 300 мм.

Соответственно, с изменением климата перспективность земель сельскохозяйственного назначения будет сдвигаться в обратном направлении — с юго-востока и юга на запад и северо-запад.

Но, несмотря на качество почвенного покрова, это смещение будет ограничиваться климатической зоной лесостепи на севере.

Особенности расположения

  • Логистическая близость к складским мощностям покупателя и наличие автотранспортных путей.

Для эффективности сельского хозяйства нужно не только обеспечить производство продукции, но и позаботиться о сети ее сбыта. Обычно затраты на логистику составляют около 10% расходов растениеводства, поэтому логистические возможности перемещения урожая достаточно важны.

  • Наличие/отсутствие объектов, которые могут создавать неудобства для проведения технологических операций на земельном участке.

К таким «неприятным бонусам» можно отнести линии электропередачи, газопроводы, вкрапления земель историко-культурного назначения и т. п.

Конечно же, данные категории будут иметь влияние, если потенциальным покупателем земли будет выступать аграрий. Если же земельный участок приобретается для последующей передачи в аренду, то, конечно, влияние на стоимость будут иметь и другие факторы.

  • Надежность землепользователя (арендатора).

В первую очередь такой покупатель будет предоставлять преимущества земельным участкам, которые находятся в пользовании надежного арендатора или могут быть ему переданы в пользование.

Земельные участки, находящиеся в пользовании публичных компаний, обладающих большими земельными банками, в таком случае всегда будут иметь определенное преимущество.

Покупатель такой земли будет иметь более высокий уровень уверенности в надежности арендно-договорных отношений в долгосрочной перспективе по сравнению с мелким пользователем.

Читать по теме: Feodal.onlinе — помощник в управлении земельным банком

Если вышеперечисленные факторы будут влиять на само решение «покупать или не покупать» землю, то размер арендной платы будет влиять непосредственно на формирование цены земельного участка.

Из практического анализа реализованных сделок по покупке-продаже земель сельскохозяйственного назначения, не подпадающих под мораторий, можно сделать вывод, что стоимость земельного участка колеблется в пределах 7-10 годовых арендных платежей.

Хотя и официально эксперт-оценщик при подготовке отчета об оценке земельного участка вряд ли станет использовать такие категории.

  • Возможность получать премии за продление срока действия договора аренды.

Достаточно часто аграрии используют практику мотивации собственника земельного участка к заключению, перезаключению или пролонгации договоров аренды земли. Чаще всего это около 10 тыс. грн ($360) за пролонгацию договора аренды на 10 лет. Наличие такой мотивации у арендатора достаточно положительно влияет на цену земельного участка — до 10% от ее стоимости.

Это ключевые факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Если планируете продажу или покупку земельных паев, в своих оценках опирайтесь прежде всего на эти параметры.

Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга МХП

Владимир Нагорный

Источник: https://latifundist.com/blog/read/2686-top-8-faktorov-formirovaniya-tseny-na-selhoz-zemlyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.