Чем занимаются тсж

Содержание

Основные задачи и порядок создания товарищества собственников жилья — Audit-it.ru

Чем занимаются тсж

Товарищество собственников может создаваться для управления как уже построенным, так и строящимся многоквартирным домом. Решение о его создании принимается лицами, которые уже стали собственниками (статья 136 ЖК РФ) либо станут ими (статья 139 ЖК РФ).

ТСЖ – самостоятельная организационно-правовая форма юридического лица, установленная статьей 291 ГК РФ и статьей 135 ЖК РФ.

Правоспособность товарищества как юридического лица возникает в момент его создания, который совпадает с его государственной регистрацией (пункт 2 статьи 51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (пункт 8 статьи 63 ГК РФ, пункт 3 статьи 49 ГК РФ).

ТСЖ приобретает статус юридического лица с момента государственной регистрации. Являясь некоммерческой организацией, товарищество по общему правилу обладает специальной правоспособностью, предусматривающей возможность осуществления тех видов деятельности, которые соответствуют её целям и задачам.

Задачи ТСЖ закреплены в статье 138 ЖК РФ. К ним относится:

1) содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;

2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

3) обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

4) обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

5) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

6) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество как некоммерческая организация вправе иметь печать с полным наименованием на русском языке; штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированную в установленном порядке эмблему.

Иметь в собственности или оперативном управлении обособленное имущество и отвечать по своим обязательствам этим имуществом. Оно также может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом или ответчиком в суде.

Кроме того, товарищество может открыть расчетный или иные счета в банке.

Следует заметить, что товарищество отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, однако его члены, т.е. собственники помещений в многоквартирном доме, по его обязательствам не отвечают (пункт 6 статьи 135 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений.

Общий порядок проведения подобного собрания и его компетенция установлены в статье 45 ЖК РФ. Данная статья предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа . При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного ания, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на ание, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением вопросов, связанных:

1) с принятием решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятием решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные решения принимаются большинством, составляющим не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, обладают собственники помещений в данном многоквартирном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Это очень важное уточнение.

Как видим, кворум собрания определяется не пропорционально количеству участвующих в нем физически владельцев, а пропорционально количеству “площади”, находящейся в распоряжении собственников, которые участвуют в организации и проведении подобного ания.

Фактически данный метод принятия решений близок к механизму, который применяется при управлении учредителями в обществах с ограниченной ответственностью и акционерами в акционерных обществах.

Кроме того, ЖК РФ предусматривает возможность проведения заочного ания, что является весьма полезным, учитывая реалии сегодняшней жизни.

В данном случае решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание) путем проведения заочного ания – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание. С целью избежания недобросовестности при проведении ания подобным образом согласно пункту 5 статьи 48 ЖК РФ предусматривается, что такое ание осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание. При этом засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в ании собственником оставлен только один из возможных вариантов ания. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на ание, содержит несколько вопросов, поставленных на ание, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, действующее законодательство содержит момент, который требует дополнительного толкования. Как упоминалось выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 136 ЖК РФ:

«Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в таком доме».

При этом не установлено: «от числа собственников, участвовавших в общем, собрании, на котором разрешался данный вопрос». По мнению автора, подобная формулировка в принципе может способствовать двоякому толкованию указанной нормы.

В статье 46 ЖК РФ определено, что решения принимаются либо простым большинством от общего числа участвовавших в общем собрании либо двумя третями по некоторым особо важным вопросам. Причем вопрос о создании ТСЖ и вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом к ним напрямую не отнесен.

С другой стороны, если вопрос о создании ТСЖ отнесен к прерогативе общего собрания жильцов, а решения оно в случае наличия кворума принимает простым большинством , не должен ли вопрос о создании ТСЖ также приниматься путем получения простого большинства , участвовавших в проведении общего собрания собственников при условии его легитимности, т.е. соблюдения требований о кворуме в виде присутствия на нем более чем 50% от общего их количества. Напомним, что количество собственника определяется пропорционально доле в общей собственности на общее имущество в составе многоквартирного дома, которая в свою очередь напрямую зависит от площади жилого помещения в данном доме, находящегося у него в собственности.

Аналогичные вопросы возникают также и при прочтении статьи 135 ЖК РФ, которая предусматривает, что устав товарищества принимается большинством от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Как видим и здесь отсутствует привязка к числу , участвовавших в проведении собрания.

Ссылка идет именно на большинство собственников помещений, а не участников общего собрания собственников.

А буквальное прочтение пункта 3 статьи 135 ЖК РФ говорит о том, что число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Фактически решение о создании ТСЖ должно приниматься в особом порядке и основанием для его принятия является не наличие более 50% от числа , участвовавших в собрании, а более 50% именно от общего количества , находящихся в составе многоквартирного дома. То есть ать должно более 50% собственников, которые определяются пропорционально количеству собственности, входящей в состав многоквартирного дома.

Основными документами, которые должны быть подготовлены перед процедурой государственной регистрации ТСЖ как юридического лица являются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, устав товарищества, принятый и утвержденный на этом собрании, а также решения об избрании и назначении лиц, входящих в состав правления товарищества, и председателя правления.

Кроме того, при создании товарищества необходимо помнить об ограничениях, установленных статьей 136 ЖК РФ.

Более подробно с вопросами, касающимися правовых основ деятельности товариществ собственников жилья, порядок создания и обеспечение его повседневной деятельности, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Товарищества собственников жилья».

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/basis/a79/75555.html

Создание ТСЖ: плюсы и минусы данного решения

Чем занимаются тсж

Многоквартирный дом является сложным субъектом, в котором часто возникают различные бытовые и организационные проблемы.

Они могут быть связаны с проведением ремонта, налаживанием коммуникаций и предоставлением жильцам качественных коммунальных услуг.

Для решения всех этих проблем собственники квартир выбирают один из доступных вариантов управления домов. Далее будет рассмотрен такой способ, как создание ТСЖ, а также выделены его преимущества и недостатки.

Способы управления домом

Управление многоквартирным домом включает в себя ряд мероприятий и действий, которые направлены на поддержание его нормального состояния и обеспечения жильцов всеми необходимыми ресурсами и услугами.

Причем в будущем это решение может быть изменено на другое, также принятое общим собранием.

Допустимые способы управления многоквартирным домом определены жилищным законодательством, а именно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. В частности, они включают в себя:

Непосредственное управление владельцами жилья

Данный способ допускается только для тех домов, количество квартир в которых не превышает тридцати. Право действовать от имени собственников имеет один из жильцов или третье лицо, чьи полномочия удостоверяются доверенностью.

Такой способ минимально затратный и отличается тем, что ответственность за платежи перед ресурсоснабжающими компаниями может нести каждый жилец по отдельности. Однако эффективен он только для небольших домов, поскольку управление осуществляется на слишком низком уровне.

Обращение в управляющую компанию (УК)

Данная организация является коммерческой и предоставляет услуги по управлению домом на основании специального разрешающего документа — лицензии. В случае выбора такого способа собственникам квартир необходимо выбрать еще и конкретную управляющую компанию, поскольку в одном городе может функционировать несколько различных УК.

После этого между всеми собственниками заключается договор, по которому УК обязуется в течение определенного срока и за установленную плату оказывать жильцам дома соответствующие услуги (по ремонту дома и предоставлении коммунальных услуг).

При этом качество предоставляемых услуг редко бывает достаточно высоким.

Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Данная организация является некоммерческой и может создаваться владельцами квартир как одного, так и нескольких домов.

Для этого необходимо чтобы при принятии решения на собрании присутствовали минимум 50% всех собственников.

Цель ТСЖ такая же, как и в других случаях — обеспечение домов необходимыми услугами и проведение определенных видов работ, направленных на восстановление и содержание общего имущества собственников.

На практике наиболее популярными являются последние два способа — их часто сравнивают между собой, выделяя характерные отличия, а также присущие каждому методу преимущества и недостатки. Плюсы и минусы от создания ТСЖ будут приведены далее.

Плюсы ТСЖ

При создании ТСЖ собственники квартир могут рассчитывать на получение от своего решения таких преимуществ:

  1. Большая степень влияния на политику и деятельность ТСЖ. Поскольку все важные решения принимаются на собрании собственников, каждый из них вправе высказать свое мнение или выразить несогласие с действиями председателя или других работников.
  2. Право выбора поставщиков услуг. Представители товарищества в рамках своих возможностей могут сами выполнять определенные работы по дому (например, технического или эксплуатационного характера). Для более сложной деятельности можно привлекать посторонние компании. При этом собственники могут участвовать в их выборе, а после контролировать деятельность.
  3. Возможность получения дополнительного дохода от предпринимательской деятельности. В частности, некоторые общие нежилые помещения дома (например, подвалы) могут сдаваться в аренду третьим лицам. За счет полученных от этого средств платежи жильцов сокращаются.
  4. Более высокое качество предоставляемых услуг. Поскольку члены ТСЖ напрямую заинтересованы в благоустройстве своего дома и близлежащих территорий, за проведением всех работ они следят более тщательно. Как результат — наличие детских площадок, газонов во дворах и чистых помещений внутри дома.

Данные факторы довольно весомые, особенно при сравнении с управляющей компанией.

Минусы ТСЖ

Помимо преимуществ, создание ТСЖ может сопровождаться и существенными недостатками, например:

  1. Более высокие платежи. При этом плата за коммунальные услуги при данном способе такая же, как и в остальных случаях. Повышение взносов связано с дополнительными расходами, которые собственники соглашаются нести добровольно. Также часть взносов идет на оплату труда работников ТСЖ, если такие есть (например, председателя).
  2. Риск выбора неграмотного руководства. Далеко не в каждом доме есть жильцы, способные взять на себя его управление и делать это эффективно. При выборе таких сотрудников возможные последствия их деятельности отразятся на самих жильцах.
  3. Несовершенство законодательства. На практике ТСЖ часть сталкивается с трудностями еще на этапе регистрации. Во время деятельности также возможны сложности при взаимодействии с городскими структурами или подачей исков в суд, поскольку данные процедуры должным образом не урегулированы законодательно.
  4. Отсутствие инициативы со стороны жильцов. Чаще всего многие предложения, которые выдвигаются инициативной группой ТСЖ, встречаются жильцами с непониманием и даже сопротивлением. Поэтому дополнительное время нужно тратить на разъяснительную работу с ними.
  5. Появление должников. Поскольку финансирование деятельности происходит от общих взносов всех жильцов, они должны покрывать и платежи тех, кто их не делает. При этом взыскать долги очень сложно — для этого нужно обращаться в суд.

Очевидно, что ТСЖ как способ управления домом будет эффективен только в том случае, если в нем проживают грамотные и инициативные жильцы, которые могут не только инициировать этот процесс, но и вести эффективную деятельность после. Для остальных ситуаций лучше обратиться в УК.

На что стоит обратить внимание перед созданием ТСЖ?

Еще перед этапом создания товарищества необходимо проанализировать такие моменты:

  1. Форма собственности большинства жильцов. Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.
  2. Потенциальные источники прибыли. В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.
  3. Степень ответственности жильцов. Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.
  4. Тарифы УК. Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ. В некоторых случаях первый вариант будет выгоднее, поскольку УК имеет налаженные связи с большинством ресурсоснабжающих компаний в городе.

Права и обязанности

Принятие решения о создании товарищества происходит на общем собрании жильцов путем ания. Причем проать за этот вариант должны минимум 50% от всех собственников. Решение обязательно вносится в протокол собрания — на основании этого документа и происходит его государственная регистрация.

После регистрации ТСЖ становится юридическим лицом и получает определенные права и обязанности. К основным правам относится возможность:

  • заключать различные договора по выполнение работ и получение услуг или самостоятельно оказывать их;
  • составлять смету доходов и расходов на год и рассчитывать на ее основании платежи для жильцов;
  • распоряжаться общим имуществом товарищества (продавать его или сдавать в аренду).

Обязанностями товарищества является:

  • обеспечение надлежащего состояния имущества дома;
  • соблюдение прав и интересов собственников;
  • контроль за выполнением ими своих обязанностей (например, по внесению взносов);
  • принятие мер по прекращению незаконного доступа третьих лиц к имуществу ТСЖ.

Более широкий перечень прав и обязанностей конкретного товарищества устанавливается в договорном порядке и закрепляется в таком документе, как устав ТСЖ.

Отзывы

Оценить эффективность создания ТСЖ можно на основании отзывов людей, в чьих домах используется данная форма управления:

Анастасия, г. Новокузнецк:

Игорь, г. Тверь:

Ольга, г. Новосибирск:

Таким образом, очевидно, что при условии предварительного анализа всех факторов взвешенный выбор ТСЖ может быть хорошим способом управления домом. Однако для этого самим жильцам нужно быть готовыми к тому, что им придется принимать непосредственное участие в его деятельности, иначе такой вариант не принесет никакого результата.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/obsluzhivanije/sozdanie-tszh-plyusy-i-minusy.html

Что нужно знать о ТСЖ, и как эффективно управлять собственным домом

Чем занимаются тсж

Почему ТСЖ эффективнее УК, какие сложности могут возникать при создании товарищества, и почему важно проводить разъяснительную работу с жильцами — читайте в нашем материале.

Состояниемногоквартирного дома во многом зависитот грамотного управления им изаинтересованности самих жильцов. Япопытался разобраться, почему товариществособственников жилья в большинствеслучаев более эффективный менеджер,чем управляющая компания.

Большинствомногоквартирных домов в Кирове обслуживаютуправляющие компании. В Жилищном кодексенаписано, что в обязанности УК входитсвоевременное проведение текущегоремонта, обслуживание дома. Управляющаяорганизация должна стремиться сделатьвсё возможное, чтобы жизнь её клиентовбыла максимально комфортной.

Нообычно всё происходит наоборот. Дело втом, что УК является коммерческойорганизацией, и смысл её существованиязаключается в извлечении прибыли.Получить прибыль можно лишь однимспособом – сэкономить на качествеобслуживания дома.

Кроме того, собственникиквартир в большинстве случаев не могутполучить информацию о финансовойдеятельности управляющей организации,поскольку УК являются хозяйствующимсубъектом. У человека нет возможностивыяснить, куда были потрачены деньги,которые он заплатил. Также УК являетсяпосредником между собственником иресурсоснабжающими организациями.

Практика показывает, что жители МКДобычно вовремя оплачивают услуги ЖКХ,но деньги до ресурсников доходят далеконе всегда, об этом свидетельствуетзадолженность многих УК перед ПАО«Т Плюс».

УКявляется своего рода автономнойорганизацией. Все вопросы, касающиесяобслуживания дома, решаются безнепосредственного участия жильцов.

Иныесобственники могут создать ТСЖ(товарищество собственников жилья) исамостоятельно управлять домом.

– Понятно,что чем больше дом, тем проще собственникамбудет собирать деньги на то, чтобысодержать дом в надлежащем состоянии.Но бывают и такие случаи, когда управляющаякомпания откровенно бездействует, асам дом небольшой.

В таком случае жильцымогут либо выбрать способ непосредственногоуправления, либо создать ТСЖ исамостоятельно определить минимальныетребования к текущему ремонту исодержанию дома, – говорит руководительАНО «ЖКХ эксперт» Андрей Воробьев.

Дляначала инициативная группа должнаорганизовать общее собрание жильцов,на котором будет принято решение создатьТСЖ. Оповестить придётся всех, ктопроживает в доме. Нужно заранее объяснитькаждому жильцу, что создание ТСЖ – этоважный шаг в сторону наведения порядкав доме.

На собрании должны присутствоватьне менее 50% всех собственников, в противномслучае решение собрания нельзя будетназвать легитимным.

Каждый жительприносит заявление о том, что он хочетвступить в товарищество, также нужноприложить документы, подтверждающиеправо собственности на помещение в этомдоме.

Послепринятия решения о создании ТСЖ нужноутвердить его устав. Найти типовой уставбез проблем можно в интернете, в основномв него включены выдержки из Жилищногокодекса.

Далееинициаторам собрания придётся обратитьсяв налоговую с заявлением о регистрации,приложить протокол общего собрания иликопию, заверенную у нотариуса, понадобятсядве копии устава. Также нужно заплатитьгоспошлину – четыре тысячи рублей.После этого останется только открытьсчёт в банке и приступить к управлениюсобственным имуществом.

Длязавершения процедуры создания товариществанеобходимо решение о составе правленияТСЖ и его председателе. Председательдолжен быть активным человеком, а такжеобладать базовыми знаниями в сфереюриспруденции и экономике. Председателемправления товарищества может бытьсобственник помещения, являющийсячленом ТСЖ и членом правления ТСЖ.

Кслову, нередко созданию ТСЖ препятствуютсами управляющие компании: мешаютпроводить собрания собственников,отказываются предоставлять техническуюдокументацию, либо присылают счета засвои услуги даже после того, как ТСЖ ужесоздано. В отдельных случаях серьёзноомрачить существование ТСЖ может долгУК перед ресурсоснабжающими компаниями.В таких случаях выход один – обращатьсяв суд.

– Важнопонимать, что ТСЖ – это некоммерческаяорганизация, она не преследует целиполучить прибыль. Основная задача ТСЖ – это исполнение устава, все деньгиостаются в доме. Понятно, что в некоторыхдомах председатель получает зарплату,но это вовсе необязательное условие.

Очень многих отталкивает тот факт, чтодля решения возникающих проблем нужнобудет привлекать специалистов состороны. Но это вовсе не значит, чтоюрист или электрик должен ежемесячнополучать зарплату, их можно привлекатьпо мере возникновения необходимости.

Как НКО, ТСЖ может участвовать в ППМИ,рассчитывать на получение грантов, –считает Андрей Васильевич.

Минусы,конечно, у ТСЖ как формы управлениядомом существуют. Если житель по какой-топричине не удовлетворён качествомпредоставляемых услуг, то может податьжалобу в ГЖИ.

Если его претензия окажетсяобоснованной, то ТСЖ понесёт ответственностькак юридическое лицо, и его членампридётся заплатить серьёзный штраф изсобственного кармана.

Проблема тожерешается – нужно объяснить всем членамТСЖ, что все конфликты лучше сначалапопытаться разрешить с членами правлениятоварищества.

Дажев Кирове есть положительные примерыработы товарищества – на улице Свободыодним из домов управляет как раз ТСЖ.

Бюджет товарищества пополняется засчёт сдачи нежилого помещения банку, апридомовая территория используетсядля размещения рекламных конструкций.В подъезде чисто, на крыше сухо, дажеквартиры в этом доме стоят на порядокдороже.

Что ещё раз доказывает, что приграмотном подходе ТСЖ действительносделает дом комфортным и безопаснымдля жизни.

Источник: https://kirov-portal.ru/blog/chto-nuzhno-znat-o-tszh-i-kak-effektivno-upravlyat-sobstvennym-domom-2686/

Техническое обслуживание ТСЖ: кто оказывает помощь и услуги жильцам, каковы требования к пожарной безопасности и охране труда?

Чем занимаются тсж

ТСЖ — некоммерческое объединение, следовательно, цель его создания не связана с получением доходов и прибыли. Учреждение необходимо жильцам для стабильного и системного содержания и обслуживания жилищно-коммунальной жизни многоквартирного дома. Однако это не единственная функция товарищества.

Какие еще задачи выполняет ТСЖ в сфере обслуживания — в статье.

Виды обслуживания

Фактически товарищество оказывает услуги не только в бытовых вопросах, но и в других, не менее важных для собственников и жильцов дома направлениях. Бытовая сторона деятельности ТСЖ выступает вперед, «закрывая» остальные области компетенции.

Техническое

Наиболее широкое и первостепенное назначение ТСЖ — услуги в области эксплуатации многоэтажного дома, его техническом обслуживании, которое затрагивает всех жильцов, даже тех, кто отказался от вступления в товарищество.

Что входит в эксплуатационное обеспечение:

  • контроль за правильным функционированием всех технических систем здания;
  • организация осознанного качественного пользования жильцами этими системами;
  • обеспечение рабочего состояния строительных основ, конструкций, приборов и устройств дома;
  • проведение капитального и текущего ремонта;
  • монтаж диспетчерского оборудования и связи;
  • поддержка всех коммунальных услуг и систем, недопущение прерывания их подачи;
  • содержание территорий дома и двора общего пользования в чистоте;
  • организация ремонта или улучшения внешнего вида подъездов, лестниц, лифтов, площадок перед домом и т. п.;
  • установка новых, более комфортных технических устройств и аппаратов.

Перечень не является закрытым.

Если жильцы согласно осуществлять соответствующие расходы, то в техническую сторону содержания дома могут добавляться — монтаж домофона, системы видеонаблюдения, открытие пункта охраны.

Разумеется, такая работа не является односторонней. Жильцы сами заинтересованы в помощи ТСЖ обеспечить их комфортом и безопасностью, поэтому должны принимать активное участие в воплощении перечисленных функций.

Юридическое

Имея юридическое обоснование, ТСЖ представляет интересы каждого отдельного и общей совокупности жильцов. При установлении и развитии отношений с поставщиками и подрядчиками, контрольными органами, в судебных инстанциях.

Чтобы оптимизировать такую функцию товарищества, необходимо тщательно и качественно сформулировать нормы в договоре жильцов с ТСЖ.

Договор с ограниченными правами ТСЖ или непрофессионально изложенными формулировками может способствовать невозможности отстаивать права собственников в судебном споре. Например, с поставщиком коммунальных услуг или значительно сузить поле для защиты интересов жильцов, и повлечь материальные потери.

Основные сферы юридического обслуживания:

  • налоговый учет;
  • кадровое делопроизводство;
  • составление и изменение документации;
  • регулирование споров и вопросов задолженностей;
  • формирование публичной информации;
  • сопровождение при реорганизации, ликвидации;
  • анализ документов.

Лучше всего заключать договор при высококвалифицированной юридической поддержке.

Бухгалтерское

Ясно, что для работы с коммунальными службами необходимо постоянное и своевременное начисление платежей и их уплата. Кто занимается бухгалтерским обслуживанием, сопровождением этих операций и их запросом в банке? ТСЖ возлагает на себя функции счетовода и посредника между жильцами и коммунальными конторами, о чем большая часть владельцев жилья даже не задумывается.

Без такой функции им пришлось бы самостоятельно запрашивать платежные поручения и переводить денежные средства по реквизитам. При этом постоянно нарушались бы сроки, совершались бы ошибки и недоразумения, что вело бы к срывам поставки услуг и прочим неприятностям.

Также сотрудники ТСЖ занимаются уведомлением жильцов о налоговых начислениях и задолженностях, срока их уплаты, страховых выплатах, формируют годовые и ежеквартальные отчеты и т. п.

Другие виды

Товарищество, а точнее, рядовые его члены, заинтересованы в экономичном подходе к решению бытовых вопросов, так как капитал ТСЖ состоит из их вкладов, а извлечением прибыли ТСЖ заниматься не вправе.

Для эффективного использования ограниченного бюджета необходима серьезная аналитическая работа:

  • Планирование и прогнозирование деятельности, рассмотрение альтернативных путей развития.
  • Расчет экономических показателей.
  • Установление корреляции между различными управленческими и оперативными решениями.
  • Оптимизация налогов, кадрового обеспечения, бытовых технологий.
  • Подбор инструментария, инвентаря, новых запчастей и материалов или оборудования целиком по более выгодным условиям, чем общие рыночные.

Всеми этими задачами занимается ТСЖ, выполняя таким образом экономическое обслуживание жильцов.

Другой вид — организационное обслуживание, состоит в инициации и сопровождении производственных процессов, делопроизводства, донесения информации, планировании деятельности, контроле, обеспечении жильцов ресурсами.

Жилищное обслуживание — интеграция в жизнь дома санитарных и гигиенических институтов Гарантия чистоты и порядка, своевременного вывоза отходов, мусора, выведение паразитов — насекомых, грызунов, установка вентиляционных очистительных систем, эпидемиологические мероприятия, развитие культурных и эстетических элементов территории — детских и спортивных площадей, дизайнерских решений в доме и прилегающих участках, уход за насаждениями.

Кто может обслуживать ТСЖ?

Кто способен обслуживать жилищное товарищество? Когда опыта, квалификации, организационных способностей членов правления ТСЖ недостаточно, а финансы позволяют привлечь стороннюю помощь, собственники заключают договор с управляющей организацией, имеющей лицензию и аттестацию должностного лица или лиц, которая принимает содержание дома.

Управляющая компания не занимается оказанием самих услуг жилищного хозяйства, но получает необходимые для оплаты таких услуг суммы от собственников дома и передают их фирме ЖКХ. Зачастую управляющие компании занимаются и техническим, эксплуатационным, санитарным обеспечением жилого дома, все действия осуществляются на основании договора управления.

Кого обслуживает само товарищество?

Кого способно обслуживать само ТСЖ? В ведении товарищества находятся следующие объекты:

  • квартиры дома;
  • нежилые объекты в собственности жильцов;
  • офисы и иные помещения, которые сданы в аренду третьим лицам и переоборудованы для экономической и прочей деятельности.

Разумеется, ТСЖ занимается индивидуальным и совокупным обслуживанием собственников и жильцов многоэтажного дома.

Требования в ТСЖ

К многоэтажным домам предъявляются высокие требования по технологии, технике и безопасности еще на этапе строительства в силу большой ответственности.

Также и содержание и поддержка такой конструкции имеет строгие стандарты и регламент, поэтому законодательство окружило ТСЖ пределами и условиями для осуществления деятельности.

К охране труда

Чтобы гарантировать безопасность выполняемых инженерно-технических работ в доме сотрудники ТСЖ — штатные и приглашенные — обязаны проходить и знакомиться с инструкциями эксплуатации ТСЖ и подписываться в журналах безопасности. Такие действия необходимы при следующих работах:

  • ремонт крыши;
  • обслуживание лифтов;
  • монтаж и демонтаж окон;
  • установка систем кондиционирования;
  • прочих ремонтно-бытовых операций.

Требования относятся к охране труда, так как заботятся о безопасности не только жильцов, но и самих работников. Важно соблюдать грань между служебными обязанностями и личной защитой жизни и здоровья.

К пожарной безопасности

Еще со школьных лет все знакомы с нормами противопожарной системы и эвакуации. Для многоэтажного дома эти правила особенно актуальны, так как быстро покинуть дом смогут только жильцы нижних ярусов.

Основные требования:

  • пожарные лестницы доступны для использования, не захламлены, регулярно проверяются на предмет годности;
  • запрет на сжигание мусора и тем более горючих отходов;
  • разведение огня внутри дома и в окружающей территории;
  • запрет на держание легко воспламеняющихся предметов и вещей;
  • курение исключительно на специально отведенных для этого площадках;
  • наличие планов эвакуации, огнетушителей и кранов.

Большинство людей пренебрежительно относится к технике безопасности. Однако практика демонстрирует большое число аварийных ситуаций с пострадавшими и жертвами. Среди которых часто оказываются дети. Поэтому ТСЖ обязано донести до всех жильцов важность соблюдения норм и периодически проводить повторный инструктаж.

Заключение

Обслуживание МКД само по себе задача широкая, многогранная и разнообразная. Необходимо соблюдать огромное количество стандартов и норм, законодательных требований и технических инструкций. А выполнение этих работ наряду с постоянным учетом положения жильцов, их интересов и пожеланий. Что требует строгой постановки и организации системы ТСЖ и профессиональных кадров.

Источник: https://znatokprav.ru/nedvizhimost/kvartira/tszh/obsluzhivanie.html

Функции управляющего ТСЖ

Чем занимаются тсж

Каждый многоквартирный дом, гаражный комплекс и другие виды недвижимости сотрудничают с организацией, которая ведет управленческие дела, а также следит за состоянием жилого помещения.

В данной статье подробно рассмотрим такое сообщество, как «товарищество собственников жилья» и одну из главных должностей в нем – управляющий ТСЖ. Каждое подобное объединение нанимает себе управленца, который выполняет определенные функции.

Рассмотрим, кто же такой управляющий, его обязательства согласно должностной инструкции и как управлять ТСЖ?

Кто такой управляющий в ТСЖ, отличие от председателя

Необходимо запомнить, что управляющий и председатель ТСЖ – это две разные должности в организации. С официальной точки зрения, управляющий – это физическое лицо, которое обеспечивается правами управления организацией и ведет работу в товариществе. Обычно на такую должность назначают человека со стороны.

Руководитель нужен для того, чтобы облегчить работу системы управления организации, в частности, председателя.

Главные функции управляющего ТСЖ:

  • решение вопросов, поступающих со стороны владельцев жилья, которые касаются работы товарищества;
  • контроль над мероприятиями, которые направлены на содержание многоквартирного дома, ремонт, техническое обслуживание мест общего пользования;
  • поиск подрядных организаций, которые проводят ремонтные, строительные работы в жилых помещениях;
  • работа с неплательщиками и должниками, взимание платежей;
  • заключение договоров от имени товарищества;
  • использование и знание сведений о финансовом состоянии организации;
  • разработка сметной документации о денежных расходах и доходах за конкретный временной период;
  • ведет кадровое делопроизводство: принимает на работу, увольняет сотрудников товарищества.

Конечно же, перечень обязанностей и функций назначенного управлять организацией может расти в зависимости от изданных приказов и распоряжений руководства ТСЖ.

Иногда на председателя обрушивается огромный объем работы, который он в силу нехватки времени не реализует. В таком случае руководитель ТСЖ принимает решение назначить дополнительного человека на должность управленца, который будет помогать председателю в выполнении части его обязательств, руководить определенным объемом работ и иметь ряд полномочий.

Не исключено, что руководством товарищества на собрании не может быть выбран нужный кандидат на должность председателя среди фактических владельцев жилого имущества. В этом случае нанимают человека со стороны, который займет должность управляющего.

Исходя из этого, важным отличием управляющего от председателя считается, что управленцем может быть любой человек, даже не являющийся владельцем квартиры или другого имущества в пределах ТСЖ.

Согласно Жилищному Кодексу РФ на должность председателя назначают только собственника имущества, а непосредственно управляющим может быть даже тот, кто не проживает на территории товарищества.

На основании этого разница между председателем и управляющим состоит не только в количестве должностных обязанностей, но и в принадлежности к общей собственности, интересы которой отстаивает товарищество.

Для чего нужен

Управляющий в товариществе собственников жилья выполняет действия, которые способствуют повышению эффективности работы организации. Он одновременно контролирует, анализирует, управляет работой объединения, а также принимает решения при необходимости о замене работников. Отлично знает, над какой проблемой поработать в ближайшее время, а какие сложности можно преодолеть позже.

Последние годы практики показали, что управленец считается важным лицом в кампании. Он может с легкостью построить план действий в сложившейся ситуации, проследить за каждым сотрудником, проанализировать их возможности в работе. При необходимости может доложить руководству и произвести корректировку в штате.

Длительный период все ТСЖ существовали без управленцев и справлялись со своими задачами. Сможет ли сейчас товарищество обойтись без управляющего?

Любая фирма стремится повысить свою результативность и набор возможностей, поэтому должность руководителя считается неотъемлемой составляющей функционирования товарищества. Она позволяет улучшить контрольные действия, касающиеся работы организации, по максимуму задействовать свои ресурсы.

Некоторые владельцы жилья в МКД считают, что их денежные взносы направляются некомпетентному лицу, так как без должности управленца можно вполне обойтись.

Это не так. Деятельность достойного управляющего будет заметна уже после двух месяцев его работы. Если все-таки возникают жалобы на руководителя, то существует возможность рассмотрения вопроса о несоответствии своей должностной инструкции указанного лица и прекращения с ним сотрудничества на общем собрании собственников жилья.

Порядок назначения

Чтобы назначить человека на должность управленца, необходимо выставить его кандидатуру на общедомовом собрании, провести ание. Без согласия и высказанного мнения всех собственников жилья выбор, назначение сотрудника запрещается, считается недействительным.

В ходе ведения собрания высказываются доводы в пользу необходимости работы такого сотрудника и отмечаются его личные качества. Проводится ание, каждый из собственников жилых помещений многоквартирного дома решает, нужен ли им такой человек.

В случае поступления согласия от большей части голосующих граждан в этот же день заключается трудовой и гражданско-правовой договор с выбранным кандидатом.

Договор и все пункты согласовываются с владельцами жилья. В случае каких-либо претензий снова организовывается ание, на котором оговариваются сомнительные моменты соглашения.

По факту заключения договора обеими сторонами управляющий становится официальным сотрудником ТСЖ с определенными правами и обязанностями.

Управляющий не имеет права исполнять коммунальные услуги, если он является физическим лицом. В данном случае он выполняет контрольные функции относительно обеспечения услугами ЖКХ. Когда управленец выступает в роли индивидуального предпринимателя, то он вправе быть исполнителем.

Прием на работу управляющего ведется для выполнения следующего:

  1. Функции административной деятельности: формирование встреч, общедомовых собрание, участие в переговорах и пр.
  2. Выявление главной направленности деятельности: упорядочение возникающих конфликтных ситуаций с владельцами и жильцами МКД.

Основные требования к кандидату

Важные требования к кандидату на должность управляющего в каждом товариществе свои и формируются в соответствии с установленным положением. Это может быть:

  • высшее экономическое или техническое образование;
  • возрастное ограничение – принимаются лица старше 30 лет;
  • отсутствие судимости;
  • кандидат должен располагать значительным количеством свободного времени, чтобы вести управляющую деятельность;
  • ответственность;
  • усердие;
  • решимость.

Все выше представленные качества и требования являются главными составляющими работника ТСЖ.

Помимо всего, управленец должен быть осведомлен сведениями о техническом устройстве жилого помещения, знать нормативную, договорную документацию, а также проекты и сметы.

В чем заключается работа, должностная инструкция

Согласно статье 149 пункта 2 Жилищного кодекса РФ деятельность управляющего должна соответствовать доверенности, которую выдает председатель товарищества.

Должностная инструкция, в которой содержатся обязанности управляющего ТСЖ, ответственность и права, также составляется, подписывается председателем.

Ошибочно думать, что в обязательства управленца входит только контроль и ему зря перечисляется зарплата, если все сотрудники беспрекословно, точно выполняют свою работу относительно качественного содержания дома.

В действительности управленец обладает широким кругом обязанностей и функций:

  1. Ведет поиск подрядных организаций, которые качественно будут выполнять обслуживание жилого помещения или ремонтировать повреждения.
  2. От лица товарищества обязан совершать сделки по заключению договоров на оказание различного рода услуг.
  3. Обязан вести отчет о совершение всех сделок и договоров, которые он смог заключить, перед председателем, а также правлением товарищества, при необходимости перед собственниками имущества на общедомовом собрании.
  4. Может принимать на работу сотрудников, а также увольнять в случае невыполнения пунктов должностной инструкции и договора.
  5. Должен контролировать деятельность обслуживания жилых помещений МКД.
  6. Является представителем председателя или правления ТСЖ в органах государственной власти.
  7. Обязан каждый квартал предоставлять на изучение председателю, правлению, а также владельцам имущества составленную смету доходов, расходов организации.
  8. Считается вторым человеком после председателя и принимает, выслушивает все возникающие предложения, претензии со стороны собственников жилых помещений.
  9. В случае обнаружения неплательщиков среди владельцев жилья управляющий ведет деятельность по взысканию с них задолженностей.

Помимо этого, управленец помогает в работе председателю и ведет деятельность, осуществляющую административно-хозяйственные функции.

Финансовая сфера является такой частью деятельности организации, к которой управляющий не имеет никакого отношения. Денежные вопросы доверяются только председателю или общему собранию собственников жилых помещений.

Образец должностной инструкции представлен в интернете.

Варианты взаимодействия с ТСЖ

Существуют два варианта взаимодействия товарищества собственников жилья с управляющим. Каждое ТСЖ выбирает самостоятельно, какой вид сотрудничества ему подходит:

  1. Первый вариант предполагает ведение деятельности товарищества от лица управленца, за исключением ремонтных и строительных работ, которые производятся подрядными фирмами. Недостаток такой модели в том, что необходимо будет обеспечить широкий круг сотрудников. Однако, если товарищество представляет собой крупный жилой комплекс, то этот вариант вполне приемлем.
  2. Вторая модель направлена на поиск и наем сотрудников для работы в определенный период. Такой вариант сотрудничества очень выгодный в денежном плане, так как платить придется только тогда, когда рабочие будут необходимы, и за время бездействия не нужно будет нести финансовых растрат.

Безусловно, находящийся на должности управляющего человек несет определенную ответственность за принятые решения. Если собственники и владельцы жилья будут недовольны работой этого сотрудника, то существует возможность снятия его с поста руководителя.

Права управляющего

В права управленца должно входить:

  1. Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
  2. Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
  3. Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
  4. Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.

В случае выявления недостатков в ходе ведения деятельности управленец имеет право доложить об этом председателю и совершить ряд мероприятий для их ликвидации.

Также если для решения возникающих проблем необходимо задействовать специалистов или других сотрудников, управленец вправе это сделать. Вместе с этим ему позволено давать указание на проведение нужных работ от своего лица.

При выявлении серьезных нарушений со стороны эксплуатационной организации управляющее лицо может принять меры по отстранению компании от работы.

Ответственность управленца

Согласно должностной инструкции, помимо прав и обязанностей, управляющий товарищества в своей работе может нести ответственность.

В соответствии с Трудовым кодексом РФ управляющий может быть уволен со своей должности в случае невыполнения обязанностей при ведении деятельности товарищества и несоответствия должностной инструкции.

Если обнаруживается со стороны управляющего необоснованная трата средств организации, кража или мошеннические операции, то ему грозит уголовная ответственность. Помимо этого, предполагается возмещение материального ущерба.

В случае порчи имущества организации управляющим лицом предусматривается ремонт испорченной вещи за собственные средства.

В принудительном порядке руководитель обязан следовать правилам внутреннего трудового распорядка, а также соблюдать нормы пожарной безопасности. В случае выявленных нарушений грозит штрафное взыскание.

Важное

Зачастую появляется очень важный вопрос, необходима ли лицензия товариществу для управления МКД?

Согласно российским законам лицензирование деятельности ТСЖ не требуется, за исключением работ по техобслуживанию инженерных конструкций. Например, товарищество, которое занимается добычей воды, обязано иметь на это лицензию.

Помимо этого, местная государственная власть может издать подзаконные правовые акты, согласно которым будет предусмотрено наличие разрешений для ведения других типов работ, а также проверка действий правления товариществ.

Важно знать, что существуют много учебных пособий, которые стоит почитать, прежде чем выдвигаться на роль управляющего товариществом. Они содержат пошаговые инструкции, которые помогут научиться эффективно и правильно вести управленческую деятельность.

Существуют похожие организации на ТСЖ, такие, как ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Очень важно понимать разницу указанных объединений и не путать их между собой.

Деятельность ТСЖ по большей части направлена на облагораживание, качественное содержание жилого имущества, а ТСН, в свою очередь, только обладает жилищным фондом.

ЖСК является старым вариантом объединения, цель которого ведение строительства объектов недвижимости.

Исходя из этого, государство, а также владельцы имущества в МКД все чаще приходят к выводу о том, что управляющий необходим и очень важен в товариществе. Чтобы успешно функционировать, повышать эффективность работы ТСЖ, необходимо привлекать специалистов.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/upravlyayushhij-tszh.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.