Что такое микродоля в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Что такое микродоля в квартире

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Доля в квартире: новый закон 2020

Что такое микродоля в квартире

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

  • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
  • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

  1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
  2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
  3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
  4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
  5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
  6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Источник: https://law03.ru/housing/article/dolya-v-kvartire-novyj-zakon

Микродоли в квартире: как действовать согласно закону

Что такое микродоля в квартире

Речь пойдет о малых долях или, как еще их приятно называть, «микродолях» в квартирах. Мы расскажем, как обстоят дела c законопроектом и как можно уберечь себя от столкновения с «профессиональными соседями».

Право собственности на объект 

На рынке недвижимости нередки случаи, когда право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникает сразу у нескольких человек.

Основные пути, которые приводят к этому:

  • получение доли в квартире по наследству или в дар;
  • покупка доли в квартире.

Если в первом случае, зачастую, от нового собственника требуется только принять наследство или дар, то в случае с покупкой доли или «микродоли» квартиры, наблюдается принципиально иная ситуация.

Причины покупки «микродолей» в квартире 

Согласно анализу объявлений о продаже «микродолей» в квартирах, размещенных на основных интернет площадках по продаже недвижимости, можно сделать вывод, что основным мотивом для покупки «микродоли» является возможность постоянно зарегистрироваться.

Другой причиной, которая открыто не называется, но по нашему мнению также является не менее «популярной» и гораздо более опасной – покупка доли «профессиональными соседями», которые имеют цель «создать» для остальных собственников невыносимые условия для проживания в квартире, подталкивая их к продаже основной части квартиры на заведомо нерыночных и невыгодных условиях.

Сейчас владение «микродолей» в квартире, формально дает право собственнику осуществить регистрацию и на законных основаниях находиться в квартире, без учета реальной оценки его доли.

На практике такие «микродоли» могут быть и 1 м2 и меньше.

Зачастую даже правоохранительные органы не вмешиваются в конфликт между добросовестными собственниками и «профессиональными соседями», мотивируя это тем, что это гражданский спор, который должен разрешаться в судебном порядке.

Что говорит закон о «микродолях» в кваритре? 

Согласно ст. 209 ГК РФ критериями права собственности являются владение, пользование и распоряжение имуществом.

Однако, в случае с «микродолями», не нужно быть экспертом, чтобы установить отсутствие фактической возможности пользования таим имуществом. Невозможно также осуществить выдел в натуре данной «микродоли». Аналогичную позицию по ряду дел занял Верховный Суд РФ в (См.

например Определение ВС РФ по делу No5-КГ17-51), согласившись с истцами, требующими о принудительном выкупе «микродоли». Однако, широко известно, что отстоять правоту в суде занимает время.

По категории дел, связанных с принудительным выкупом доли в квартире сроки судебных разбирательств могут длиться не один год, а это потерянные нервы и деньги.

Летом 2016 года вступили в силу изменения в Закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности согласно п. 1 ст. 42 , «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению …».

Текущая ситуация в отношении ограничения оборота «микродолей» на рынке недвижимости

Законопроект, направленный на урегулирование вопросов собственности на жилое помещение или, иными словами, закон о борьбе с «микродолями» прошел первое чтение в Государственной Думе РФ и был отправлен на доработку.

С осени 2018 года на сайте Государственной Думы РФ отсутствуют сведения о дальнейшем движении данного законопроекта. Это означает, что Закон до настоящего времени Закон не только не принят, но даже не прошел второе чтение.

Таким образом, ограничений продажи «микродолей» на российском рынке недвижимости не существует.

Cохранение целостности объекта недвижимости 

В существующих условиях, в случае если вы являетесь собственником доли в квартире, и чтобы не столкнуться с «профессиональными соседями», мы рекомендуем занимать позицию, направленную на сохранение целостности объекта недвижимости.

Этому есть вполне понятные причины:

  • во-первых, в подавляющем большинстве случаев целостный объект стоит дороже;
  • во-вторых, в борьбе с «профессиональными соседями» можно дойти до состояния, когда вы будете готовы продать, принадлежащую вам большую часть своей долю на невыгодных для себя условиях.

Сигналом к началу активных действий, связанных с сохранением целостности объекта, служит получение уведомления о продаже доли третьему (постороннему) лицу.

Наши рекомендации по сохранению целостности объекта

В борьбе за сохранение целостности объекта, мы рекомендуем использовать такой законодательный инструмент, как преимущественное право.

Так, согласно ст. 250 ГК РФ «участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Данная норма говорит нам о том, что продажа доли постороннему лицу может осуществляться только после получения отказа от приобретения этой доли сособственником (оставшимся собственникам /собственниками).

Если данное условие было нарушено, есть достаточные основания оспорить сделку по продаже «микродоли».

Конечно, немаловажным будет являться правильная оценка стоимости «микродоли», сделанная экспертом и привлечение компетентного юриста.

Источник: https://xn--90avgbibe8hc.xn--p1ai/stati/41-mikrodoli.html

Верховный суд разъяснил порядок продажи микродоли дома и сада

Что такое микродоля в квартире

Недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда разбиралась с очень интересным делом – она пересмотрела решение двух краснодарских судов. Они касались продажи маленьких долей в недвижимости – кусочка дома и кусочка сада.

Гражданка, став обладательницей совсем маленьких долей недвижимости, решила от них избавиться, так как пользоваться такими долями оказалось нереально, но они стоили денег. Как провести подобную операцию по закону, растолковал Верховный суд.

Верховный суд разъяснил, как после развода делить садовый участок

После того как в нашей стране появились собственники недвижимости, возникли и доли этой недвижимости. Очень часто обладателями долей становились наследники имущества, когда им доставались квартира, дом, дача, земля. Причем одна на несколько человек.

Тогда недвижимость наследники делили. В итоге оказывалось, что у кого-то часть дома вполне приличная, на которой можно жить, а у кого-то – часть крошечная, на которой разместиться невозможно.

В любом суде страны подтвердят: такие споры держателей маленьких частей – проблема.

Собственник может совершать со своим имуществом любые действия, если они не противоречат закону

Итак, в одном из районов Краснодарского края в суд пришла гражданка с иском к другой гражданке. Обе оказались владелицами дома и участка. Если быть совсем точным, то дом с землей принадлежал на праве собственности троим гражданам, но в разных по размеру долях.

У одной из собственниц была приличная часть дома и сада, а у другой и еще у одного гражданина доли оказались маленькие. Ни жить на них, ни вести хозяйство было невозможно. В иске женщина написала, что владеет небольшой долей, пользоваться которой не может. Об этом даже имеется вступившее в силу решение суда.

Поэтому истица попросила суд прекратить ее право собственности на микродолю, обязать “богатую” сособственницу выплатить ей деньги за ее часть имущества. Районный суд Краснодарского края этот иск удовлетворил.

Исходя из справки о рыночной стоимости недвижимости, которую выдала местная Торгово-промышленная палата, с собственницы большей части дома суд постановил взыскать 295 тысяч рублей за доли сособственницы в доме и земле. А также взыскать 80 тысяч рублей компенсации судебных расходов. Апелляция краевого суда согласилась.

Верховный суд разъяснил порядок назначения компенсаций за волокиту

В Верховный суд обратилась недовольная собственница большой доли и попросила отменить оба решения местных судов. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что с жалобой надо согласиться. Вот как разбирал это дело Верховный суд. Райсуд исходил из того, что хозяева дома и сада имели в них разные доли.

Полюбовно договориться между собой о разделе общего имущества эти граждане не смогли. Выделить же в натуре часть, которая принадлежит истице, – невозможно. Именно поэтому суд возложил на собственницу самой большой доли обязанность выплатить хозяйке маленькой части дома и сада денежный эквивалент кусочка соседской собственности.

Верховный суд сказал, что в 209-й статье ГК говорится: собственник вправе по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, если они не противоречат закону. Собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим гражданам, оставаясь собственником, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Гражданин также имеет право отдавать свое имущество в залог.

ВС разъяснил, как быть с долгами в случае форс-мажора

Верховный суд напомнил – участник долевой собственности имеет право на владение частью общего имущества, соразмерного его доле. А если это невозможно, то он вправе требовать от других граждан, владеющих и пользующихся общим имуществом, компенсации за свою долю.

Если сособственники не смогли найти общий язык, то обиженные могут пойти в суд и потребовать свою долю. Если выделить ее не получается, то по суду можно получить компенсацию за свой кусочек. Это 252-я статья Гражданского кодекса.

Но надо учесть, что гражданское законодательство основывается на равенстве участников отношений и недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. А еще гражданское законодательство в подобных случаях требует соблюсти баланс интересов всех собственников.

Верховный суд подчеркивает – право отдать собственнику маленькой доли стоимость его куска можно реализовать только в том случае, если другие сособственники не возражают принять от него эту долю.

Если гражданка не хотела брать соседнюю долю и, соответственно, платить за нее, то принудить ее это делать нельзя

Но в нашем случае, подчеркивает ВС, из материалов дела следует, что “богатая” собственница согласия принять долю истицы не высказывала. Нет в деле и доказательств, что у женщины есть средства, чтобы эту долю компенсировать.

Из этого Верховный суд делает вывод: решение районного суда основано на неправильном применении норм материального права.

Если гражданка не хотела брать соседнюю долю и, соответственно, платить за нее, то принудить ее это делать нельзя.

Источник: https://rg.ru/2016/04/19/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-mikrodoli-doma-i-sada.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.