Что относится к общему имуществу

Содержание

Что такое общее имущество МКД, как его эффективно использовать — Портал ЖКХ Архангельской области

Что относится к общему имуществу

Доказано: эффективное использование общего имущества многоквартирного дома позволяет сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши;
  • ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома?

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.

Кто несет расходы за содержание общего имущества?

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Что такое надлежащее содержание общего имущества?

Управляющая организация, в соответствии с договором управления, должна поддерживать надлежащее состояние дома: осуществлять текущий ремонт, ремонт крыши, уборку подъездов и придомовой территории, ремонт систем тепло-, водоснабжения и т.д.

Как эффективно использовать общее имущество многоквартирного дома?

Собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, содержат общее имущество дома за свой счет, а с другой стороны, могут распоряжаться этим имуществом, в том числе получать прибыль от его передачи в пользование иным лицам.

Нередко средств не хватает для качественного содержания и своевременного ремонта подъездов, стен, крыши, подвала и иного общего имущества.

Очевидно, что любому жилому дому и его жителям не помешает дополнительный источник дохода.

Так, если имеется согласие собственников дома на возмездное использование его общего имущества (должно быть не менее 2/3 от общего числа ), то сделать это можно следующими способами:

1. Часть нежилых помещений может быть сдана в аренду для организации офисов, складов, установки платежных (банковских) терминалов, установки оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и другого оборудования под индивидуальные (дополнительные) нужды собственника помещения/жителя дома (разумеется, при соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности).

2. Стены, крыши, козырьки подъездов жилого дома могут быть предоставлены для организации наружной рекламы.

Собственник или пользователь нежилого помещения может бесплатно разместить на фасаде только вывеску о часах работы и наименовании своей организации, размещение иных конструкций, не являющихся информационными, а носящих цель привлечения к деятельности предприятия внимания неограниченного числа лиц, должно производиться на платной основе и только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме.

3. В пользование может быть передан также придомовой земельный участок (его части). Это может быть сделано в целях установки торговых палаток, киосков, рекламных щитов, организации платной парковки, при условии, что прилегающий земельный участок имеет утвержденные границы и кадастровый паспорт.

Может ли управляющая организация распоряжаться общим имуществом?

Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Как расходуются средства, полученные от использования общего имущества МКД?

По решению общего собрания собственники МКД могут направить средства, полученные от использования общего имущества, на:

  • благоустройство общего имущества и прилегающей территории МКД;
  • проведение ремонтных работ;
  • на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая организация не может распоряжаться средствами, полученными от использования общего имущества МКД, без решения общего собрания собственников жилья.

Информация по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома содержится в Главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491

Некоммерческое партнерство «Фонд содействия реформам местного самоуправления», 2014

Источник: https://gkh.dvinaland.ru/knowledge/articles/chto_takoe_obshchee_imushchestvo_mkd_kak_ego_effektivno_ispolzovat_/

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома, что входит в состав

Что относится к общему имуществу

В соответствии с законодательством выполнение обязанностей по надлежащему состоянию многоквартирного дома лежит на собственниках. Как правило, для управления общим имуществом заключается контракт с УК или формируется ТСЖ.

Порядок начислений за содержание, указывается в расшифровке тарифа, являющейся частью договора (в виде приложения).

В него входит:

  • очистка территории и уборка помещений;
  • вывоз мусора, твердых бытовых отходов;
  • соблюдение санитарного норматива;
  • оплата текущего и капитального ремонта
  • поддержание коммуникационных сетей в рабочем состоянии;
  • благоустройство придомового участка – посадка деревьев, цветов, обустройство площадок для детских игр и спорта.

Состав платы за содержание общего имущества МКД на примере распоряжения ЖКХ МО.

Детальный список прописывается в контракте с управляющей компанией или в уставе товарищества жильцов. Такие условия являются обязательными, т. к. при отсутствии перечня и пунктов в договоре собственники могут нести затраты.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

м, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации.

Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества.

Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Как отказаться от алиментов

Значение общедомового собрания и процесса его проведения с точки зрения права

Ст. 44 ЖК РФ содержит в себе положение о том, каким значением с точки зрения права располагает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Компетенция, которой располагает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме касательно обсуждения и утверждения нижеследующих решений:

  • о реконструкции МКД;
  • о границах использования участка земли, на котором располагается МКД, и ввод ограничений на пользование данным участком;
  • о выборе метода формирования фонда капремонта;
  • о передаче в пользование общедомового имущества другим лицам;
  • о выборе метода осуществления управления МКД;
  • прочие вопросы.

Ст. 45 ЖК РФ также гласит о некоторых правовых особенностях, на основе которых должно происходить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:

  • проведение требуется как минимум один раз в 12 месяцев;
  • помимо обязательного ежегодного любой владелец квартиры в МКД имеет право высказать инициативу о реализации внеочередного;
  • общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме будет действительным, если в таковом участвовали собственники, владеющие более чем 1/2 от их совокупного числа;
  • вопросы могут решаться только в отношении заявленных ранее, таким образом, любое отклонение от не включенных в повестку дня вопросов будет рассматриваться как неправомочное.

Результатом осуществления любого собрания, в том числе и внеочередного, является протокол. Порядок оформления и удостоверения данного документа регламентируется общедомовым собранием.

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Опека над инвалидами 2 группы

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Брачный договор на ипотечную квартиру

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Источник: https://VsemoBrake.ru/other/obsee-imusestvo-mnogokvartirnogo-doma.html

Общее имущество собственников в многоквартирном доме: распоряжение, определение доли, ответственность и содержание

Что относится к общему имуществу

Основной федеральный документ, регулирующий хозяйственно-правовые отношения, связанные с эксплуатацией объектов, предназначенных для общего пользования жильцов многоквартирного дома – это Жилищный Кодекс РФ.

Во исполнение данной нормативной базы, Правительством РФ дополнительно были приняты иные нормативные акты:

  • Постановление № 491, которое определяет основные требования, предъявляемые к эксплуатации общих имущественных объектов и круг лиц, несущих ответственность за их восстановление/содержание/ремонт.
  • Постановление № 290 (от 27.03.2018), согласно которому определен минимальный список предполагаемых услуг, предназначенных для каждого объекта, находящегося в общем пользовании.
  • Постановление № 416, которое устанавливает стандарты управления МКД – ведение ремонтно-технического документооборота, определение объема обслуживающих работ, порядок/условия прекращения имущественных отношений.
  • Постановление Госстроя РФ № 170, которое более подробно утверждает стандарты, касающиеся эксплуатации общего жилищного комплекса (периодичность, условия, правила проведения восстановительных работ, включая сезонные).
  • Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК).

Кто может быть собственником?

Для решения такого вопроса стоит брать во внимание ст. 290 ГК РФ об общем имуществе владельцев помещений в МКД. Статья указывает, что собственники квартир владеют всеми помещениями дома, всеми конструкциями строения, а также оборудованием за пределами или внутри квартир, которые находятся на балансе обслуживающей компании.

Если говорить о нежилых помещениях, то их собственником может быть практически каждый. Нежилые помещения обычно находятся на балансе фирмы застройщика и продаются наравне со всеми квартирами. Покупать нежилое помещения может каждый желающий (о сделках с нежилой недвижимостью читайте здесь). О том как оформить и какие нужны для этого документы, стоит узнать более детально.

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?

В правоприменительной практике (ч. 1-2, ст. 36 ЖК) общими, считаются следующие объекты многоквартирного дома:

  • помещения, не предназначенные для проживания, а используемые в общественных целях (общие лестничные площадки/пролеты, коридоры, лифты, мусоропроводные системы, шахты, мансарды, подвалы с проведенными инженерными коммуникациями и пр.);
  • несущие конструкции (опоры/стены), бетонное основание, потолки, балконные опоры и пр.
  • кровля, вентиляционные шахты, водопроводные и отопительные системы, а также системы газоснабжения/электроснабжения/заземления, спутниковые антенны;
  • хозяйственные постройки/помещения, окна и входные двери (в подъезде), бордюры, перила, ограждения и заборы;
  • иные объекты, общего социально-бытового назначения, включая спортивные/детские комплексы, автомобильные стоянки, гаражные конструкции, котельные и трансформаторные будки и пр.
  • прилегающий к МКД земельный участок, включая объекты ландшафтного дизайна и благоустройства. Границы данной территории устанавливаются с учетом нормативов земельного законодательства РФ.

Постановление № 491

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием настоящего постановления см. письмо Министерства регионального развития РФ от 12 октября 2006 г. N 9555-РМ107

В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: 1.

Утвердить прилагаемые: Правиласодержания общего имущества в многоквартирном доме; Правилаизменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. 2.

Признать утратившими силу: постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671); постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г.

N 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339). 3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г.

положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению. 4.

Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г.

N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. 5.

Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества. 6.

Установить, что действие подпункта «г» пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г. 7.

Установить, что: границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.; границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г. 8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Москва 13 августа 2006 г. N 491

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв.
постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)
Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

I. Определение состава общего имущества

Источник: https://bogunskaia.ru/zhile/chto-otnositsya-k-obshchedomovomu-imushchestvu.html

Общее имущество собственников помещений в МКД

Что относится к общему имуществу

В Жилищном кодексе РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество этого многоквартирного дома.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. 

Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права – права собственности на помещение.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

  1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию.

При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями.

Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия – по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.

К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

Общему имуществу многоквартирного дома присущи следующие признаки:

  • оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
  • в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
  • при отчуждении помещения следует его судьбе;
  • право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;
  • оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
  • имеет функциональную зависимость с помещением;
  • предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);
  • является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст.

39 ЖК РФ), а также для ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому размер доли не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Также доля не подлежит выделению в натуре и отчуждению отдельно от права собственности на помещение (п. 1, 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее 2/3  от общего числа собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД может быть принято без проведения собрания путем заочного ания (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного ания устанавливается решением общего собрания. 

В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.

Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества.

Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации.

Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения.

После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника, так и не исполненные им обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Источник: https://www.zaconoved.com/%D0%BE%D0%B1%D1%89%D0%B5%D0%B5-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0/

1.4. Состав общего имущества в многоквартирном доме

Что относится к общему имуществу

“Авеню” >>Управление многоквартирным домом >> Школа грамотного потребителя

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственниковпомещений в многоквартирном доме относится:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные дляобслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирныелестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование(технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам ипредназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственниковпомещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации ихдосуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культуройи спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающееболее одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озелененияи благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации иблагоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участкеобъекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположенмногоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельногозаконодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном домезакреплен также в п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирномдоме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491

Рассмотрим данный перечень более детально.

Лестничные площадки, лестницы отнесены законодателем к общему имуществу,поскольку они предназначены для прохода всех собственников к своим квартирам.

Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чемодного помещения в многоквартирном доме. Место, где размещается лифт, именуетсялифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство.

Кчислу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционныешахты.

Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладкикоммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней(технический чердак) или в средней частях здания.

 Подвал относится к общему имуществу, только если в нем фактически расположеносоответствующее оборудование; если его нет, то подвал к общему имуществу неотносится.

К помещениям, не принадлежащим отдельным собственникам и предназначенным дляудовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данномдоме, относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальныеклассы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам.

Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие,гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можновыделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

— конструкции обслуживают более одного помещения;

— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия,перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его отвоздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный домна отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

 Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

— ограждающие несущие конструкции;

— ограждающие ненесущие конструкции.

 Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузкии обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственноймассы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираютсяна фундамент.

 Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются надругие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа.Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации невызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

 Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями,так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, иобслуживают только эту квартиру.

Следовательно, они не являются общимимуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стенысогласия других собственников помещений на это не требуется.

Исключениесоставляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственниковв коммунальной квартире.

Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений.

Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностьюмногоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — онидолжны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К даннойкатегории общего имущества можно отнести:

 • систему отопления со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

• сеть газопровода со всеми устройствами;

• сеть канализации со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительнойарматурой;

• внутренние телефонные и сигнализационные сети;

• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

• подъемники.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодногои горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков допервого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков,указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учетахолодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводахвнутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического,санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная системаводоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в томчисле отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков,заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояковдо первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного вэтой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная системагазоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (прииспользовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанныхгазопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающегоустройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирномугазовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установоксжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в одинмногоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключениемгазоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газовогооборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей ипредохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений,коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа,фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения,состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратурызащиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учетаэлектрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установокпомещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления,систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарноговодопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматическизапирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей)от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учетаэлектрической энергии, а также другого электрического оборудования,расположенного на этих сетях.

Отдельно следует сказать о том, что в состав общего имущества собственниковмногоквартирного дома должна включатся система централизованного отопления.Особое внимание данный вопрос заслужил в связи с тем, что недобросовестныеисполнители коммунальных услуг иногда указывают собственникам на необходимостьзамены радиаторных батарей, находящихся в аварийном состоянии за свой счет.

Приэтом ссылаются такие горе-исполнители коммунальных услуг на единичные судебныеакты, принятые  таким образом, что их можно очень неоднозначно истолковать.

Например, Решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года по делу №ГКПИ09-725, а также Определение Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 № КАС09-547которыми установлено, что в состав общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления(радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Позицию, поданную такимобразом указанными судебными инстанциями достаточно сложно правильно истолковатьне принимая во внимание непосредственного законодательно и нормативногорегулирования данного вопроса и этим пользуются недобросовестные управляющиекомпании и ТСЖ.

Поэтому собственникам всегда нужно помнить следующее.

В силу п. 3 ч. 1 ст.

36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений вмногоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общееимущество в многоквартирном доме, а именно механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме запределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В силу ч.3 ст. 39 Жилищного Кодекса Правила содержания общего имущества в многоквартирномдоме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнениеуказанного положения закона Правительство Российской Федерации в постановленииот 13 августа 2006 г. N 491 приняло Правила  содержания общего имущества вмногоквартирном доме. В соответствии с п. 6 указанных правил в состав общегоимущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков,обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных(общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования,расположенного на этих сетях.

Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 сентября2007 г. N 16273-СК/07 также указывает на то, что в соответствии с пунктом 6Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 13 августа 2006 г.

N 491, в состав общего имуществавключается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающихэлементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборовучета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этихсетях.

Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиесявнутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества вмногоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений вданном доме путем его реконструкции.

Таким образом, чтобы радиатор перестал относиться к общему имуществусобственников помещений многоквартирного дома необходимо, чтобы конкретныйсобственник в своей квартире произвел реконструкцию системы отопленияпосредством установки отсекающих вентилей перед батареей.

В свете законодательного понимания данного вопроса становиться понятна и позициявышеуказанных судебных инстанций.

Ее следует понимать таким образом, что еслинет отсекающих вентилей перед батареей, то данный нагревательный элемент являетсобой одно целое со всей системой отопления и соответственно служит для транзитатепловой энергии к другим квартирам и потому является общим имуществом, т.к.обслуживает более 1 квартиры.

Поэтому исполнитель коммунальных услуг долженследить за состоянием системы отопления, в том числе нагревательных элементов ив случае их аварийного состояния принимать меры к замене за счет общедомовыхсредств, собранных на текущий или капитальный ремонт.  

Как указывалось выше к общему имуществу собственников помещений вмногоквартирном доме относится также земельный участок, на котором расположендом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные дляобслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные науказанном земельном участке объекты.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькимиосновными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на нейсооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенныхграницах.

Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы идр.).

Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки длясушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудованиеплощадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадокс озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего изимнего отдыха детей.

иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данногодома и расположенные на указанном земельном участке объекты – дополнительныестроения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке,становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирномдоме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которыепереданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

 Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иногособственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имуществособственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечитьбеспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельномучастке, которые не являются общим имуществом и существовали до формированияземельного участка.

Источник: http://av-ue.ru/k_up_jkh.php?d=up_jkh_1_4.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.